Содержание
- Предоставление второго дома
- IRS на инвестиции в загородный дом
- Продажа дома для отдыха
- Советы для второго домовладельца
Американская мечта о покупке дома претерпела значительные изменения за последние 50 лет, превратившись во вторые, или в отпуск, дома. Но эти коттеджи на берегу озера, домики в горах и хижины на пляже часто бывают пустынными 90% года, в то время как их владельцы тратят время на следующий отпуск - и оплачивают налоги на недвижимость и ипотеку.
Конечно, есть альтернатива тому, чтобы ваш дом отдыха собирал пыль, когда вас там нет: сдавайте его в аренду другим людям, которые хотят провести время вдали от работы. Хотя аренда может быть прибыльной, вам необходимо учитывать налоговые последствия.
Ключевые вынос
- IRS считает второй дом инвестиционной собственностью, если вы проводите в нем менее двух недель и пытаетесь арендовать его в течение остального времени. Арендные убытки могут быть списаны только на доходы от других арендных плат, частного партнерства, которое вы не делаете. или S-корпорация. Продолжительность владения загородным домом влияет на то, какие налоги на прирост капитала вы платите. Если у вас есть второй дом с целью его аренды и у вас AGI менее 150 000 долларов, начните активно управлять Это.
Предоставление второго дома
Покупка и поддержание вторичного проживания является огромным финансовым решением. Второй дом имеет все расходы на ваш первый дом и часто больше, но без списаний из IRS.
Если вы планируете покупку второго дома, один из первых шагов - решить, будете ли вы финансировать покупку с помощью ипотеки или заплатите наличными. Чтобы помочь вам принять решение, используйте ипотечный калькулятор для изучения процентных ставок от кредиторов в районе, где находится недвижимость для отдыха. Затем, как только вы соберете оценки общей стоимости ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, просмотрите финансовые показатели, чтобы узнать, имеет ли смысл брать ипотеку или платить наличными.
7, 4 миллиона
Число домов в США, эквивалентное 5, 6% от общего жилищного фонда, которые соответствуют критериям второго налогового вычета по ипотечному кредиту, согласно данным Национальной ассоциации строителей жилья и Бюро переписи населения.
IRS на инвестиции в загородный дом
Вторые дома кажутся серым пятном для IRS. Все убытки от аренды являются «пассивными потерями» или «потерями из-за хобби». Они могут быть списаны только за счет дохода от других пассивных действий, таких как аренда, частное партнерство, которым вы не помогаете, или S-корпорация. Пассивные потери, которые вы не можете использовать, переносятся вперед, пока вы не продадите дом для отдыха. Когда вы продаете недвижимость, вы можете использовать прошлые потери, чтобы компенсировать любую прибыль. Если после продажи у вас есть дополнительные списания пассивных убытков, вы можете потребовать их от регулярного дохода.
В соответствии с последним руководством IRS для налогового года 2019, вы можете вычитать до 25 000 долларов в год, если:
- Ваш скорректированный валовой доход составляет менее 100 000 долларов США. Вы активно участвуете в управлении имуществом
Эта налоговая льгота исчезает при скорректированном валовом доходе (AGI) в размере 150 000 долларов США, хотя большинство людей, которые могут позволить себе купить второй дом, будут иметь AGI намного выше этих цифр. Если ваш AGI составляет от 100 000 до 150 000 долларов, вы имеете право на половину вычета. Активное участие - самая большая проблема. Вы можете использовать ежегодный вычет, если вы или ваш супруг хотите стать квалифицированным специалистом по недвижимости и активно управлять имуществом, которое несет пассивные убытки. Однако имейте в виду, что IRS вряд ли поверит в то, что вы работаете на полную ставку и под лунным светом управляете имуществом. Вам понадобится подробный журнал о том, почему, когда, где и что вы делаете в качестве управляющего недвижимостью, чтобы доказать свою позицию и принять вычет.
Большинству людей, которым принадлежат вторые дома, будет лучше обслужиться, если они будут классифицированы как объекты смешанного использования для целей налогообложения и сданы в аренду на безналоговые 14 ночей в данном году.
Продажа дома для отдыха
Недвижимость в популярных районах отдыха обычно имеет тенденцию к повышению, чем в среднем, поэтому в какой-то момент вы можете захотеть вывести деньги и продать. Продолжительность владения загородным домом влияет на налог на прирост капитала. Если вы продаете до истечения года, вы будете подвержены краткосрочной ставке прироста капитала. Если вы продаете через год, ваш федеральный налог будет рассчитываться по ставке долгосрочного прироста капитала.
Вы можете, однако, сделать немного уклонения, если вы готовы полностью переехать. Если вы продадите свое основное место жительства с необлагаемым налогом вычетом в размере 250 000 долл. США на человека и переедете в дом отдыха и объявите его своим новым основным местом проживания, вы сможете снова использовать льготу в размере 250 000 долл. США (500 000 долл. США для пар) - при условии, что вы живете по адресу: бывший загородный дом на два года. К сожалению, эта стратегия часто применима только для самозанятых или пенсионеров. Существуют также и другие ограничения на использование капитальных доходов для домов отдыха, которые были преобразованы в основное место жительства.
Согласно последним данным за 2018 год, почти 60% американцев имеют ту или иную форму страхования жизни.
Советы для второго домовладельца
Если вам не нравится активное управление или у вас слишком высокий уровень AGI, проводите больше времени в салоне и превращайте его в многофункциональную собственность, а не в инвестиционную собственность. Это означает, что налоги меняются с изменением обозначения - в основном, вы не можете использовать пассивные потери. Но вы сможете требовать процент от процентов по ипотечным кредитам и налогу на имущество в качестве вычетов по отношению к вашему подоходному налогу.
