Вы, наверное, слышали, что индекс Case-Shiller неоднократно упоминался в новостях. Возможно, вы знаете, что это как-то связано с ценами на жилье и рынком жилья. Но что именно этот индекс, и как он влияет на вас?
Что такое индекс Case-Shiller?
Индекс Кейса-Шиллера был разработан в 1980-х годах тремя экономистами: Алланом Вейссом, Карлом Кейсом и Робертом Шиллером. Трио позже сформировало компанию, чтобы продать их исследование; эта компания была куплена Fiserv, Inc., которая представляет данные индекса. Затем данные распространяются Standard & Poor's.
Индекс, формально известный как индекс цен на жилье S & P / Case-Shiller, на самом деле не является одним индексом вообще. На самом деле есть несколько индексов:
- Национальный индекс цен на жилье, который охватывает девять основных переписных отделов. Он рассчитывается ежеквартально и публикуется в последний вторник февраля, мая, августа и ноября.
Сводный индекс из 10 городов, который охватывает Бостон, Чикаго, Денвер, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Нью-Йорк, Сан-Диего, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия.
Сводный индекс из 20 городов, который включает все вышеперечисленные города, а также Атланту, Шарлотту, Кливленд, Даллас, Детройт, Миннеаполис, Феникс, Портленд (Орегон), Сиэтл и Тампу.
Двадцать отдельных индексов метрополитена для каждого из городов, перечисленных выше.
Индексы, кроме национального индекса, публикуются в последний вторник каждого месяца в 9:00 EST. Данные, представленные в отчете, задерживаются на два месяца, поэтому отчет, выпущенный в мае, охватывает продажи домов только в марте.
Каждый индекс измеряет изменения в ценах на отдельные семейные особняки (также известные как дома) с использованием метода повторных продаж, который сравнивает цены продажи тех же объектов с течением времени. Новое строительство исключено - поскольку эти дома ранее не продавались, невозможно рассчитать, как изменились их цены продажи, пока у них не было двух собственников (с этого момента они больше не являются новым строительством). Квартиры и кооперативы не включены ни в один из основных индексов; Тем не менее, существует отдельный индекс кондо, который отслеживает цены на квартиры на пяти основных рынках: Бостон, Чикаго, Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Сан-Франциско.
Типы продаж, отслеживаемые индексами Кейса-Шиллера, называются сделками по продаже оружия. Это транзакции, когда дом был продан по рыночной стоимости, и данные о продажной цене могут быть использованы для получения точного снимка рынка жилья. Сделка, в которой мать продала свой дом своему сыну по выгодной цене ниже рыночной, не будет включена ни в один индекс Case-Shiller, поскольку она точно не отражает общую активность на рынке жилья. Продажи выкупа включены в индексы, потому что продажа между банком и физическим лицом считается как вытянутой рукой, так и повторной продажей.
Также из индекса исключены объекты недвижимости, обозначение которых меняется (свойство, которое недавно считалось домом, но теперь кондо не будет включено), продажи прямо до или после того, как недвижимость кардинально изменилась (как реконструированный дом с двумя спальнями). в дом с пятью спальнями) и транзакции, в которых, как представляется, имеются ошибки в данных (например, дом, который когда-то был продан за 100 000 долл. США, позже был объявлен проданным за 10 000 долл. США).
Почему цены на жилье имеют значение
Очевидно, что если вы хотите купить или продать жилую недвижимость, вас заинтересует, будут ли цены на жилье расти или падать и на сколько. Если вы продаете, и цены кажутся растущими, вы можете отложить продажи, пока будете ждать и посмотрите, будут ли цены расти. Если вы покупаете и видите, что цены растут, возможно, вы захотите ускорить принятие решения о покупке, пока еще есть предложения. Или, если цены снижаются, вы можете посмотреть, сможете ли вы отложить покупку, пока цены продолжают падать. Конечно, ни один человек или индекс не может предсказать, что произойдет с ценами на жилье.
Даже если вы не покупаете или не продаете дом, цены на жилье являются показателем эффективности экономики в целом. Чувствуют ли люди уверенность в том, что сейчас подходящее время для крупных и дорогих инвестиций? Насколько экономически эффективен конкретный географический регион? Как работают компании, которые имеют большую долю в жилищном секторе? Индекс Case-Shiller дает понимание всех этих вопросов.
Можно даже косвенно воспользоваться изменениями цен на жилье, инвестируя в фьючерсы и опционы на индексы цен на жилье S & P / Case-Shiller (CSI). Этот тип инвестиций рекомендуется для предприятий, таких как застройщики и застройщики недвижимости, банки, ипотечные кредиторы и поставщики жилья, чтобы помочь им снизить риск их крупных пакетов акций в жилищном секторе. Даже предприятия, которые не имеют никакого отношения к жилью или вообще ничего не имеют, могут захотеть инвестировать в эти продукты, чтобы диверсифицировать инвестиционные риски, которым они подвергаются.
Наконец, многие люди инвестируют в свои дома как минимум столько же, если не больше, как в акции. Таким образом, движения цен на жилье оказывают значительное влияние на общую стоимость их портфелей.
Альтернативные индексы жилья
Индексы Case-Shiller, хотя, пожалуй, самые известные, не единственные, отслеживающие цены на жилье.
Федеральное агентство по жилищному финансированию США (FHFA) публикует ежеквартальный индекс цен на жилье, который он хитро назвал HPI (или индекс цен на жилье). Он использует метод повторных продаж Case-Shiller для своих расчетов, но он охватывает 363 мегаполиса и включает в себя рефинансирование, а не только продажи. По данным FHFA, этот индекс охватывает только «недвижимость на одну семью, ипотека которой была приобретена или секьюритизирована Fannie Mae или Freddie Mac с января. Очень крупные ипотеки, известные как гигантские ипотеки, не покупаются и не секьюритизируются Fannie Mae или Freddie Mac, поэтому ипотека не включена в индекс.
Компания под названием First American CoreLogic производит индекс цен на жилье LoanPerformance. Он также использует данные о повторных продажах, но является гораздо более полным. Согласно веб-сайту компании, их данные охватывают «6 070 почтовых индексов (58% от общей численности населения США), 519 базовых статистических зон (CBSA, 85% от общей численности населения США) и 898 округов (81% от общей численности населения США), расположенных в все 50 штатов и округ Колумбия ".
Индекс цен на жилье IAS360 публикуется ежемесячно и охватывает тенденции цен в четырех переписных регионах США, девяти переписных отделах США и 360 округах США для продажи отдельно стоящих домов на одну семью. Хотя IAS360 включает только транзакции на расстоянии вытянутой руки, он не использует метод Case-Shiller, заявляя, что «он значительно ограничивает число доступных транзакций для определения тенденции, которая может усугубляться в более медленных рыночных условиях». Вместо этого IAS360 использует запатентованную технологию, потому что считает, что его данные на уровне округов более полезны, чем данные, отслеживающие «широкие географические области». Одним из ключевых аспектов индекса является то, что он публикуется с задержкой всего в один месяц по сравнению с двухмесячной задержкой Case Shiller, что делает его более своевременным показателем.
Индексы цен на зарубежное жилье
Кроме того, Соединенные Штаты не единственная страна, которая производит индексы цен на жилье. Вот несколько примеров других стран, которые производят индексы жилья:
- Основным индексом Канады является Национальный композитный индекс цен на жилье. Он также использует метод повторных продаж и объединяет данные о продажах домов на одну семью в Ванкувере, Калгари, Торонто, Оттаве, Монреале и Галифаксе.
- Постоянный tsb Индекс цен на жилье в Ирландии выпускается постоянным банком tsb в Ирландии, которому принадлежит около 20% ипотечных кредитов страны. Этот индекс учитывает размер дома, тип, местоположение и другие характеристики, используя сложную технику, известную как многомерный анализ линейной регрессии.
- Основным индексом Великобритании является индекс цен на жилье в Галифаксе, названный в честь Галифакса, крупнейшего ипотечного кредитора Великобритании. Он также использует многомерный анализ линейной регрессии.
Вывод
Индекс Case-Shiller является широко используемым и уважаемым барометром рынка жилья США и экономики в целом. Теперь, когда вы понимаете, что это такое и почему это важно, в следующий раз, когда вы читаете газету или смотрите новости, вы можете уделить немного больше внимания, когда узнаете об индексе Case-Shiller.
