Могут ли два разрозненных инвестиционных рынка - один старый и один новый - обойтись, не сводя друг друга с ума?
Это ключевой вопрос для краудфандинга и рынка недвижимости, и на этот вопрос положительный ответ, так как странная пара, кажется, довольно хорошо объединяется в пару и дает инвесторам новый способ извлечения прибыли из растущего рынка недвижимости США.
Сайт краудфандинга недвижимости iFunding оценивает размер объединенного рынка в 11 триллионов долларов.
На недавней конференции Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing в Нью-Йорке Маркли Родерик, юрист Flaster / Greenberg PC и модератор конференции, рассмотрел положения, связанные с Законом Jumpstart Our Business Startups (JOBS) от 2012 года. в основном состоятельные инвесторы (с чистой стоимостью в 1 миллион долларов и более), чтобы получить прямой доступ к рынку недвижимости через краудфандинг или одноранговое кредитование (среди других инвестиционных рынков).
В то время как Комиссия по ценным бумагам и биржам США изучает способы, позволяющие инвесторам всех уровней дохода получать доступ к рынку недвижимости в Интернете, Родерик говорит, что более состоятельные инвесторы уже вкладывают средства в такие краудфандинговые сайты, как iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet и Fundrise.
«Если только небольшой процент из них инвестирует лишь небольшую часть своих активов в недвижимость, рынок будет составлять триллионы долларов», - объясняет Родерик.
Crowdfunding
Краудфандинг и рынок недвижимости естественны. Одним словом, краудфандинг использует легкий доступ к огромным сетям друзей, семьи и коллег через социальные сети, такие как Facebook, Twitter и LinkedIn, чтобы донести информацию о новом бизнесе и привлечь инвесторов. Краудфандинг обладает потенциалом для развития предпринимательства за счет расширения круга инвесторов, из которых можно привлечь средства за пределы традиционного круга владельцев, родственников и венчурных капиталистов.
Группы индустрии недвижимости уже поднимаются на краудфандинг, рекламируя относительно низкий риск доступа к рынку недвижимости США, а пока - более состоятельным американцам.
«Краудфандинг на недвижимость не является совершенно новым явлением», - говорится в недавнем заявлении Ассоциации развития коммерческой недвижимости. «Многие игроки вышли на поле. Хотя каждая из этих платформ имеет свою нишу и стратегию с различными уровнями минимальных инвестиций, все они ориентированы на аккредитованных инвесторов, которые отвечают определенным требованиям в отношении собственного капитала и / или годового дохода. Напротив, краудфандинг в соответствии с Законом о работе откроет поле для гораздо большего числа мелких инвесторов ».
Каковы плюсы и минусы краудфандинга для инвесторов? Одним словом, это сводится к риску для обеих сторон; в частности, сколько инвесторов хотят поглотить в Интернете.
Согласно отчету, как застройщики, так и инвесторы могут получить значительную финансовую прибыль за счет краудфандинга, и оба могут распределить свои риски.
Pros
- Инвесторы получают доступ к рынку недвижимости с небольшими суммами денег. Инвесторы получают возможность работать напрямую с застройщиками и имеют право голоса в процессе. Инвесторы могут выбирать, в какие проекты недвижимости они хотят вкладывать свои деньги. Инвесторы имеют доступ к бесчисленное множество проектов, так что выбор не проблема.
Cons
- Инвестиционные риски такие же, как и для любого инвестора в недвижимость. Если рынок пойдет на юг, инвестор, скорее всего, потеряет деньги. Риск дефолта инвестиций (со стороны застройщиков) выше для краудфандинга по сравнению с одноранговым и прямым финансированием инвестиций в недвижимость. Отсутствие ликвидности, как отсутствие вторичного рынка, ограничивает легкий доступ к возможностям продажи для инвесторов.
Чтобы начать заниматься краудфандингом в сфере недвижимости, Джиллиен Хелман, исполнительный директор Realty Mogul, советует пойти в фирму, которая будет существовать некоторое время.
«Во-первых, работайте с краудфандинговой компанией, которая выживет», - говорит она. «Это означает, что с большой буквы. Меня пугает количество краудфандинговых компаний, возглавляемых двумя студентами, которые только что закончили колледж, и которые сами не получают капитализации ».
Даррен Паудери, соучредитель CrowdStreet.com, говорит, что проведение юридической экспертизы является более важным для недвижимости, чем для других инвестиций, если речь идет о работе с краудфандинговой компанией.
«С точки зрения инвестора, нужно позаботиться о том, чтобы исследовать платформы, на которых они ищут инвестиционные возможности», - говорит Паудери. «Не все платформы созданы равными, и несколько бизнес-планов тестируются, чтобы извлечь выгоду из этой новой тенденции».
Паудери специально советует инвесторам исследовать основателей и старшее руководство краудфандинговой платформы или фирмы, чтобы убедиться, что они имеют отличную репутацию, основанную на предыдущем опыте ведения бизнеса.
«Ключевой отраслевой опыт в области финансов, недвижимости и технологий необходим для работы надежной и надежной платформы», - добавляет он. «Инвесторы должны стремиться к платформам, которые обеспечивают отличное обслуживание клиентов - не только во время сбора средств, но и после того, как сделка полностью профинансирована и закрыта. Несмотря на то, что в каком-то режиме работы существует более 50 платформ, только около полудюжины или около того становятся лидерами в космосе. Инвесторы должны исследовать несколько платформ и выбирать их тройку, исходя из своих инвестиционных целей и предпочтений пользователей ».
Прозрачность имеет решающее значение
Паудери советует искать краудфандинговые платформы и спонсоров, которые признают риски и предоставляют образовательный подход к управлению рисками. «Большинство современных краудфандинговых платформ для недвижимости позволяют инвестировать только аккредитованным инвесторам, как определено SEC», - говорит он. «Аккредитованным инвесторам рекомендуется инвестировать суммы, которые им удобны, учитывая их общий инвестиционный портфель».
Еще один совет: инвестируйте в предложения только от тех спонсоров, которым вы доверяете, и кто уверен, будет заботиться о ваших интересах в хорошие и плохие времена.
«Если инвестор не понимает, как используются его деньги, факторы риска инвестиций и какие факторы влияют на их отдачу от инвестиций, он должен обратиться за советом к своему доверенному консультанту по инвестициям или передать инвестиции», - добавляет он. Powderly. «Будет много других инвестиционных возможностей на выбор, так что не спешите с принятием неосведомленного инвестиционного решения».
Профессиональная краудфандинговая платформа в сфере недвижимости должна предоставить инвесторам широкие возможности для информирования о предложении, включая внесение предложений непосредственно спонсору конкретного объекта недвижимости.
Это выполнимо и как?
Катализатором для запуска краудфандинга для инвестиций в недвижимость, наряду с другими видами коммерческих предприятий, стало принятие Закона о работе в 2012 году. До недавнего времени возможность рекламировать и привлекать инвесторов для инвестиций в недвижимость была ограничена. Закон о работе (Раздел II) кардинально изменил способ привлечения инвестиционного капитала путем изменения существующих правил Правила D, в частности тех правил, которые касаются того, как компании могут предлагать и продавать свои ценные бумаги без необходимости регистрировать последние в Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC).
В прошлом, Правило D, Правило 506, накладывало ограничения на усилия по сбору средств, в частности ограничивало сбор средств только ранее существовавшими отношениями и не позволяло спонсору или другой стороне открыто запрашивать или рекламировать эти возможности для частных инвестиций. Новое правило 506 (c) позволяет эмитентам, спонсорам, синдикаторам и другим лицам, привлекающим капитал от частных инвесторов, рекламировать эти возможности частных инвестиций аккредитованным инвесторам при определенных условиях. Это правило вступило в силу 23 сентября 2013 года. Новое федеральное законодательство представляет собой огромное изменение для спонсоров, привлекающих средства для приобретения или развития недвижимости. По сути, «Название II» дает краудфандинговым фирмам «зеленый свет» для прямого рынка для большого пула потенциальных инвесторов через социальные сети и Интернет. Это также создало новый инструмент для инвесторов, чтобы упростить доступ к возможностям прямых инвестиций в недвижимость.
Как отмечает Паудери, впервые инвесторы имеют прямой доступ к выбору предложений частной недвижимости, которые они могут просматривать, исследовать и принимать обоснованные инвестиционные решения об онлайн.
Суть
Краудфандинг на рынке недвижимости обещает быть революцией. Это только сейчас взлетает, но уже привлекает внушительные уровни интереса от серьезных инвесторов.
