Содержание
- Определение доступной ипотеки
- Критерии кредиторов
- Ваш кредитный рейтинг
- Как рассчитать авансовый платеж
- Как решают кредиторы
- Личные критерии для покупателей жилья
- Предварительная ипотека
- Затраты за пределами ипотеки
- Суть
В 2020 году на рынке жилья может произойти спад, сообщает онлайн-агентство Zillow. Те, кто не может позволить себе совершать сделки с наличными, не должны спрашивать: «Могу ли я позволить себе этот дом?» Вместо этого они должны спросить: «Могу ли я позволить себе одолжить деньги для этого дома?»
Ключевые вынос
- Эмпирическое правило заключается в том, что вы можете позволить себе ипотечный кредит, который в два-два с половиной раза превышает ваш валовой доход. Ипотечные платежи состоят из четырех частей: основной суммы, процентов, налогов и страховки, в совокупности известных как PITI. Ваш передний коэффициент - это процент вашего годового валового дохода, который идет на выплату ипотеки, и в общем случае он не должен превышать 28%. Ваш фоновый коэффициент - это процент вашего годового валового дохода, который идет на оплату ваших долгов, и вообще оно не должно превышать 36%.
Определение доступной ипотеки
Вообще говоря, большинство потенциальных домовладельцев могут позволить себе финансировать недвижимость, стоимость которой в два-два с половиной раза превышает их валовой доход. В соответствии с этой формулой человек, зарабатывающий 100 000 долларов в год, может предоставить ипотеку от 200 000 до 250 000 долларов. Тем не менее, этот расчет является лишь общим ориентиром. Вы можете использовать ипотечный калькулятор Investopedia, чтобы лучше оценить ежемесячные ипотечные платежи.
В конечном счете, при выборе недвижимости необходимо учитывать еще несколько факторов. Во-первых, это хорошая идея, чтобы понять, что ваш кредитор думает, что вы можете себе позволить (и как он пришел к такой оценке). Во-вторых, вам нужно определить некоторые личные критерии, оценивая не только ваши финансы, но также ваши предпочтения и приоритеты.
Ипотека: сколько вы можете себе позволить?
Критерии кредиторов
Хотя каждый ипотечный кредитор определяет свои собственные критерии доступности, ваша способность приобрести дом, а также размер и условия кредита, который вы заслуживаете, во многом зависят от следующих факторов:
Налог
Это уровень дохода, который потенциальный покупатель жилья получает до уплаты подоходного налога. Обычно считается, что это оклад плюс любой дополнительный доход и может включать в себя заработок на неполный рабочий день, заработок для самостоятельной занятости, пособия по социальному обеспечению, инвалидность, алименты и пособие на ребенка. Валовой доход играет ключевую роль в определении переднего плана.
Передний конец
Это соотношение представляет собой процент вашего годового валового дохода, который может быть направлен на выплату ипотеки каждый месяц. Ипотечный платеж состоит из четырех компонентов (часто в совокупности именуемых PITI): основная сумма, проценты, налоги и страхование (как страхование имущества, так и страхование частной ипотеки, если этого требует ваша ипотека). Хорошее практическое правило заключается в том, что PITI не должен превышать 28% вашего валового дохода. Однако многие кредиторы позволяют заемщикам превышать 30%, а некоторые даже позволяют заемщикам превышать 40%.
Соотношение сторон
Также известный как отношение долга к доходу (DTI), он рассчитывает процент вашего валового дохода, необходимый для покрытия ваших долгов. Долги включают платежи по кредитным картам, пособие на ребенка и другие непогашенные кредиты (авто, студент и т. Д.). Другими словами, если вы платите 2000 долларов каждый месяц в качестве расходов и зарабатываете 4000 долларов каждый месяц, ваш коэффициент составляет 50% - половина вашего ежемесячного дохода используется для выплаты долга.
Вот плохие новости: соотношение долга к доходу в 50% не даст вам дом этой мечты. Большинство кредиторов рекомендуют, чтобы ваш DTI не превышал 36% вашего валового дохода. Чтобы рассчитать максимальный ежемесячный долг на основе этого соотношения, умножьте свой валовой доход на 0, 36 и разделите на 12. Например, если вы зарабатываете 100 000 долларов в год, ваши максимальные ежемесячные расходы на долг не должны превышать 3000 долларов. Чем ниже коэффициент DTI, тем лучше.
Ваш кредитный рейтинг
Если одна сторона монеты доступности - это доход, то другая - риск. Ипотечные кредиторы разработали формулу для определения уровня риска потенциального покупателя жилья. Формула варьируется, но обычно определяется с использованием кредитного рейтинга заявителя. Заявители с низким кредитным рейтингом могут рассчитывать на более высокую процентную ставку, также называемую годовой процентной ставкой (APR), по своему кредиту.
20%
Сумма покупной цены дома, необходимая для первоначального взноса, что позволяет избежать частной ипотечной страховки
Как рассчитать авансовый платеж
Первоначальный взнос - это сумма, которую покупатель может заплатить наличными или ликвидными активами из своего кармана за проживание. Кредиторы обычно требуют авансовый платеж в размере не менее 20% от покупной цены дома (и это минимум, необходимый для того, чтобы избежать необходимости частной ипотечной страховки), но многие кредиторы позволяют покупателям приобретать жилье со значительно меньшими процентами. Очевидно, что чем больше вы можете отложить, тем меньше средств вам понадобится, и тем лучше вы будете смотреть в банк.
Например, если потенциальный покупатель жилья может позволить себе заплатить 10% за дом стоимостью 100 000 долларов, первоначальный взнос составляет 10 000 долларов США, что означает, что домовладелец должен профинансировать 90 000 долларов США.
Помимо суммы финансирования, кредиторы также хотят знать количество лет, на которые необходим ипотечный кредит. Краткосрочная ипотека имеет более высокие ежемесячные платежи, но, вероятно, дешевле в течение срока кредита.
Как решают кредиторы
Множество различных факторов влияют на решение ипотечного кредитора о доступности для покупателей жилья, но в основном они сводятся к доходам, долгам, активам и обязательствам. Иногда мы думаем, что наши заявки на ипотеку оцениваются человеком, который использует интуицию, а не объективные критерии, но на самом деле, даже если у вашего ипотечного кредитора был плохой день, вы можете быть уверены, что большая часть процесса является формальной.
Кредитор хочет знать, сколько дохода получает заявитель, сколько требований предъявляется к этому доходу, и потенциал для того и другого в будущем - короче говоря, все, что может поставить под угрозу его способность получить компенсацию. Доход, первоначальный взнос и ежемесячные расходы, как правило, являются базовыми квалификаторами для финансирования, в то время как кредитная история и оценка определяют процентную ставку по самому финансированию.
Личные критерии для покупателей жилья
Кредитор может сказать вам, что вы можете позволить себе огромную недвижимость, но можете ли вы на самом деле? Помните, что критерии кредитора в значительной степени определяют вашу валовую заработную плату. Проблема использования брутто-зарплаты проста: вы учитываете до 30% своей зарплаты, но как насчет налогов, отчислений FICA и страховых взносов? Даже если вы получите возврат налоговой декларации, это не поможет вам сейчас - и сколько вы действительно вернете?
Вот почему некоторые финансовые эксперты считают, что более реалистично думать с точки зрения вашего чистого дохода (так называемая оплата на дому), и что вы не должны использовать более 25% вашего чистого дохода при выплате ипотеки. В противном случае, хотя вы в буквальном смысле можете платить ипотеку ежемесячно, вы можете оказаться «бедным домом».
Расходы на оплату и обслуживание вашего дома могут занять такой большой процент от вашего дохода - намного превышающий номинальное начальное соотношение - что у вас не останется достаточно денег, чтобы покрыть другие дискреционные расходы или непогашенные долги или сэкономить на пенсию или даже дождливый день. Решение о том, быть бедным или нет, во многом зависит от личного выбора; получение одобрения для ипотеки не означает, что вы действительно можете позволить себе платежи.
Не ставьте себя в положение, чтобы стать «бедным домом», платя так много за ипотеку, что у вас недостаточно денег, чтобы покрыть дискреционные расходы или сэкономить на пенсии.
Предварительная ипотека
В дополнение к критериям кредитора, рассмотрите следующие вопросы при рассмотрении вашей способности платить ипотеку.
доход
Вы полагаетесь на два дохода только для оплаты счетов? Ваша работа стабильна? Сможете ли вы легко найти другую должность, которая платит такую же или лучшую зарплату, если вы потеряете свою нынешнюю работу? Если соответствие вашего ежемесячного бюджета зависит от каждого полученного вами цента, даже небольшое сокращение может привести к катастрофе.
Расходы
Расчет вашего внутреннего баланса будет включать большинство ваших текущих долговых расходов, но как насчет других расходов, которые вы еще не сгенерировали? Будут ли у вас дети, которые когда-нибудь пойдут в колледж? Планируете ли вы купить новый автомобиль, грузовик или лодку? Твоей семье нравится ежегодный отпуск?
Стиль жизни
Готовы ли вы изменить свой образ жизни, чтобы получить дом, который вы хотите? Если вас не смущает меньше поездок в торговый центр и небольшое ужесточение бюджета, применение более высокого внутреннего отношения может сработать. Если вы не можете вносить какие-либо корректировки - или у вас уже есть значительные остатки на счетах кредитных карт - возможно, вы захотите не рисковать и использовать более консервативный подход в своей домашней охоте.
личность
Нет двух людей, имеющих одинаковую личность, независимо от их дохода. Некоторые люди могут спокойно спать по ночам, зная, что они должны 5000 долларов в месяц в течение следующих 30 лет, в то время как другие беспокоятся о выплате в половину этого размера. Перспектива рефинансирования дома, чтобы позволить себе оплатить новую машину, могла бы свести с ума некоторых людей, не беспокоя других.
Будьте честны относительно уровня финансового риска, с которым вам комфортно жить.
Затраты за пределами ипотеки
Хотя ипотека, безусловно, является самой большой финансовой ответственностью домовладельцев, существует множество дополнительных расходов, некоторые из которых не уходят даже после погашения ипотеки. Умные покупатели хорошо бы помнить о следующих вещах:
техническое обслуживание
Даже если вы построите новый дом, он не останется новым навсегда, равно как и дорогие основные приборы, такие как плиты, посудомоечные машины и холодильники. То же самое касается крыши дома, печи, проезжей части, ковра и даже краски на стенах. Если у вас бедный дом, когда вы берете этот первый ипотечный платеж, вы можете оказаться в сложной ситуации, если ваши финансы не улучшатся к тому времени, когда ваш дом нуждается в капитальном ремонте.
коммунальные услуги
Тепло, электричество, вода, канализация, вывоз мусора, кабельное телевидение и телефонные услуги - все это стоит денег. Эти расходы не включаются в отношение переднего плана, и при этом они не рассчитываются в отношении переднего плана. Тем не менее, они неизбежны для большинства домовладельцев.
Тарифы Ассоциации
Многие закрытые районы или запланированные сообщества оценивают ежемесячные или ежегодные сборы ассоциации. Иногда эти сборы составляют менее 100 долларов в год; в других случаях они составляют несколько сотен долларов в месяц. В некоторых сообществах они включают обслуживание газонов, уборку снега, общественный бассейн и другие услуги.
Некоторые сборы используются только для административных расходов по управлению сообществом. Важно помнить, что, хотя все большее число кредиторов включает сборы за объединение в число участников, эти сборы, вероятно, со временем возрастут.
Мебель и Декор
Проезжайте практически через любое сообщество новых домов после захода солнца, и вы, вероятно, заметите некоторые внутренние светильники, освещающие огромные пустые комнаты, которые можно увидеть только потому, что в этих больших красивых домах нет оконных покрытий. Это не последняя тенденция украшения. Это результат семьи, которая потратила все свои деньги на дом и теперь не может позволить себе шторы или мебель. Перед тем, как купить новый дом, внимательно посмотрите на количество комнат, которые нужно будет обставить, и количество окон, которые потребуют покрытия.
Суть
Стоимость дома - это самый большой личный счет, с которым сталкивается большинство людей. Прежде чем взять на себя такой огромный долг, найдите время, чтобы сделать математику. После того, как вы запустите цифры, подумайте о своей личной ситуации и подумайте о своем образе жизни - не только сейчас, но и в следующем десятилетии или двух.
Дом мечты может быть всем, что вы хотели по отличной цене, но стоит ли переоценивать себя и свою семью? Будете ли вы закладывать не только свой дом, но и всю свою жизнь? Кредитор помогает вам купить дом, но человек, который должен решить, можете ли вы себе это позволить, - это вы.
