Наиболее традиционной формой домовладения является владение домом и землей, на которой он построен. Те, кто не может позволить себе дома или кто не хочет заниматься внешним обслуживанием и ремонтом, могут приобрести квартиры или таунхаусы. Однако есть и другой вариант домовладения: покупка только дома и сдача в аренду земли, которую он занимает.
Покупка дома в арендованном земельном сообществе позволяет вам иметь дом, который вы не смогли бы себе позволить. Однако этот тип покупки лишен некоторых преимуществ традиционного владения недвижимостью и имеет другие существенные недостатки. Будет ли работать эта необычная форма владения для вас? Читай дальше что бы узнать.
Основы
Обученным взглядом вы обычно можете обнаружить арендуемую собственность, даже если это явно не указано. Ключевые слова для поиска включают «промышленный дом» и «арендный интерес». Внешние особенности дома могут быть описаны в терминах, таких как «объединение объединения» или «объединение теннисных кортов». Кроме того, цена арендуемого имущества, как правило, намного ниже рыночной стоимости. Например, если стоимость проезда в традиционной квартире с тремя спальнями и двумя ванными комнатами площадью 1600 кв. Футов составляет около 500 000 долларов США, то сопоставимый дом на арендованной земле может стоить всего 150 000 долларов. Арендованный дом может также иметь необычайно высококлассные характеристики по своей цене.
Плата за крутое товарищество собственников жилья (HOA) также указывает на то, что листинг может относиться к арендуемой земельной собственности. Обычная плата за ТСЖ может составлять около 250 долларов США в месяц, а плата за ТСЖ на арендованной земле может составлять 900 долларов США в месяц. Еще одно замечание: если вы посмотрите на спутниковую карту района, где расположен дом, вы можете заметить, что дома расположены ближе друг к другу, чем обычно, и очень похожи друг на друга. Наконец, в типичном районе, некоторые дома имеют свои собственные бассейны, в то время как в арендованном сообществе ни один из них не будет.
Списки недвижимости не всегда перечисляют арендованную землю. Иногда ключевую информацию исключают из списка недвижимости из-за неаккуратности агента или из-за того, что агент или продавец пытаются что-то скрыть. Расследуйте скрытые факты и никогда не приобретайте арендуемую недвижимость, не разбираясь в деталях о необычных особенностях этого типа домовладения.
Типы арендованных земельных участков
Существует несколько типов жилых арендованных земельных участков, и наиболее распространенный тип зависит от региона. На Гавайях и в Делавэре есть арендованные квартиры. В районах с резервациями коренных американцев, таких как Палм-Спрингс, вы можете приобрести недвижимость на арендованной земле. В Лос-Анджелесе, где даже дома в пригородах намного превышают цены, которые может позволить себе средний человек, в пригородных районах, таких как Сими-Вэлли и Каньон-Кантри, есть арендованные участки. У Флориды и Аризоны есть много арендных сообществ арендованной земли.
Арендованная земля существует в других областях, но поскольку аренда земли является нетрадиционным способом приобретения недвижимости, эта опция доступна не в каждом штате. Прицепные парки, пожалуй, самая распространенная форма арендованного земельного сообщества, можно найти практически везде.
Когда вы покупаете дом или квартиру на арендованной земле, вы, как обычно, получаете ипотечный кредит на имущество. Ежемесячный ипотечный платеж будет меньше, потому что цена покупки дома ниже, но вам также придется платить значительную ежемесячную плату за аренду земли. Поскольку объекты аренды земли часто находятся в целых сообществах схожих объектов, арендованная собственность может также иметь плату за HOA для покрытия расходов на благоустройство территории, общественных бассейнов, общественных зданий и т. Д.
Общие Соображения
- Сколько времени осталось на аренду? Если продолжительность оставшейся аренды меньше, чем вы планируете оставаться в доме, обязательно выясните, что происходит с вашей заинтересованностью в собственности в конце срока аренды. Срок аренды также повлияет на вашу способность финансировать дом. Это может быть трудно или невозможно получить ипотечный кредит, если оставшийся срок аренды на землю составляет 20 лет, и вы хотите 30-летнюю ипотеку. В идеале, аренда, которая превышает ваш потенциальный оставшийся срок службы, защитит ваши финансовые интересы и ваше спокойствие. Конечно, хотя вы можете не проживать в этом доме до конца своей жизни, приятно иметь такую возможность. И если вы продаете дом, длительный оставшийся срок аренды положительно повлияет на вашу цену продажи.
Каковы условия пункта о сдаче? Проверьте условия пункта о сдаче, если срок аренды истечет, пока у вас все еще есть дом. Если срок аренды истекает и не продлевается, вам придется отказаться от использования земли, на которой построен ваш дом. В некоторых пунктах о сдаче говорится, что вы также должны отказаться от любых улучшений земли (например, вашей квартиры, таунхауса или дома). Избегайте неприятных сюрпризов, получая информацию перед покупкой.
Сколько стоит ежемесячная арендная плата за землю, как часто она регулируется и на сколько? Если есть сборы HOA, задайте те же вопросы о них. Вы хотите убедиться, что вы действительно будете экономить деньги, покупая арендуемую землю, и что однажды вас не заставят двигаться, увеличив расходы.
Мне лучше сдавать в аренду? Подумайте, действительно ли владение домом на арендованной земле лучше аренды. Они похожи во многих отношениях, включая оплату ежемесячных сборов, которые определяются другой стороной. Владение традиционным домом может дать вам большую степень свободы; если это важно для вас, возможно, стоит подождать, чтобы накопить первоначальный взнос или увеличить свой доход, достаточный для получения хорошей ипотеки в традиционном доме.
преимущества
Покупка дома на арендованной земле дает следующие преимущества.
- Вы покупаете дом гораздо дешевле, чем традиционный дом, потому что вам не нужно покупать землю.
Арендуемые земельные участки зачастую лучше, чем квартиры, в которых живут дети и домашние животные, и вы можете инвестировать деньги, которые экономит лизинг. Покупатели могут жить в дорогом месте, которое они не могли бы себе позволить. Например, в Хантингтон-Бич, штат Калифорния, недалеко от Тихого океана есть несколько мобильных домов. Чтобы купить даже дом начального уровня в Хантингтон-Бич, вам может понадобиться около 400 000 долларов. Для сравнения, покупка дома начального уровня в трейлерном парке может стоить всего 40 000 долларов.
Сообщество арендованных земель часто включает в себя удобства, которые не всегда можно найти в традиционных районах, таких как клубы, бассейны, теннисные корты, игровые площадки и поля для гольфа. Из-за аспекта общественной ассоциации любые сборы HOA могут включать регулярную стрижку вашего газона.
Поскольку вы не владеете землей, вы, вероятно, будете иметь низкие налоги на недвижимость или не платить налоги на нее, что может помочь снизить некоторые расходы, связанные с арендой земли и сбором за ТСЖ. В некоторых районах местные законы ограничивают сумму, на которую арендная плата за землю может увеличиваться ежегодно.
Недостатки
Ниже приведены недостатки этой формы домовладения.
- Самый существенный недостаток владения домом на арендованной земле связан со строительством собственного капитала. Для многих людей домовладение является основным источником богатства. С арендованным земельным участком вы рискуете потерять весь свой капитал по истечении срока аренды, в зависимости от условий пункта о сдаче. Перепродажа дома, вероятно, будет более сложной, чем перепродажа традиционного дома, особенно потому, что с каждым годом оставшийся срок аренды сокращается. По этой причине, если вы хотите оставить что-то своим наследникам, дом на арендованной земле не будет для них столь же ценным, как традиционный дом. Арендованные земли часто являются частью ТСЖ, что означает дополнительные ежемесячные платежи, которые несколько непредсказуемы. Несмотря на то, что плата за ТСЖ, как правило, составляет определенную сумму каждый месяц, она может увеличиваться ежегодно. ТСЖ также может взимать специальную оценку за капитальный ремонт или модернизацию коммунальной собственности, создавая большой неожиданный счет. Плата за HOA может быть особенно проблематичной для тех, кто не пользуется общими удобствами, такими как бассейны, или кто бы предпочел сделать свой собственный ландшафт, чтобы сэкономить деньги.
В то время как традиционное владение недвижимостью может быть хорошим средством защиты от инфляции, владение арендованным земельным участком - нет. Когда вы покупаете дом с ипотекой с фиксированной ставкой, ваш платеж остается неизменным каждый год, поскольку инфляция растет . В конце концов, ежемесячная плата за владение вашим домом может быть ниже, чем аренда в вашем районе. И хотя стоимость жилья колеблется, в долгосрочной перспективе рост цен обычно совпадает или превышает уровень инфляции. В арендованном земельном участке ваши ежемесячные арендные платежи и плата за ТСЖ, вероятно, увеличатся как минимум на столько же, сколько уровень инфляции. Между тем, ваш дом станет менее ценным по мере приближения конца срока аренды.
Если у вас есть промышленный дом на арендованной земле, и срок аренды истекает (и пункт о сдаче не требует, чтобы вы отказались от собственности), вы можете теоретически забрать их домой с собой в другое сообщество арендованных земель или на участок земли, который у вас есть. купить. Тем не менее, это не очень реалистично, если вы не покупаете трейлер домой. В противном случае вам придется разобрать дом и перевезти на новый участок земли. Это может быть очень непрактично и, вероятно, будет слишком дорого.
Суть
Покупка дома на арендованной земле может показаться заманчивой, когда вы видите низкую цену продажи, но покупка сопряжена со многими сложностями, которых нет у традиционной покупки жилья. Традиционное владение домом, вероятно, создает наибольшую финансовую безопасность для большинства людей, но покупка дома на арендованной земле может быть жизнеспособной альтернативой для тех, чей основной приоритет - покупка в определенном сообществе по более низкой цене, чем традиционный дом или кондоминиум, а не строительство. капитал.
