Инвестиционный траст в недвижимость (REIT) должен выплачивать не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли в качестве дивидендов акционерам, что делает инструменты REIT относительно высокодоходными. Фактически, с точки зрения общего дохода - дивидендов плюс повышение цены - REIT ведут себя как типичные акции с малой капитализацией. Но, в отличие от акций с малой капитализацией, большая часть ожидаемой доходности REIT обусловлена не повышением цен, а дивидендами. Фактически, в среднем около двух третей прибыли REIT составляют дивиденды. Одним из недостатков этого для инвесторов является то, что в качестве высокодоходных инвестиций можно ожидать, что REIT проявит чувствительность к изменениям процентных ставок. Мы исследуем эти отношения. (Для фонового чтения см. Что такое REITs ?)
Относительно высокие урожаи
На рисунке 1 мы показываем медианную доходность для каждого сектора REIT по состоянию на сентябрь 2004 года в качестве примера риска, который может представлять REIT. Вершина каждого бара находится в 75% -ой доходности; дно в 25% доходности; и разрыв от зеленого до синего в середине - это средний урожай.
Рисунок 1: Доходность в разных секторах REIT
Вы можете видеть, что доходность варьируется в зависимости от сектора. По состоянию на сентябрь 2004 года медианная доходность среди всех REIT (самый дальний справа столбец) составляла около 5, 5%, но доходность была разбросана: доходность 25% (нижняя часть синей части) составляла около 4%, а 75% доходность составила более 6, 5% (вершина зеленой части). Это означает, что только половина доходностей REIT составляла от 4% до 6, 5%, в то время как другая половина доходностей REIT была вне этого диапазона. В то же время доходность долгосрочных казначейских обязательств правительства США составила менее 5%. Это говорит о том, что если вашей целью является доход, вы могли бы добиться большего успеха с REIT, но вы бы приняли на себя дополнительный риск.
REIT Общая прибыль по сравнению с процентными ставками
Общепринятое мнение гласит, что более высокие ставки, как правило, вредны для REIT. Самый популярный индекс REIT - это индекс NAREIT. На рисунке 2 сравнивается значение индекса NAREIT с 10-летними казначейскими облигациями (T-облигация) с начала 1972 года до почти конца 2004 года:
Рисунок 2 - Индекс авторского права NAREIT
Годовой отчет за период, заканчивающийся сентябрь 2004
| 1 год | 2 года | 3 года | 4 года | 5 год | 6 год | 7 год |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
Таблица 1
Возврат цен REIT по сравнению с процентными ставками К сожалению, мы можем предположить, что прошлые прибыли, такие как эти, не могут быть воспроизведены в будущем в долгосрочной перспективе для отрасли в целом. Будут исключения в краткосрочной перспективе.
Давайте сосредоточимся только на ценовой составляющей акций REIT. На рисунке 3 ниже мы сравниваем те же 10-летние ставки казначейских облигаций с индексом только цены. Другими словами, мы исключаем дивиденды и выделяем только изменения цен, чтобы увидеть, что произойдет с 100 долларами, если они будут инвестированы в 1972 году.
Рисунок 3 - Авторское право средств от операций (FFO).
Хотя такие успехи могут быть воспроизведены в будущем, это маловероятно. Кроме того, вполне возможно, что цены могут вернуться к предыдущим мультипликаторам (например, цена как кратное FFO).
Во-вторых, среднесрочная процентная ставка является низкой по историческим меркам. Вполне вероятно, что эта процентная ставка будет повышаться. Если 15-летняя обратная корреляция между ставками и ценами REIT, показанными выше, продолжится, то цены REIT пострадают.
Резюме
Рассмотренный выше 15-летний период показывает сильную обратную зависимость между ценами REIT и процентными ставками. В среднем, можно с уверенностью предположить, что повышение процентных ставок, скорее всего, будет достигнуто снижением цен REIT. Конечно, реакция по секторам будет разной. Например, некоторые утверждают, что в случае REIT для жилых и офисных помещений повышение процентных ставок приведет к росту цен на REIT, поскольку рост ставок соответствует экономическому росту и увеличению спроса. Но вам нужно быть избирательным в такой среде. Хорошая новость о REIT состоит в том, что высокая доходность является своего рода хеджированием против снижения цен: если вы покупаете REIT с высокой доходностью, любое снижение цены будет в то же время смягчено высоким доходом.
Чтобы узнать больше о REIT, см. Раздел «Базовая оценка инвестиционного траста недвижимости» (REIT) и The REIT Way .
Статьи по Теме
Инвестирование в недвижимость
REITs против REIT ETFs: как они сравниваются
Дивиденды Акции
6 REITS, которые выплачивают дивиденды ежемесячно
Инвестирование в недвижимость
REITS Senior Living: хорошо для вашего портфолио?
Инвестирование в недвижимость
Как оценить инвестиционный траст недвижимости (REIT)
Инвестирование в недвижимость
5 типов REIT и как в них инвестировать
Инвестирование в недвижимость
Как анализировать трасты инвестиций в недвижимость
Партнерские ссылкиСвязанные условия
Инвестиционный траст недвижимости (REIT) Определение Инвестиционный траст недвижимости (REIT) является публичной компанией, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. подробнее Как получить прибыль от недвижимости Недвижимость - это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли и всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы. подробнее Определение коэффициента капитализации Коэффициент капитализации - это норма прибыли от инвестиций в недвижимость, основанная на доходе, который ожидается от объекта. больше Дивидендная доходность Дивидендная доходность - это финансовый коэффициент, который показывает, сколько компания выплачивает в виде дивидендов каждый год по отношению к цене своих акций. Больше Определение фонда роста и доходов Фонды роста и доходов преследуют как прирост капитала, так и текущий доход, то есть дивиденды и проценты по облигациям. больше Определение инвестирования Инвестирование - это процесс распределения средств по активу или передачи капитала на предприятие с ожиданием получения дохода или прибыли. Больше