Есть несколько способов инвестировать в недвижимость. Для многих американцев основные инвестиции в недвижимость осуществляются в форме семейного дома или арендуемой недвижимости. Инвестиции в одну недвижимость могут быть крупными, прибыльными инвестициями с множеством возможностей использования. Универсальность, долговечность и высокая оценка часто являются главными причинами, которые делают отдельные инвестиции в недвижимость относительно безопасными, надежными и прибыльными с течением времени.
Рост онлайн-краудфандинга и ипотечного кредитования также расширил многие возможности и возможности для прямых инвесторов в недвижимость. Такие платформы, как Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 и другие, предлагают более быстрые, простые и эффективные способы получения ипотечного кредита, повышая потенциал для покупателей, чтобы они были более разносторонними в своих инвестициях.
По мере развития рынка недвижимости регулярно появляются новые предложения. Благодаря этим нововведениям инвесторы в недвижимость теперь имеют широкий выбор, включающий инвестиционные группы в недвижимость, паевые инвестиционные фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости и частные розничные предложения, такие как Fundrise. Тем не менее, прямые инвестиции в недвижимость все еще предлагают способ получить значительную прибыль для тех инвесторов с правильным сочетанием финансовой стабильности и терпимости к риску. Для этих инвесторов опционы на недвижимость могут быть возможностью, которая при реализации может увеличить прибыль или снизить некоторые риски прямых инвестиций в недвижимость.
Варианты недвижимости не доступны на биржах, у них нет колеблющихся цен сверх премии, и они обычно не покрывают многократные единицы. Варианты недвижимости наиболее активно используются на рынке коммерческой недвижимости, но могут использоваться и обычными инвесторами. Как правило, опционы на недвижимость используются для целевых ситуаций, в которых покупатель получит выгоду от опциона, но не от требования купить недвижимость к концу периода владения.
Ключевые вынос
- Опцион на недвижимость - это специально разработанное условие договора между покупателем и продавцом. Опционы на недвижимость обговариваются между покупателями и продавцами, как правило, предлагая покупателю наибольшее преимущество. Условия опциона на недвижимость в период удержания являются наиболее распространенными, но опционы могут быть составлен с множеством вариаций.
Что такое вариант недвижимости?
Прямые инвестиции в недвижимость сопряжены со многими уникальными соображениями, которые обычно не относятся так же строго к разнообразию других альтернатив недвижимости. Для заинтересованных или продвинутых инвесторов потенциальной возможностью может быть вариант с недвижимостью в качестве условия контракта на прямую покупку недвижимости. Варианты недвижимости имеют дополнительный уровень сложности, а также свои уникальные параметры.
В широком смысле вариант недвижимости представляет собой специально разработанное договорное положение между покупателем и продавцом. Продавец предлагает покупателю возможность купить недвижимость в течение определенного периода времени по фиксированной цене. Покупатель приобретает опцион на покупку или не покупку недвижимости к концу периода владения. За право этого опциона покупатель платит продавцу опционную премию. Если покупатель принимает решение о покупке недвижимости (другими словами, реализует опцион на недвижимость), продавец должен продать недвижимость покупателю в соответствии с условиями ранее существовавшего договора.
Возможно, вы столкнулись с концепцией опционов при покупке акций. Опционы предоставляют покупателю некоторые дополнительные возможности с условиями, основанными на базовом активе. Опционы в целом могут быть исполнены досрочно, удерживаться до истечения срока действия опциона или, возможно, проданы второму покупателю до истечения срока действия. Варианты недвижимости чаще всего используются застройщиками и инвесторами в коммерческой или элитной жилой недвижимости. Варианты недвижимости обеспечивают большую гибкость и, возможно, большую инвестиционную возможность для покупателей, с ограниченными преимуществами для продавцов.
Там может быть множество разработанных вариантов недвижимости, включенных в качестве части соглашения о покупке недвижимости. Некоторые из наиболее распространенных включают в себя:
- Опция периода владения: покупатель платит премию за опцион на покупку недвижимости, но не обязателен. Опция листинга: покупатель использует опцию для перечисления имущества и, возможно, получает прибыль от опциона обмена markup1031: покупатель платит премию за опцион на приобретение холдинга. Период затем делает как для обмена недвижимости, как на момент покупки
Премия за опцион на недвижимость, договорный период владения и окончательная цена продажи часто являются наиболее важными компонентами, согласованными в соглашении об опционе на недвижимость.
Пример варианта недвижимости
Вот всесторонний анализ риска и вознаграждения за сценарий выбора недвижимости. Предположим, что у застройщика есть 500 000 долларов, и он хочет купить земельный участок, перечисленный за 2 миллиона долларов. Строитель не уверен в нескольких вещах:
- Может ли застройщик привлечь 1, 5 млн. Долларов через банковские кредиты или другие источники? Может ли застройщик получить необходимые разрешения на жилищное или коммерческое развитие или дальнейшее разделение собственности? Может ли застройщик собрать деньги и получить разрешения до того, как другой застройщик купит землю?
В этой ситуации подходящий вариант недвижимости. За определенную невозмещаемую стоимость (называемую премией за опцион на недвижимость), скажем, $ 25 000, застройщик может заключить с продавцом опционный контракт на недвижимость. Опция недвижимости позволяет застройщику ограничить цену продажи имущества на 2 миллиона долларов в течение шести месяцев.
Опционный контракт на недвижимость может включать следующие условия:
- Детали имущества (местоположение, размер и другие особенности) Срок действия контракта (шесть месяцев с даты соглашения) Опционная премия или сумма вознаграждения (невозмещаемая премия в размере 25 000 долл. США, выплачиваемая покупателем продавцу единовременно) Договорная цена покупки, если опцион реализуется в течение срока действия контракта (2 млн. долл. США)
В течение шестимесячного срока действия договора возможны четыре сценария.
Сценарий 1: Строитель одобрен для банковского кредита на 1, 5 миллиона долларов. Он также подтверждает, что может получить необходимые разрешения на разработку. Он использует свой вариант покупки недвижимости по заранее определенной цене в 2 миллиона долларов. Продавец получает 2 миллиона долларов, а также дополнительно удерживает премию в размере 25 тысяч долларов.
Сценарий 2: Через два месяца строитель обнаруживает, что не сможет получить разрешение на разработку. В течение следующих четырех месяцев застройщику удается найти другую сторону, желающую купить недвижимость за 2 миллиона долларов. Строитель продает новый объект недвижимости за новую цену в 30 000 долларов. Новая сторона заменяет застройщика в первоначальном опционном договоре. Новая партия использует опцион и приобретает недвижимость за 2 миллиона долларов. Продавец получает 2 миллиона долларов от новой партии, а также сохраняет опционную премию в 25 тысяч долларов от застройщика. Строитель продал опцион за 30 000 долларов, поэтому он зарабатывает 5 000 долларов и не обременен имуществом, которое он не может использовать.
Сценарий 3: застройщик - просто покупатель опциона, желающий получить выгоду от повышения цены недвижимости. Если требуемая цена в 2 миллиона долларов увеличится до 2, 2 миллиона долларов через пять месяцев, застройщик получит выгоду, воспользовавшись опцией покупки имущества и продажи имущества с целью получения прибыли. В конце сделки владелец недвижимости получает 2 миллиона долларов плюс опционную премию в 25000 долларов. Строитель получает прибыль в размере 175 000 долларов от продажи недвижимости.
Сценарий 4: Строитель не может получить кредит или разрешения. Он также не может найти других заинтересованных покупателей. Строитель позволяет опциону истечь и теряет премию опциона. Тем не менее, покупатель смог избежать потенциально плохих инвестиций в размере 2 миллионов долларов США, заплатив премию в размере 25 000 долларов США (1, 25% от фактической стоимости сделки). Продавец получает прибыль в размере 25 000 долларов и продолжает искать покупателя.
Во всех случаях после заключения договора об опционе на недвижимость у продавца больше нет выбора, продавать ли недвижимость или по какой цене в течение периода удержания опциона. Продавец должен ждать шесть месяцев для решения покупателя. Вот почему продавец получает и сохраняет премию за опцион независимо от того, что в конечном итоге решит покупатель.
Суть
Варианты недвижимости предлагают альтернативный способ торговли, инвестирования и получения прибыли от инвестиций в недвижимость. Их можно рассматривать как тип внебиржевого договора между двумя отдельными сторонами. Для этих типов опционов нет биржевого рынка, но могут быть креативные условия, которые потенциально могут позволить покупателю продать опцион, пока он еще находится в активном периоде удержания. В целом, вовлеченные стороны должны обеспечить, чтобы положения опционного контракта были надлежащим образом написаны, справедливы и соблюдались вовлеченными сторонами.
Опционные контракты на недвижимость могут предложить несколько альтернативных способов заработать деньги, но, как правило, одним из их самых больших преимуществ является отвлечение крупных рисков. Застройщики недвижимости могли бы извлечь выгоду из заключения нескольких опционных контрактов на недвижимость и, возможно, использовать только некоторые из них на основе эволюции в течение периода владения. Владелец контракта также может отказаться от опциона, если в течение периода ожидания происходят изменения, такие как новая оживленная трасса или рост преступности.
Периоды удержания для этих опций могут варьироваться, что также варьирует риски. Продавец обычно привязан к установленной цене. Однако высокая вероятность осуществления может дать им некоторое время, чтобы сделать лучший выбор или меры. Покупатель обычно обязан заплатить определенную премию в течение срока владения. Премии могут помочь в снижении цены покупки. Они также могут позволить покупателю получить лучшие условия ипотечного финансирования, которые снижают общие расходы. В течение периода владения недвижимостью недвижимость также может дорожать в цене с покупной ценой, которая остается неизменной.
По умолчанию продавец опциона может быть одной из основных проблем в соглашениях об опционах на недвижимость. В таких случаях единственным выходом покупателя обычно является судебный процесс. Отсутствие общедоступной информации и прошлых записей об участниках опционов на недвижимость является еще одной проблемой. Инвесторам опционов на недвижимость также может потребоваться учитывать дополнительные расходы, такие как плата за юридические услуги, такие как составление и регистрация договора.
