Что такое жилищные облигации?
Жилищные облигации - это долговые ценные бумаги, выпущенные правительством штата или местными органами власти для сбора средств на строительство доступного жилья. Жилищные облигации иногда требуют одобрения избирателей и могут быть как краткосрочными, так и долгосрочными выпусками.
Ключевые вынос
- Жилищные облигации выпускаются правительствами штатов или местными органами власти и являются долговыми ценными бумагами для сбора средств на строительство доступного жилья. Жилищные облигации могут быть краткосрочными или долгосрочными и иногда нуждаются в одобрении избирателей. Жилищные облигации выпускаются правительствами штатов и местными органами власти для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. Два типа облигаций включают облигации общего назначения и доходные облигации. Правительство извлекает выгоду из жилищных облигаций, получая дешевое финансирование, в то время как инвестор получает налоговые преимущества от этого типа облигаций.
Как работают жилищные облигации
Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. В дополнение к погашению основного долга, государство или населенный пункт должны платить проценты по деньгам, которые они заимствуют.
Как и частные облигации (PAB), жилищные облигации могут быть выпущены от имени квалифицированных заемщиков и некоммерческих застройщиков для финансирования многоквартирных и жилищных проектов с низким доходом. Кроме того, доходы от жилищных облигаций могут также выдаваться для предоставления недорогого ипотечного финансирования семьям или частным лицам с низким доходом, чтобы они могли приобрести дом.
1, 1 миллиона
Количество доступных домов финансируется за счет жилищных облигаций с использованием жилищного кредита.
Особые соображения
Муниципальные власти могут выпускать долговые обязательства в форме облигаций для привлечения капитала для финансирования проектов. Два типа муниципальных облигаций - это облигации общего назначения (GO) и облигации с доходами.
Выплата процентов и погашение основной суммы облигаций с общими обязательствами финансируется из финансовой казны государства или местного самоуправления. Эти облигации обеспечены полным доверием и кредитом муниципального правительства, которое может иметь полномочия увеличивать налоги для выполнения своих обязательств по платежам по облигации GO.
Между тем платежные обязательства по группе доходов подкрепляются прогнозируемым потоком доходов по проекту, для которого была выпущена облигация. Одной из форм доходной облигации является жилищная облигация.
Преимущества жилищных облигаций
Жилищные облигации выгодны как государству, так и частным инвесторам. С одной стороны, правительство получает доступ к большому количеству дешевого финансирования. С другой стороны, налоговые преимущества, предлагаемые жилищными облигациями, очень привлекательны для тех, кто находится в верхних налоговых скобках.
Для инвесторов проценты, выплачиваемые жилищными облигациями, освобождаются от федерального, а иногда и от государственного подоходного налога. Чем выше предельная ставка налога, тем более ценным является освобождение от уплаты налога на облигации с доходом от жилья. Хотя инвесторы, облагаемые альтернативным минимальным налогом (АМТ), могут облагаться налогами, освобождение означает, что инвесторы с высокими федеральными налогами получают выгоду от доходных облигаций и других муниципальных облигаций. Это освобождение от налогов помогает компенсировать низкую процентную ставку по облигациям.
Федеральные налоговые льготы на жилье с низким доходом являются еще одним источником капитала, который может использоваться вместо жилищных облигаций или в дополнение к ним для финансирования проектов доступного жилья. Эти кредиты являются невозмещаемыми федеральными налоговыми льготами для части процентов по ипотечным кредитам, которые квалифицированные покупатели жилья должны платить каждый год.
Требования к жилищным облигациям
Ипотека, предоставляемая с помощью жилищных облигаций, предоставляется только начинающим покупателям жилья, которые зарабатывают не более среднего дохода в этом районе. Кроме того, цена дома, приобретенного по ипотечному кредиту, ограничена 90 процентами от средней цены покупки.
Жилищные облигации обычно имеют низкую процентную ставку и могут быть выпущены как обязательство с фиксированной или переменной процентной ставкой (VRDO). Основная сумма и процентные платежи держателям облигаций осуществляются из залоговых выплат по ипотечным кредитам и доходов от инвестиций. Выплаты по ипотечным кредитам заемщиков осуществляются попечителем жилищной облигации, который вкладывает средства в краткосрочные инвестиции до запланированного времени для выплаты процентов держателям облигаций. По сути, выплаты по жилищным облигациям подкрепляются своевременной и последовательной выплатой процентов и основной выплатой основных закладных заемщиками.
