Flipping vs. Rental Доходная недвижимость: обзор
На вопрос о том, является ли покупка акций или холдинг лучшей инвестиционной стратегией в сфере недвижимости, нет единственно правильного ответа. Скорее решение о выборе одного метода из другого должно быть частью четкого стратегического плана, который учитывает общие инвестиционные цели инвестора. Соображения также будут включать возможности, предоставляемые существующим рынком.
Зачем инвестировать в недвижимость?
Владельцы жилой недвижимости приобретают все больший интерес со стороны розничных инвесторов по многим из следующих причин:
- Недвижимость обеспечивает более предсказуемый доход, чем акции и облигации. Недвижимость обеспечивает хеджирование инфляции, потому что арендные ставки и инвестиционный денежный поток обычно увеличиваются как минимум на столько же, сколько уровень инфляции. Недвижимость предоставляет отличное место для капитала в периоды, когда инвесторы не уверены перспектив на рынках акций и облигаций или когда инвесторы ожидают, что долгосрочная доходность акций, долговых инструментов и других активов будет недостаточной. Собственный капитал, созданный в инвестициях в недвижимость, обеспечивает отличную базу для финансирования других инвестиционных возможностей. Вместо того, чтобы занимать средства, чтобы получить капитал для инвестирования (то есть покупать акции на марже), инвесторы могут брать средства под свой капитал для финансирования других проектов. Относительная легкость заимствования под инвестиции в недвижимость в сочетании с возможностью вычета процентов по ипотечному кредиту делает этот вариант менее дорогостоящим методом финансирования других возможностей для инвесторов, которым комфортно брать на себя дополнительный финансовый риск. В дополнение к обеспечению денежного потока для собственников жилую недвижимость также можно использовать в качестве дома или для каких-то других целей (очевидно, не одновременно).
Влияние рыночных факторов
Чтобы обрисовать в общих чертах последствия перевернутого или задержанного решения, необходимо понять проблемы, присущие каждой из стратегий. По сравнению с акциями и облигациями недвижимость является относительно неэффективным рынком, характеризующимся низким объемом транзакций, а также данными о недвижимости и рынке, которые зачастую не очень прозрачны. Сложность поиска возможностей в сфере недвижимости в сочетании с неликвидностью рынка делает операции с недвижимостью более трудными и дорогостоящими, чем сделки с акциями и облигациями.
С другой стороны, колебания стоимости недвижимости происходят медленнее. Жилая недвижимость оценивается по методу оценки, а не по непрерывной торговле, что приводит к доходности инвестиций, которая является более предсказуемой и менее изменчивой, чем доходность акций и облигаций. Поскольку спрос на недвижимость зависит от долгосрочных экономических тенденций, таких как рост местного населения, рабочих мест и экономики в целом, недвижимость продлила периоды высоких и низких значений и объемов сделок.
Рынки недвижимости с длительной тенденцией к росту характеризуются повышенным спросом и периодами, когда инвесторы «делают сено, пока светит солнце», в то время как на нисходящих рынках, как правило, наблюдаются ограниченные сделки, когда инвесторы берут бумаги, пока рынок не оживет, и они могут еще раз понять, прибыли.
Чтобы продемонстрировать относительно высокую стоимость инвестиций в недвижимость в общих инвестиционных стратегиях, сравните разницу между инвестициями в акции на сумму 200 000 долларов и равными инвестициями в недвижимость. Принимая значительную долю в капитале, инвестор может сразу продать часть инвестиций с целью получения прибыли и удержать баланс до средней цены в долларах, в то время как они ожидают будущих потенциальных выгод или займут долгосрочную позицию в этой отрасли или компании., Положение в собственности за 200 000 $ могло быть любым от одного дома для семьи до пары небольших свойств.
За исключением секьюритизированных инвестиций в недвижимость, таких как трасты инвестиций в недвижимость (REIT), одна проблема с жилой недвижимостью заключается в том, что ее нелегко подразделить. С другими типами инвестиций, такими как акции, если инвестору неудобно с определенным риском, он или она может «уволить» риск с производными инструментами или путем продажи части инвестиций. В случае с недвижимостью, если инвестор имеет единоличное владение, единственным практическим способом снижения риска является продажа партнерских долей в собственности, что может привести к проблемам с контролем, правовыми вопросами и управлением.
Плюсы и минусы листания
Наиболее очевидным преимуществом сброса инвестиций в недвижимость является способность немедленно получать прибыль и связывать капитал в течение как можно меньшего количества времени. Кроме того, в отличие от фондового рынка, который может развернуться в середине дня, рынки недвижимости прогнозируются легче и могут производить длительные периоды, которые компенсируют инвесторам переворот в недвижимости. В этом смысле переключение свойств может считаться более безопасной инвестиционной стратегией, поскольку оно предназначено для того, чтобы удерживать капитал под угрозой в течение минимального промежутка времени, и потому что в нем отсутствуют управленческие и лизинговые риски, присущие владению недвижимостью.
Два основных типа свойств могут быть использованы в подходе купли / продажи к инвестированию в недвижимость. Во-первых, это дома или квартиры, которые можно купить ниже текущей рыночной стоимости, поскольку они испытывают финансовые трудности. Второе - это исправление, свойство со структурными, конструктивными или условными проблемами, которые можно преодолеть для создания ценности.
Инвесторы, которые сосредотачиваются на проблемных свойствах, делают это путем выявления домовладельцев, которые больше не могут управлять или поддерживать свои свойства, или путем поиска объектов с чрезмерным левереджем и риском обанкротиться. С другой стороны, те, кто предпочитает ремонтников, будут переделывать или улучшать недвижимость, чтобы она лучше работала для домовладельцев или была более эффективной для квартиросъемщиков.
Используя эту тактику, покупатель ремонтника полагается на инвестированный капитал для увеличения стоимости, а не просто на покупку недвижимости за низкую основу для получения высокой инвестиционной отдачи. Конечно, также возможно объединить эти две стратегии при переключении свойств, и многие инвесторы делают именно это.
Тем не менее, изменение свойств может создать проблемы с затратами и налогами, которые не возникают при долгосрочных инвестициях. Расходы, связанные с переворотом, могут потребовать много денег, что приведет к проблемам с денежным потоком. Поскольку транзакционные издержки очень высоки как на стороне покупателя, так и на стороне продажи, они могут существенно повлиять на прибыль. Быстрое изменение свойств (а скорость - это все, что происходит в успешных сделках с переворотом) может создать колебания в доходах, которые могут увеличить налоговые накладные, особенно если дела идут слишком быстро, чтобы воспользоваться преимуществами налоговых правил долгосрочного прироста капитала.
Кроме того, найти эти возможности может быть трудно в течение длительного, последовательного периода времени. Для большинства инвесторов переключение свойств должно рассматриваться скорее как тактическая стратегия, чем долгосрочный инвестиционный план.
Плюсы и минусы холдинга
Общеизвестный факт, что покупка и владение недвижимостью - это рецепт накопления огромного богатства. Большая часть «старых денег» в США и за рубежом была накоплена через собственность на землю. Несмотря на периоды снижения цен, стоимость земли почти всегда восстановилась в долгосрочной перспективе, потому что есть ограниченный запас земли.
Однако долгосрочное владение недвижимостью сопряжено с множеством управленческих и юридических проблем, с которыми инвесторам в акции и облигации никогда не приходится сталкиваться. Владение недвижимостью - это интенсивное управление, которое выходит за рамки навыков многих инвесторов.
Инвесторы в акции должны обладать навыками анализа конкретного рынка, конкретной компании и способностью руководства выполнять свои бизнес-стратегии. Долгосрочному инвестору в недвижимость требуются те же навыки, но он несет дополнительную ответственность за создание и реализацию этих бизнес-стратегий для своей собственности.
Многие инвесторы, особенно те, кто впервые арендует недвижимость, плохо подготовлены или плохо оснащены, чтобы справляться с обязанностями арендодателя. Процесс поиска качественных арендаторов и обслуживания их потребностей, наряду с обслуживанием и уходом за имуществом, может быть напряженным и длительным процессом, но успешное управление имуществом необходимо для обеспечения непрерывных потоков денежных средств от инвестиций.
Риски, присущие долгосрочному владению недвижимостью, велики, но если их смягчить, инвестор получит хорошую компенсацию за их принятие. Большинство из этих рисков, которые включают транзакционные риски покупки и продажи недвижимости, риски для благополучия собственности и риски поиска и обслуживания арендаторов, считаются несистематическими рисками или инвестиционными рисками, которые могут быть диверсифицированы при наличии соответствующего количества. инвестиций покупаются в хорошо продуманном портфеле. Проблема для большинства инвесторов заключается в том, что недвижимость капиталоемкая. Сумма, необходимая для покупки имущества, достаточного для смягчения этих рисков, находится за пределами их средств или способностей.
Выбор стратегии
Чтобы решить, является ли переключение свойств или удержание их в долгосрочной перспективе наиболее подходящей стратегией, необходимо ответить на несколько важных вопросов. Инвестор должен решить, является ли распределение капитала постоянным или временным, и является ли оно основной частью общей инвестиционной стратегии или средством повышения доходности. Также необходимо определить, какой коэффициент риска и доходности подходит для этой части их инвестиционных портфелей и обладает ли инвестор соответствующей терпимостью и навыками, чтобы взять на себя управленческие обязанности, связанные с любым типом инвестиций.
Если капитал недоступен для покупки диверсифицированного портфеля, потенциальный инвестор должен быть готов к принятию несистематического риска, включая риски, связанные с индивидуальной собственностью, и потенциальное отсутствие спроса на недвижимость, будь то домовладельцы или арендаторы. Принимая решение о стратегии покупки и продажи, инвестор также должен определить, обладает ли он или она навыком, чтобы раскрыть проблемные свойства продажи или верховный торговец. В этой транзакционной стратегии важно определить, может ли капитал быть обращен достаточно раз в течение данного инвестиционного периода, чтобы преодолеть транзакционные издержки как со стороны покупки, так и со стороны продажи, включая комиссионные, финансирование и комиссионные за закрытие.
Суть
Хотя выбор между двумя указанными стратегиями зависит от конкретной финансовой ситуации и инвестиционных целей, стратегия долгосрочного владения, как правило, больше подходит для тех, кто использует недвижимость в качестве основной части своего общего инвестиционного портфеля; переворачивание свойств более уместно, когда недвижимость используется в качестве дополнения или тактики повышения доходности.
Инвесторам, желающим накапливать богатство и получать доход от своих инвестиций в недвижимость, следует рассмотреть возможность владения недвижимостью на длительный срок, используя встроенный в портфель капитал для финансирования других инвестиционных возможностей с возможностью последующей продажи недвижимости в элитном магазине. Переключение свойств - это тактика, которая лучше всего подходит для периодов, когда перспективы на рынках акций и облигаций невысоки, или для инвесторов, желающих получить краткосрочную прибыль от прироста капитала до тех пор, пока позволит существующий рынок.
