Что такое ссудный займ?
Облигационный заем - это вид ипотечного кредита, который может быть использован в сделках по финансированию владельца. Этот тип кредита включает в себя ипотеку продавца на дом и добавляет дополнительную добавочную стоимость, чтобы получить общую покупную цену, которая должна быть выплачена продавцу с течением времени.
Форма финансирования, на которую опирается универсальный кредит, обычно используется в сделках, финансируемых продавцом. Облигационный займ приобретает те же характеристики, что и кредит, финансируемый продавцом, но он учитывает текущую ипотеку продавца в условиях финансирования.
Финансирование продавца
Финансирование продавца - это вид финансирования, который позволяет покупателю выплачивать основную сумму непосредственно продавцу. Сделки по финансированию продавца сопряжены с высокими рисками для продавца и обычно требуют более высоких, чем в среднем, авансовых платежей. В сделке, финансируемой продавцом, соглашение основано на векселе, в котором подробно изложены условия финансирования. Кроме того, сделка, финансируемая продавцом, не требует предварительного обмена основного долга, и покупатель производит платежи в рассрочку непосредственно продавцу, которые включают основную сумму и проценты.
Как работает ссудный контракт
Облигационные займы основаны на концепции финансирования собственниками и используют ту же базовую структуру. Структура ссуды с оборачиванием используется в сделке, финансируемой владельцем, когда у продавца есть остаток, чтобы заплатить по первому ипотечному кредиту собственности. Облигационный заем учитывает оставшийся остаток по существующей ипотеке продавца по его ставке по ипотечному кредиту и добавляет добавочный баланс для получения полной покупной цены.
В циклическом кредите базовая процентная ставка продавца основывается на условиях существующего ипотечного кредита. Для безубыточности продавец должен как минимум заработать проценты, которые соответствуют ставке по кредиту, который все же должен быть погашен. Таким образом, продавец имеет возможность договориться о процентной ставке покупателя на основе его текущих условий. Как правило, продавец хочет договориться о максимально возможной процентной ставке, чтобы произвести платежи по первой закладной, а также получить спред по сделке.
Ссуды с оборачиванием могут быть рискованными для продавцов, потому что они берут на себя полный риск дефолта по ссуде.
Пример оборотного кредита
Скажем, у Джойс ипотека на 80 000 долларов в ее доме со ставкой 4%. Она продает свой дом Брайану за 120 000 долларов, который опускает 10% и одалживает остаток, или 108 000 долларов, по ставке 7%. Джойс зарабатывает 7% на 28 000 долларов (разница между 108 000 и 80 000 долларов) плюс разница между 7% и 4% на ипотеке в 80 000 долларов.
Особые соображения по ссуде
Ссуды с оборачиванием могут быть рискованными для продавцов, поскольку они берут на себя полный риск дефолта по ссуде. Продавцы также должны быть уверены, что их существующая ипотека не включает положение об отчуждении, которое требует от них полного погашения ипотечного кредитного учреждения в случае передачи залогового права собственности или в случае продажи залога. Положения об отчуждении распространены в большинстве ипотечных ссуд, которые часто препятствуют заключению сделок по ссуде.
