Обеспеченная ипотекой безопасность (MBS) является типом обеспеченной активами безопасности, которая обеспечивается закладной или набором закладных. МБС можно торговать через брокера. Он выдается либо спонсируемым правительством предприятием (GSE), уполномоченным федеральным государственным органом или частной финансовой компанией.
Особенности МБС
Хотя MBS привлекательны по ряду причин, у них есть некоторые уникальные особенности, которые добавляют дополнительный риск по сравнению с простыми ванильными облигациями.
- MBS обеспечены пулом жилищных ипотечных кредитов. Ежемесячные платежи «передаются» через банк-отправитель стороннему инвестору. Помимо ежемесячных процентных платежей, ипотека амортизируется в течение их жизни, что означает, что некоторая сумма основного долга выплачивается с каждым ежемесячным платежом В отличие от облигации, которая обычно выплачивает всю основную сумму при наступлении срока погашения. Помимо запланированной амортизации, инвесторы получают пропорционально внеплановую предоплату основной суммы в связи с рефинансированием, потерей права выкупа и продажей жилья. В то время как обычная ипотека может иметь срок 30 лет, довольно часто ипотека окупается гораздо раньше. Из-за этих внеплановых предоплат прогнозировать срок погашения MBS проблематично.
В этой статье, посвященной аспекту предоплаты в MBS, будет представлена концепция средневзвешенной жизни (WAL) и объяснено ее использование для защиты от риска предоплаты.
Что такое средневзвешенная жизнь?
Статистикой, которая обычно используется в качестве меры эффективной зрелости MBS, является WAL, которую иногда называют просто «средней продолжительностью жизни». Чтобы рассчитать WAL, умножьте дату (выраженную в виде доли лет или месяцев) каждого платежа на процент от общего основного долга, выплаченного на эту дату, а затем сложите эти результаты. Таким образом, WAL регистрирует влияние основных выплат в течение срока службы ценной бумаги.
WAL может быть визуализирован как точка опоры на временной шкале, которая начинается от даты возникновения до конечной даты погашения. Точка опоры «уравновешивает» основные выплаты, точно так же, как дети разного веса уравновешивают качели, располагая разные позиции на планке. На рисунке 1 ниже показан WAL для 30-летнего ипотечного пула.
фигура 1
Доходность и внутренняя норма прибыли
MBS являются рыночными и могут торговаться с премиями, скидками или номинальной стоимостью, в зависимости от изменений текущих рыночных ставок. Сквозные акции с текущим купоном торгуются по номинальной стоимости, а сквозные акции с высоким купоном торгуются с премиями, а ценные бумаги с низким купоном - со скидками. Котируемая доходность - это внутренняя норма доходности, которая приравнивает текущую стоимость всех будущих денежных потоков к текущей цене ценной бумаги. Следовательно, котируемая доходность на MBS всегда зависит от предположения о предоплате.
Предположение о досрочном погашении имеет решающее значение для транзитных ценных бумаг. Инвесторы заранее знают, что предоплата может и произойдет, но не знают, когда и сколько. Эти переменные должны быть спроектированы и приняты. Кроме того, не существует единого консервативного предположения, которое может применяться ко всем переходам из-за асимметричного эффекта - существует стимул для более быстрой предоплаты по премиальным MBS, в то время как обратное справедливо для дисконтных MBS.
(Проверьте Внутренний взгляд на Внутреннюю норму прибыли для получения дополнительной информации об использовании этого метода финансового анализа.)
Что такое реализованная доходность?
Реализованная доходность по сквозной ценной бумаге - это доходность, которую покупатель фактически получает при удержании ценной бумаги, основываясь на фактических предоплатах основного долга, а не на предполагаемых предоплатах, которые использовались для расчета котируемой доходности. Предоплаты, которые выполняются быстрее или медленнее, чем ожидалось, влияют на переходы премиум и дисконт асимметрично.
Предположим, что сквозная безопасность торгуется с премией. Предоплата по номинальной стоимости приводит к денежным потокам, которые могут быть реинвестированы только по более низкой текущей ставке. Следовательно, более быстрые, чем предполагалось, предоплаты лишают инвестора высоких денежных потоков, которые в первую очередь оправдывают цену премии. С другой стороны, более медленные предоплаты дают инвестору больше времени, чтобы заработать более высокую ставку купона. В результате более медленные предоплаты повышают реализованную доходность выше котируемой доходности, а более быстрые предоплаты снижают реализованную доходность.
Сквозной сквозной дисконт выигрывает от более быстрой, чем ожидалось, предоплаты, потому что эти денежные потоки могут быть реинвестированы по номинальной стоимости в ценные бумаги с текущим купоном. По сути, инвестор может просто заменить низкий купон на более высокий, так как предоплата по номиналу. Следовательно, реализованная доходность будет превышать указанную доходность. Напротив, обратное происходит, когда предоплата происходит медленнее, чем ожидалось. Инвестор застревает с более низкими купонами в течение более длительного периода времени, тем самым снижая реализованную доходность.
Что такое предплата?
За прошедшие годы был разработан ряд традиционных спецификаций предполагаемых ставок предоплаты. У каждого есть свои преимущества и недостатки.
Стандартная ипотечная доходность
Первая и самая простая спецификация - принять «стандартную ипотечную доходность» или «предоплату за 12». В этом описании предполагается, что никаких предоплат нет до двенадцатого года, когда все закладные в пуле предоплаты в полном объеме.
Эта спецификация имеет преимущество вычислительной простоты и соответствует реальности того, что эффективный срок погашения большинства ипотечных пулов намного короче, чем окончательный срок погашения. Кроме того, мало что можно сказать по этому предположению. Это полностью пренебрегает предоплатами, которые происходят в первые годы пула заклада. Таким образом, доходность, рассчитанная и котируемая на основе этого «стандартного» допущения о досрочном погашении, серьезно занижает потенциальную доходность при торговле сквозными ценными бумагами с большим дисконтом и завышает потенциальную доходность при премиальном сквозном доходе.
Метод FHA Experience
На другом конце спектра находится спецификация предоплаты, основанная на фактическом опыте Федерального управления жилищного строительства (FHA). FHA собирает исторические данные о фактическом количестве случаев досрочного погашения ипотечных кредитов, которые он страхует. Эти данные охватывают широкий диапазон дат возникновения и ставок купона.
Метод опыта FHA явно улучшил стандартную ипотечную доходность, поскольку он вводил реалистичные и исторически обоснованные предположения, но не без собственных проблем. Поскольку FHA публикует новую серию почти каждый год, вторичный ипотечный рынок столкнулся с запутанным обстоятельством наличия ценных бумаг, основанных на сериях разных лет.
(о вторичном ипотечном рынке за кулисами ипотеки .)
Постоянная ставка предоплаты
Другая используемая спецификация - это постоянная ставка предварительной оплаты (CPR), также известная как «условная ставка предварительной оплаты». В данной спецификации предполагается, что процентная доля основного баланса, которая предоплачена в течение данного года, является постоянной величиной.
С методом CPR легче работать аналитически, чем с опытом FHA, потому что применяемая ставка предоплаты для каждого года - это одно последовательное число, а не одно из 30 различных чисел. Следовательно, легче сравнить котируемые доходы за определенный период владения с различными допущениями по предоплате. Одним из тонких преимуществ метода CPR является то, что он раскрывает субъективный характер предположения о досрочном погашении. Подход опыта FHA подразумевает степень точности, которая может быть совершенно необоснованной.
Вариант CPR называется «месячная смертность» (SMM). СММ - это просто ежемесячный аналог годовой СЛР. Предполагается, что процент от основного баланса, который предоплачен в течение данного месяца, является постоянным.
Стандартная модель предоплаты PSA
Наиболее часто используемое предположение о ставке предоплаты - это стандартный опыт предоплаты, предлагаемый Ассоциацией государственных ценных бумаг (PSA), отраслевой торговой группой. Цель PSA состояла в том, чтобы принести стандартизацию на рынок. Первые 30 месяцев стандартного опыта предоплаты требуют неуклонно увеличивающегося CPR, начиная с нуля и увеличиваясь на 0, 2 процента каждый месяц; после этого используется уровень 6 процентов СЛР. Однако иногда доходность основывается на более быстром или более медленном предположении о предоплате, чем в этом стандарте. Это изменение в предположении о предоплате обозначается указанием процента выше или ниже 100 процентов.
- Котировки MBS на уровне 200 процентов PSA предполагают ежемесячное повышение CPR на 0, 4 процента в течение первых 30 месяцев, а затем уровень CPR на уровне 12 процентов. MBS, котируемый на уровне 50 процентов PSA, предполагает ежемесячное увеличение CPR на 0, 1 процента до трех процентов CPR. уровень достигнут.
Суть
Как уже говорилось, использование средневзвешенной жизни предполагает ряд допущений и далеко не точно. Тем не менее, это помогает инвесторам делать более реалистичные прогнозы по доходности и сроку MBS, что помогает снизить риск досрочного погашения.
(Для получения дополнительной информации о MBS см. Прибыль от ипотечного долга с MBS .)
