Частные фонды недвижимости позволяют частным лицам и учреждениям с высокими доходами, таким как фонды и пенсионные фонды, инвестировать в акции и долговые обязательства в имущественных активах. Используя активную стратегию управления, в частной инвестиционной недвижимости применяется диверсифицированный подход к владению недвижимостью. Генеральные партнеры инвестируют в различные типы недвижимости в разных местах. Стратегии владения могут варьироваться от новых девелоперских и сырьевых владений до полного переустройства существующих объектов или вливания денежных средств в проблемные объекты. ( Подробнее читайте: Что такое частный капитал? )
Здесь мы рассмотрим, как инвесторы могут участвовать в сфере прямых инвестиций, и рассмотрим возможности отрасли, риски и ограничения.
В поисках идеального частного фонда недвижимости
Во-первых, средний человек не способен принимать участие в инвестициях в частную недвижимость. Традиционный фонд прямых инвестиций требует, чтобы инвесторы вкладывали в фонд минимум 250 000 долларов, хотя большинство управляющих ищут частных лиц или учреждения, которые готовы предоставить более 20-25 миллионов долларов в долгосрочную схему коллективных инвестиций с другими инвесторами.
Поскольку фонды частного акционерного капитала практически не регламентированы, возможности традиционно ограничиваются «аккредитованными инвесторами». Это означает, что инвестор должен иметь личные или совместные активы не менее 1 млн. Долл. США (не включая стоимость их основных резидентов) или годовой доход человека должен составлять не менее 200 000 долларов США. Пары также имеют право на совокупный доход в размере не менее 300 000 долл. США за предыдущие два года и «разумное ожидание» того, что уровень их доходов останется на этом уровне в текущем году - также имеют право.
Лица или пары, желающие инвестировать в частную недвижимость, должны найти фирму, которая специализируется в данной дисциплине. Изучив варианты фондов частных акционерных компаний, они должны понимать природу структуры каждого фонда прямых инвестиций, которая обычно представляет собой товарищество с ограниченной ответственностью.
При вступлении в фонд внешние инвесторы становятся партнерами с ограниченной ответственностью, что означает, что они принимают на себя ответственность за деньги, которые они вкладывают в фонд, и не имеют права вето на свойства, выбранные генеральными партнерами (GP). Деньги ограниченного партнера будут объединены с другими участвующими инвесторами, а управляющие фондами создадут портфель объектов недвижимости, направленных на максимизацию прибыльности и минимизацию финансового риска.
Понимание расходов Фонда и структуры инвестиций
Частные фонды недвижимости имеют ряд комиссионных за управление и исполнение, которые должны оплачивать инвесторы. Как правило, фонды прямых инвестиций требуют ежегодной платы в размере 2% от вложенного капитала для выплаты заработной платы фирмам, подбора источников и юридических услуг, затрат на данные и исследования, маркетинга и дополнительных постоянных и переменных затрат. Тем не менее, нет никаких ограничений для этих сборов инвесторов.
Частные лица должны хорошо разбираться в этих расходах, прежде чем инвестировать, потому что это ограничит общий возврат инвестиций. Например, если бы фонд прямых инвестиций привлек 500 миллионов долларов, он собирал бы 10 миллионов долларов ежегодно для покрытия связанных с этим расходов. За период своего 10-летнего цикла фонд соберет 100 миллионов долларов в виде сборов, а это означает, что в течение этого десятилетия фактически будет инвестировано только 400 миллионов долларов.
Управляющие частными акциями также получают «перенос», который представляет собой вознаграждение за результат, который традиционно составляет 20% от избыточной валовой прибыли фонда. Инвесторы традиционно готовы платить эти вознаграждения благодаря способности фонда помогать смягчать проблемы корпоративного управления и управления это может негативно повлиять на публичную компанию.
Большинство фондов прямых инвестиций в недвижимость рассматриваются как инвестиции, основанные на потребностях, что означает, что партнеры передают капитал генеральным партнерам в рассрочку по мере необходимости. По мере того, как семейные врачи определяют потенциальную инвестиционную собственность, фонд отправит официальный запрос на капитал, который ограниченные партнеры объявили в фонд недвижимости в начале цикла. Известный как «требование капитала», это юридическое обязательство, которое должны выполнять партнеры с ограниченной ответственностью. (Для получения дополнительной информации читайте: Изучите жаргоне частных инвестиций в акционерный капитал.)
Если партнер с ограниченной ответственностью не сможет выполнить требование о привлечении капитала, фонд может вынудить этого человека или учреждение объявить дефолт и лишиться всей доли владения. Другие партнеры с ограниченной ответственностью обычно получают возможность приобрести любые утраченные акции в случае такого дефолта.
Типы частных инвестиций в недвижимость
При инвестировании в частную недвижимость традиционно существуют четыре типа инвестиционных стратегий:
- Основной является наиболее консервативная стратегия, и она может включать в себя только объекты, предлагающие более низкий риск и более низкий потенциальный доход, потому что они существуют в густонаселенных или хорошо путешествующих местах. Эта стратегия может также в значительной степени сосредоточиться на инвестициях в высококачественные, дорогостоящие объекты, которые требуют минимальной реконструкции или обслуживания. Эти объекты предлагают предсказуемые денежные потоки и обычно состоят из полностью арендованных мультитенантных структур. Core-plus требует немного большего риска, но может предложить более высокую доходность, чем основная стратегия. Эти свойства требуют скромных уровней деятельности с добавленной стоимостью или улучшения местоположения. Добавленная стоимость - это стратегия со средней и высокой доходностью, а также с умеренным риском, которая больше концентрируется на развитии недвижимости и сроках рынка. В этой стратегии управляющие портфелем приобретают недвижимость, участвуют в некоторой перестройке и продают, когда рынок работает. Свойства с добавленной стоимостью обычно требуют изменений в управлении, физическом улучшении или устранении ограничений капитала. Эти шаги включают в себя ремонт зданий и поиск путей повышения арендных ставок на улучшающихся рынках. Стратегии с добавленной стоимостью также включают в себя исправление обанкротившихся операционных компаний или принятие долга за контроль над базовыми свойствами. Оппортунистический обеспечивает самый высокий уровень прибыли, но принимает на себя наибольший риск. С помощью этой стратегии менеджеры приобретают объекты недвижимости, которые включают в себя неосвоенную землю или рынки, которые не приносят прибыли или являются объектом незаконной торговли.
Принятие рисков и долгосрочной перспективы
Инвесторы в частную недвижимость должны понимать, что, вкладывая средства в фонд, они должны быть готовы признать, что их капитал может быть связан в течение заранее определенного периода, который может длиться много лет.
Кроме того, на рынке недвижимости существует множество рисков, и во время вызовов капитала может потребоваться большой объем инвестиций в то время, когда у человека низкий денежный поток. Многие семейные врачи структурируют свои фонды как инвестиции в течение десятилетия или дольше, и они предоставляют мало или вообще не дают инвесторам возможности снять или выкупить свои деньги. Неликвидный характер фондов прямых инвестиций требует от инвесторов понимания рисков, связанных с удержанием их денег в течение длительного периода.
Характер структур фондов прямых инвестиций затрудняет оценку финансовых показателей фонда или его свойств. Поскольку существует ограниченное регулирование фондов прямых инвестиций в недвижимость, генеральные партнеры не обязаны предлагать инвесторам какие-либо обновления информации о потенциальных инвестициях, оценке портфеля или любую другую дополнительную информацию, связанную с инвестициями. Вложение средств в частную недвижимость требует от партнеров с ограниченной ответственностью вкладывать значительный капитал и полностью полагать, что управляющий фондом будет соответствовать его или ее инвестиционным целям без какого-либо требуемого уровня прозрачности. Управляющие фондами, однако, обычно посылают обновления своим инвесторам и могут быть прозрачными в отношении результатов, чтобы вселить уверенность в любой текущий или будущий фонд.
Суть
Прежде чем инвестировать в частную недвижимость, люди должны определить, имеют ли они право участвовать в этом процессе. Квалифицированные специалисты захотят изучить свои личные инвестиционные цели, требования к ликвидности и терпимость к риску на рынках недвижимости. Поговорив с финансовым консультантом, инвесторы должны изучить различные фонды, чтобы лучше понять стратегии управления генеральных партнеров и прошлые показатели других фондов имущества.
