Что такое кредит домашнего капитала?
Ссуда на покупку жилья, также известная как «ссуда на покупку капитала», ссуда на покупку дома на покупку акций или вторая ипотека, является разновидностью потребительского долга. Это позволяет домовладельцам брать в долг под свою долю в резиденции. Сумма кредита основывается на разнице между текущей рыночной стоимостью дома и причитающимся ипотечным балансом домовладельца.
Как работает ипотечный кредит
По сути, ипотечный кредит - это ипотека. Ваш капитал в доме служит залогом для кредитора. Сумма, которую домовладельцу разрешено брать в долг, будет частично основана на комбинированном соотношении займа к стоимости (CLTV) от 80% до 90% от оценочной стоимости дома. Конечно, сумма кредита, а также процентная ставка будут также зависеть от кредитного рейтинга заемщика и истории платежей. Традиционные ипотечные кредиты имеют срок погашения, как и обычные обычные ипотеки. Вы делаете регулярные фиксированные платежи, покрывающие как основную сумму, так и проценты. Как и в случае любой ипотеки, если кредит не погашен, дом может быть продан для погашения оставшейся задолженности.
Ссуда на покупку жилья - хороший способ конвертировать средства, которые вы создали в своем доме, в наличные. Но всегда помните, вы ставите свой дом на линии.
Налоговые соображения для жилищных кредитов
После принятия Закона о налоговой реформе 1986 года популярность кредитов на покупку жилья выросла, поскольку они предоставили потребителям возможность обойти одно из его основных положений - устранение вычетов на проценты по большинству покупок. Закон оставил в силе одно большое исключение: интерес к обслуживанию долгов по месту жительства. Однако Закон о сокращении налогов и рабочих мест от 2017 года приостановил вычет по процентам, выплачиваемым по займам и кредитным линиям на покупку жилья, до 2026 года, если, согласно IRS, «они не используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, который обеспечивает ссуды ». Проценты по ссуде на акционерный капитал, используемые для консолидации долгов или оплаты расходов на обучение ребенка, не облагаются налогом.
Home Equity Loans против Home Equity Lines.
Ссуды на приобретение жилья предоставляются в двух вариантах: ссуды с фиксированной ставкой и кредитные линии на покупку жилья (HELOC).
Ссуды под залог недвижимости с фиксированной ставкой обеспечивают единовременный единовременный платеж заемщику, который выплачивается в течение определенного периода времени (обычно от 5 до 15 лет) по согласованной процентной ставке. Платеж и процентная ставка остаются неизменными в течение срока действия кредита. Кредит должен быть полностью погашен, если дом, на котором он основан, продан.
HELOC - это возобновляемая кредитная линия, очень похожая на кредитную карту, которую вы можете использовать по мере необходимости, возвращать деньги, а затем снова использовать на срок, определенный кредитором. После периода розыгрыша (от 5 до 10 лет) следует период погашения, когда розыгрыши больше не разрешены (от 10 до 20 лет). HELOC, как правило, имеют переменную процентную ставку, но некоторые кредиторы могут перейти на фиксированную ставку на период погашения.
Плюсы и минусы ипотечного кредита для потребителей
Есть ряд ключевых преимуществ для кредитов на капитал, включая стоимость. Но есть и недостатки.
Pros
Ссуды под залог жилья предоставляют легкий источник денег и могут быть ценными инструментами для ответственных заемщиков. Если у вас есть стабильный, надежный источник дохода и вы знаете, что сможете погасить кредит, его низкая процентная ставка и возможный налоговый вычет делают его разумным выбором.
Получение ипотечного кредита для многих потребителей довольно просто, поскольку это обеспеченный долг. Кредитор проводит проверку кредитоспособности и заказывает оценку вашего дома, чтобы определить вашу кредитоспособность и комбинированное соотношение займа к стоимости.
Процентная ставка по ипотечному кредиту, хотя и выше, чем у первой ипотеки, намного ниже, чем по кредитным картам и другим потребительским кредитам. Это помогает объяснить, почему основная причина, по которой потребители берут ссуды под стоимость своих домов с помощью ипотечного кредита с фиксированной ставкой, заключается в погашении остатков по кредитным картам.
Домашние кредиты, как правило, являются хорошим выбором, если вы точно знаете, сколько вам нужно брать и для чего вы будете использовать деньги. Вам гарантирована определенная сумма, которую вы получите полностью при закрытии. «Ссуды с собственным капиталом обычно предпочтительнее для более крупных и дорогостоящих целей, таких как реконструкция, оплата высшего образования или даже консолидация долга, поскольку средства принимаются единовременно», - говорит Ричард Эйри, специалист по кредитам в «Финансах Америки» по ипотеке. Портленд, штат Мэн.
Cons
Имейте в виду, что ипотечные кредиты тоже могут нести риски. Основная проблема с кредитами под залог жилья заключается в том, что они могут показаться слишком простым решением для заемщика, который, возможно, впал в бесконечный цикл расходов, заимствований, расходов и более глубокого погружения в долги. К сожалению, этот сценарий настолько распространен, что у кредиторов есть термин для него: перезагрузка, которая в основном является привычкой брать кредит для погашения существующего долга и освобождения дополнительного кредита, который заемщик затем использует для совершения дополнительных покупок.
Перезагрузка приводит к растущему циклу долга, который часто убеждает заемщиков обращаться к кредитам под залог жилья, предлагая сумму в 125% от капитала в доме заемщика. Этот тип кредита часто сопровождается более высокой комиссией, потому что - поскольку заемщик взял больше денег, чем стоит дом, - кредит не полностью обеспечен залогом. Также знайте, что проценты, выплачиваемые по той части кредита, которая превышает стоимость дома, никогда не облагаются налогом.
При подаче заявки на кредит под залог недвижимости может возникнуть соблазн занять больше, чем вам необходимо, поскольку вы получаете выплату только один раз и не знаете, будете ли вы претендовать на другой кредит в будущем.
Вопросы, которые следует учитывать при покупке кредита для собственного капитала
Перед тем, как брать кредит на акции, обязательно сравните условия и процентные ставки. Смотря «не сосредотачивайтесь исключительно на крупных банках, а вместо этого рассматривайте кредит в вашем местном кредитном союзе», рекомендует Movearoo.com эксперт по недвижимости и переселению Клер Джонс. «Кредитные союзы иногда предлагают более выгодные процентные ставки и более персонализированное обслуживание счетов, если вы готовы иметь дело с более медленным временем обработки заявок».
Как и в случае с ипотекой, вы можете запросить добросовестную оценку. Но прежде чем сделать это, сделайте свою честную оценку своих финансов. Кейси Флеминг, консультант по ипотечным кредитам в C2 Financial Corporation и автор «Руководства по кредитам: как получить наилучшую возможную ипотеку», говорит: «Прежде чем подавать заявку, вы должны иметь четкое представление о том, где находится ваш кредит и стоимость жилья, чтобы сохранить Деньги. Особенно на оценку, которая является основным расходом. Если ваша оценка оказывается слишком низкой, чтобы поддержать кредит, деньги уже потрачены », - и нет возмещения за отсутствие квалификации.
Перед подписанием, особенно если вы используете кредит для собственного капитала для консолидации долга, проверьте цифры в своем банке и убедитесь, что ежемесячные платежи по кредиту действительно будут ниже, чем совокупные платежи по всем вашим текущим обязательствам. Даже несмотря на то, что кредиты под залог жилой недвижимости имеют более низкие процентные ставки, ваш срок по новой ссуде может быть больше, чем у ваших существующих долгов.
Допустим, у вас есть автокредит с балансом 10 000 долларов США под 9% с оставшимся сроком на два года. Консолидация этого долга в кредит под залог жилья по ставке 4% сроком на пять лет на самом деле будет стоить вам больше денег, если вы потратите все пять лет на погашение кредита под залог жилья. Кроме того, помните, что ваш дом теперь является залогом по кредиту, а не по транспортному средству, поэтому, если вы не выполнили требование по кредиту для собственного капитала, это ваш дом, а не ваша машина. Потеря дома была бы значительно более катастрофической.
Итог по займам Home Equity
Кредит на приобретение жилья может быть хорошим способом конвертировать средства, которые вы создали в своем доме, в наличные, особенно если вы вкладываете эти деньги в ремонт дома, который увеличивает стоимость вашего дома. Но всегда помните, что вы ставите свой дом на грань: если стоимость недвижимости снижается, вы можете получить больше, чем стоит ваш дом. Если вы захотите переехать, вы можете потерять деньги на продаже дома или не сможете переехать. И если вы получаете кредит для погашения пластиковых, не поддавайтесь искушению снова запустить эти счета по кредитной карте. Прежде чем делать что-то, что ставит ваш дом в тупик (или глубже в скакательный сустав), взвесьте все ваши варианты.
