Инвесторы в коммерческую недвижимость, которые предпочитают долговое финансирование с фиксированной ставкой, иногда сталкиваются с необходимостью уплаты штрафов за досрочное погашение, когда они погашают свой долг до наступления срока погашения своих кредитов. Из различных вариантов досрочного погашения аннулирование - это тот, который предлагает наибольшую гибкость и потенциальную финансовую выгоду, когда процентные ставки растут.
Что такое Defeasance?
Отказ от ответственности, как следует из названия, - это метод снижения сборов, требуемых, когда заемщик решает внести предоплату по кредиту на коммерческую недвижимость с фиксированной ставкой. Вместо того, чтобы выплачивать кредитору денежные средства, опция аннулирования позволяет заемщику обменять другой актив, обесцениваемый в денежной форме, на первоначальное обеспечение по кредиту.
Новое обеспечение (обычно казначейские ценные бумаги) обычно намного менее рискованно, чем первоначальные активы коммерческой недвижимости. В этом сценарии кредитору гораздо выгоднее, потому что он получает тот же денежный поток, а взамен получает гораздо лучшие инвестиции с поправкой на риск. Хотя выгода от отказа для кредитора очевидна, заемщики также могут получить значительную выгоду. Если процентные ставки по кредитам повышаются до уровня, превышающего ставки по ипотечным кредитам, заемщики могут создавать стоимость и вкладывать деньги в свои карманы при предоплате. Поскольку неплатежеспособность - это вариант, предлагаемый во время переговоров по кредиту на коммерческую недвижимость, заемщики должны рассмотреть его, чтобы сохранить возможность создания стоимости за счет своего финансирования.
Обоснование отказа
Кредиты на коммерческую недвижимость с переменной процентной ставкой являются подходящим методом финансирования краткосрочных потребностей, таких как строительство или промежуточное финансирование, которое капитализируется владельцам недвижимости на этапе аренды; он погашается, когда имущество в конечном итоге приносит денежный поток.
Хотя риск изменения процентных ставок высок, и нет никаких ограничений для финансового спада, некоторые заемщики возьмут на себя долгосрочное финансирование с переменной ставкой. Это часто происходит, когда существует высокая вероятность того, что недвижимость с денежным потоком будет продана до наступления срока погашения кредита.
Заемщики используют финансирование с переменной ставкой по многим причинам. Одна из важных причин заключается в том, чтобы обойти штрафы за досрочное погашение, которые требуются кредиторам при досрочном погашении задолженности с фиксированной ставкой. При финансировании с переменной ставкой кредиторы не подвергаются риску реинвестирования, поскольку ставки по кредитам колеблются в зависимости от рынка. После погашения средства могут быть снова одолжены по тем же рыночным ставкам.
Риски для кредиторов
Финансирование с фиксированной ставкой потенциально может привести к финансовым потерям или снижению доходности кредитора, когда капитал погашается, а затем ссужается по более низким рыночным ставкам. Из-за потенциального риска реинвестирования кредиторы обычно требуют какой-либо штраф за досрочное погашение от тех, кто берет ссуду по фиксированной ставке. Первоначально кредиторы требовали «поддержания доходности», что диктовало, что заемщики должны платить разницу в ставках (между ставкой займа и преобладающей рыночной ставкой) по предоплаченному капиталу за период, оставшийся до погашения займа. Поскольку возникновение новых ипотечных активов связано с возможностью и финансовыми затратами, отказ от обязательств был спроектирован как способ устранения риска реинвестирования и необходимости повторного кредитования предоплаченного капитала.
Отказ от обязательств позволяет заемщикам заменить обеспечение по своим кредитам активами, которые обеспечивают те же денежные потоки, что и первоначальный кредит. Этот обмен активами позволяет кредиторам продолжать получать ожидаемую доходность в течение срока кредита, не находя новых возможностей кредитования для замены предоплаченного капитала. Как упоминалось ранее, обмен менее рискованного актива (казначейские обязательства США вместо коммерческой недвижимости) снижает общий риск инвестиций кредитора. Это еще большая выгода для учреждений, которые секьюритизируют эти ипотеки. Увеличивая вероятность того, что инвесторы получат все договорные выплаты процентов и основного долга, отказ от обязательств значительно увеличивает стоимость ценных бумаг с ипотечным покрытием, а также прибыль кредиторов.
Преимущества и проблемы для заемщиков
В отличие от поддержания доходности, обесценение открывает потенциальные возможности для заемщиков, когда рыночные ставки превышают ставку по контракту. Поддержание доходности называется штрафом, потому что заемщики подвергаются некоторому виду платежей независимо от того, в каком направлении движутся рыночные ставки. Обычно он структурируется как большее из расчета поддержания доходности или процента от предоплаченной суммы. Поскольку для переоформления требуется покупка казначейских облигаций, изменение ставок напрямую влияет на стоимость этих активов и определяет, будет ли переоформление затратой или непредвиденным при предоплате.
В большинстве случаев отказ от обязательств включает покупку казначейских облигаций со сроками погашения, равными оставшемуся сроку кредита, с купонными ставками, которые обеспечивают необходимый доход для компенсации контрактных периодических процентов и основных платежей. Эти облигации затем присваиваются доверительному трасту, который передает периодические денежные потоки кредитору до погашения облигаций. В зависимости от разницы между ставками облигаций, необходимыми для погашения кредитов и рыночными ставками, казначейские облигации будут торговаться с дисконтом или премией.
При повышении ставок казначейские облигации (или любые инвестиции с фиксированным доходом) теряют свою стоимость и становятся дешевле. Когда это происходит, заемщики могут приобрести необходимые облигации меньше, чем требуется для предоплаты кредита, что приводит к дополнительным денежным средствам в их карманах. В обратной ситуации, когда ставки снижаются, инвестиции с фиксированным доходом становятся более дорогими. Это требует, чтобы заемщик выплачивал сумму, превышающую остаток займа, при предоплате. С другой стороны, расчет поддержания доходности приведет к точно такой же сумме дополнительного капитала, необходимого для погашения кредита. При этом не учитываются какие-либо транзакционные издержки, которые могут возникнуть при приобретении облигаций, необходимых для погашения кредита. Эти затраты варьируются в зависимости от спрэда между спросом и предложением или сил спроса и предложения на облигации. С другой стороны, отмена выгодна, в то время как поддержание доходности все еще потребует некоторого штрафа.
Опция неплатежеспособности предоставляет заемщикам с фиксированной ставкой преимущества перед теми, кто выбирает поддержание доходности или долгосрочное финансирование с переменной ставкой. Это хорошее тактическое решение для заемщиков, которые чувствуют, что у них есть умение прогнозировать изменения процентных ставок. Это также хороший выбор для инвесторов в недвижимость, которые знают, что от них потребуется продать свою недвижимость в краткосрочной перспективе, но беспокоятся о возможном увеличении обслуживания долга, если они решат использовать долг с переменной ставкой.
Заемщики, использующие долг на уровне портфеля (один кредит, обеспеченный несколькими коммерческими объектами), считают, что кредиторы иногда требуют, чтобы заемщики выплачивали больший процент кредита, чем вклад стоимости актива в портфель. Эта ситуация возникает, когда кредитор считает, что заемщик продает актив, который менее рискован, чем остальные активы в портфеле. Поскольку портфель становится более рискованным, чем меньше менее рискованного актива, которым он обладает, то кредиторам потребуется сумма предоплаты, которая компенсирует их за больший риск, эффективно сокращая оставшийся портфель и снижая заемный доход инвестора.
Поскольку в результате переоформления происходит обмен менее рискованного актива, чем обеспечения, заемщики могут сохранить тот же процент долга в портфеле после продажи актива. С согласия кредитора может быть возможно увеличить процентную долю задолженности по оставшимся активам при исполнении поручительства.
Еще одним преимуществом для заемщиков является то, что кредиторы, как правило, не требуют какого-либо платежа, либо авансом, либо путем увеличения ставок по кредиту, чтобы получить опцию отмены. Если ставки повышаются, у заемщика есть потенциал для создания стоимости; Таким образом, вполне возможно, что кредиторы могут попросить компенсацию за продажу опциона.
Суть
Заемщики должны знать свои варианты предоплаты, чтобы принимать правильные решения по управлению активами. Например, в периоды значительного повышения процентных ставок может оказаться предпочтительным продать неоптимальный коммерческий актив из-за стоимости, созданной путем погашения кредита. С другой стороны, может иметь смысл удерживать актив, даже после оптимизации стоимости. Время, оставшееся на кредите при предоплате, напрямую влияет на стоимость предоплаты. При прочих равных условиях штрафы за предоплату со временем рассеиваются.
При проведении переговоров об условиях кредита на коммерческую недвижимость заемщики должны запрашивать возможность погашения своих кредитов с фиксированной ставкой, даже если они не намерены досрочно погашать свои обязательства. Несомненное преимущество, которое обеспечивает аннулирование, по сравнению с другими вариантами предоплаты, является значительным благодаря его способности создавать приносящее доход событие, когда рыночные процентные ставки растут. Вполне возможно, что в периоды повышения процентных ставок владельцы недвижимости, которые предпочитают финансирование с фиксированной ставкой, могут получить прирост капитала по своим долговым обязательствам, что может более чем компенсировать снижение стоимости недвижимости. Инвесторам, которые используют финансовые рычаги для покупки недвижимости, которая будет фиксированной, а затем проданной, следует рассматривать финансирование с фиксированной ставкой с опционом на выбытие как привлекательную альтернативу краткосрочному финансированию с плавающей ставкой.
