Коммерческая недвижимость (CRE) - это приносящая доход собственность, используемая исключительно для коммерческих (а не жилых) целей. Примеры включают торговые центры, торговые центры, офисные здания и комплексы и отели. Финансирование, в том числе приобретение, развитие и строительство этих объектов недвижимости, обычно осуществляется за счет кредитов на коммерческую недвижимость: ипотеки, обеспеченные залогами на коммерческую недвижимость.
Как и в случае с ипотекой на дому, банки и независимые кредиторы активно участвуют в кредитовании коммерческой недвижимости. Кроме того, страховые компании, пенсионные фонды, частные инвесторы и другие источники, включая программу кредитования 504 Администрации малого бизнеса США, предоставляют капитал для коммерческой недвижимости.
Здесь мы рассмотрим кредиты на коммерческую недвижимость, их отличие от кредитов на жилье, их характеристики и то, что ищут кредиторы.
Объяснение кредитов на коммерческую недвижимость
Физические лица против юридических лиц
В то время как ипотека на жилье обычно предоставляется индивидуальным заемщикам, коммерческие ссуды на недвижимость часто выдаются субъектам предпринимательской деятельности (например, корпорациям, девелоперам, товариществам с ограниченной ответственностью, фондам и трастам). Эти организации часто создаются с конкретной целью владения коммерческой недвижимостью.
У организации может не быть финансовой истории или какого-либо кредитного рейтинга, и в этом случае кредитор может потребовать, чтобы принципалы или владельцы организации гарантировали кредит. Это предоставляет кредитору отдельное лицо (или группу лиц) с кредитной историей - и от которого они могут получить компенсацию в случае дефолта по ссуде. Если этот вид гарантии не требуется кредитором, а имущество является единственным средством взыскания в случае дефолта по ссуде, долг называется безнадежным кредитом, что означает, что кредитор не имеет права обращаться против кого-либо или чего-либо другого чем собственность.
График погашения кредита
Жилищная ипотека - это вид амортизируемого займа, при котором долг погашается регулярными платежами в течение определенного периода времени. Самый популярный ипотечный продукт - это 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой, но у покупателей жилья есть и другие варианты, в том числе 25-летняя и 15-летняя ипотека. Более длительные периоды амортизации обычно включают меньшие ежемесячные платежи и более высокие общие процентные расходы в течение срока действия кредита, в то время как более короткие периоды амортизации обычно влекут за собой более крупные ежемесячные платежи и более низкие общие процентные расходы.
Жилищные кредиты амортизируются в течение срока действия кредита, поэтому кредит полностью погашается в конце срока кредита. Например, заемщик с 30-летней ипотечной ипотекой с фиксированной ставкой в размере 200 000 долларов США под 5% будет производить 360 ежемесячных платежей в размере 1 073, 64 доллара, после чего кредит будет полностью погашен.
В отличие от жилищных ссуд, сроки коммерческих ссуд обычно колеблются от пяти лет (или меньше) до 20 лет, а период амортизации часто дольше срока ссуды. Например, кредитор может предоставить коммерческий кредит сроком на семь лет со сроком амортизации 30 лет. В этой ситуации инвестор будет выплачивать в течение семи лет сумму, основанную на погашении кредита в течение 30 лет, после чего будет произведен один последний «баллонный» платеж всего остатка по кредиту.
Например, инвестор с коммерческим кредитом в 1 миллион долларов под 7% будет ежемесячно выплачивать 6 653, 02 доллара в течение семи лет, а затем будет заключительный балансовый платеж в размере 918 127, 64 долларов, который полностью погасит кредит.
Продолжительность срока кредита и срок амортизации влияют на ставку, которую берет кредитор. В зависимости от кредитоспособности инвестора, эти условия могут быть предметом переговоров. В целом, чем дольше график погашения кредита, тем выше процентная ставка.
Соотношение займа к стоимости
Еще один способ отличить коммерческие и жилищные кредиты - это отношение кредита к стоимости (LTV), которое измеряет стоимость кредита по отношению к стоимости имущества. Кредитор рассчитывает LTV путем деления суммы кредита на меньшее из оценочной стоимости имущества или его покупной цены. Например, LTV для кредита в размере 90 000 долларов США на недвижимость стоимостью 100 000 долларов будет составлять 90% (90 000 долларов США ÷ 100 000 долларов США = 0, 9 или 90%).
Как для коммерческих, так и для жилищных кредитов, заемщики с более низким LTV будут претендовать на более выгодные ставки финансирования, чем те, у кого более высокий LTV. Причина: у них больше капитала (или доли) в собственности, что равняется меньшему риску в глазах кредитора.
Высокие LTV разрешены для определенных жилищных ипотечных кредитов: до 100% LTV разрешено для кредитов VA и USDA; до 96, 5% по кредитам FHA (кредиты, застрахованные Федеральным управлением жилищного строительства); и до 95% для обычных кредитов (те, которые гарантированы Fannie Mae или Freddie Mac).
Коммерческие кредитные LTV, напротив, обычно попадают в диапазон от 65% до 80%. Хотя некоторые кредиты могут быть выданы на более высоком уровне LTV, они менее распространены. Конкретный LTV часто зависит от категории кредита. Например, максимальный LTV 65% может быть разрешен для необработанной земли, в то время как LTV до 80% может быть приемлемым для многоквартирного строительства.
В коммерческом кредитовании нет программ VA или FHA, а также частной ипотечной страховки. Поэтому кредиторы не имеют страховки для покрытия дефолта заемщика и должны полагаться на недвижимость, заложенную в качестве обеспечения.
Коэффициент покрытия долга и обслуживания
Коммерческие кредиторы также смотрят на коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR), который сравнивает годовой чистый операционный доход объекта (NOI) с его годовым обслуживанием по ипотечному долгу (включая основную сумму и проценты), измеряя способность объекта обслуживать свой долг. Он рассчитывается путем деления NOI на годовое обслуживание долга.
Например, недвижимость с 140 000 долларов США в NOI и 100 000 долларов США в год на обслуживание ипотечного долга будет иметь DSCR 1, 4 (140 000 долларов США ÷ 100 000 долларов США = 1, 4). Соотношение помогает кредиторам определить максимальный размер кредита на основе денежного потока, генерируемого собственностью.
DSCR меньше 1 указывает на отрицательный денежный поток. Например, DSCR 0, 92 означает, что NOI достаточно только для покрытия 92% ежегодного обслуживания долга. В общем, коммерческие кредиторы ищут DSCR как минимум 1, 25, чтобы обеспечить адекватный денежный поток.
Более низкий DSCR может быть приемлем для кредитов с более короткими периодами амортизации и / или объектов недвижимости со стабильными денежными потоками. Более высокие коэффициенты могут потребоваться для объектов с изменчивыми денежными потоками - например, для отелей, в которых отсутствует долгосрочная (и, следовательно, более предсказуемая) аренда арендаторов, характерная для других типов коммерческой недвижимости.
Процентные ставки и комиссии
Процентные ставки по коммерческим кредитам, как правило, выше, чем по жилищным кредитам. Кроме того, коммерческие кредиты на недвижимость обычно включают сборы, которые увеличивают общую стоимость кредита, включая оценку, юридическое оформление, заявку на получение кредита, выдачу кредита и / или оплату обследования.
Некоторые расходы должны быть оплачены заранее, прежде чем кредит будет одобрен (или отклонен), в то время как другие применяются ежегодно. Например, ссуда может иметь единовременную комиссию за выдачу ссуды в размере 1%, подлежащую уплате во время закрытия, и годовую комиссию в размере одной четверти одного процента (0, 25%) до полной оплаты ссуды. Например, для кредита в 1 миллион долларов может потребоваться уплата авансового платежа в размере 1%, равного 10 000 долларов США, с 0, 25% в размере 2500 долларов США, выплачиваемых ежегодно (в дополнение к процентам).
Предоплата
Кредит на коммерческую недвижимость может иметь ограничения по предоплате, предназначенные для сохранения ожидаемой доходности кредитора по кредиту. Если инвесторы урегулируют задолженность до наступления срока погашения кредита, им, вероятно, придется заплатить штрафы за досрочное погашение. Существует четыре основных типа штрафов за «выезд» за досрочное погашение кредита:
- Штраф за досрочное погашение. Это основной штраф за досрочное погашение, рассчитываемый путем умножения текущего непогашенного остатка на указанный штраф за предоплату. Гарантия процентов. Кредитор имеет право на указанную сумму процентов, даже если кредит погашен досрочно. Например, кредит может иметь процентную ставку 10%, гарантированную на 60 месяцев, и 5% комиссию за выход после этого. Lockout. Заемщик не может погасить кредит до определенного периода, такого как 5-летний локаут. Балансовое аннулирование. Замена залога. Вместо выплаты денежных средств кредитору заемщик обменивает новое обеспечение (обычно казначейские ценные бумаги США) на первоначальное кредитное обеспечение. Это может снизить комиссионные, но к этому способу погашения кредита могут быть применены высокие штрафы.
Условия предоплаты указаны в кредитных документах и могут быть согласованы вместе с другими условиями кредита в коммерческих кредитах на недвижимость.
Суть
С коммерческой недвижимостью инвестор (часто коммерческое предприятие) покупает собственность, сдает в аренду помещения и получает арендную плату от предприятий, которые работают в пределах собственности. Инвестиция предназначена для приносящей доход собственности.
При оценке кредитов на коммерческую недвижимость кредиторы учитывают обеспечение кредита, кредитоспособность предприятия (или принципалов / владельцев), включая финансовую отчетность и налоговые декларации за три-пять лет, и финансовые коэффициенты, такие как кредит к стоимости. коэффициент и коэффициент покрытия обслуживания долга.
