Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) зарекомендовали себя как средство для меньшего инвестора, чтобы непосредственно участвовать в более высокой прибыли, получаемой недвижимостью. В прошлом эти трасты считались незначительными ответвлениями паевых инвестиционных фондов в той же категории, что и трасты, связанные с энергетикой или другими секторами, но когда Глобальный отраслевой стандарт классификации предоставил REIT статус отдельного класса активов, правила изменились, и их популярность взлетела.
, мы объясним, как работают REIT, и рассмотрим уникальные налоговые последствия и сбережения, которые они предлагают постоянным инвесторам.
Основные характеристики REIT
REIT - это совокупность объектов недвижимости и ипотеки, связанных вместе и предлагаемых в качестве обеспечения в форме паевых инвестиционных фондов. Каждая единица в REIT представляет собой пропорциональную долю собственности в каждом из базовых свойств. REIT на NYSE имели рыночную капитализацию более 1 триллиона долларов США по состоянию на март 2019 года. В 2019 году 226 REIT активно торговались на Нью-Йоркской фондовой бирже и других рынках.
Как правило, REIT имеют тенденцию быть более ценными, чем ориентированные на рост, и в основном состоят из небольших и средних компаний.
IRS требует, чтобы REIT выплачивали не менее 90% своих доходов лицам, не являющимся владельцами. Это означает, что REIT обеспечивают более высокую доходность, чем обычно на традиционных рынках с фиксированным доходом. Они также имеют тенденцию быть менее волатильными, чем традиционные акции, потому что они колеблются с рынком недвижимости.
Три типа REIT
REIT могут быть разбиты на три категории:
- REITs капитала: они доверяют владению и / или аренде недвижимости и собирают доход от аренды, дивиденды и прирост капитала от продажи недвижимости. Тройной источник дохода делает этот тип очень популярным. Ипотечный REIT: Эти трасты несут больший риск из-за подверженности процентным ставкам. Если процентные ставки растут, стоимость ипотечных кредитов может существенно упасть. Гибридные REIT - эти инструменты объединяют первые две категории. Они могут быть как открытыми, так и закрытыми (аналогично взаимным фондам открытого и закрытого типа), иметь ограниченный или неопределенный срок службы и инвестировать либо в одну группу проектов, либо в несколько групп.
Налогообложение на уровне доверия
REIT должны следовать тем же правилам, что и все другие паевые инвестиционные фонды. REIT должны облагаться налогом сначала на уровне доверия, а затем для бенефициаров. Но они должны следовать тому же методу самооценки, что и корпорации. Таким образом, REIT имеют те же правила оценки и бухгалтерского учета, что и корпорации, но вместо того, чтобы получать прибыль, они передают денежные потоки непосредственно владельцам.
Существует несколько дополнительных правил для REIT, помимо правил для других паевых инвестиционных фондов:
- Доход от аренды рассматривается как доход от бизнеса к REIT, потому что правительство рассматривает аренду как бизнес REIT. Это означает, что все расходы, связанные с арендной деятельностью, могут быть вычтены так же, как деловые расходы могут быть списаны корпорацией. Кроме того, текущий доход, распределяемый среди владельцев прав, не облагается налогом на REIT, но если доход распределяется между бенефициаром-нерезидентом, этот доход должен облагаться 30-процентным подоходным налогом для обыкновенных дивидендов и 35-процентной ставкой для прироста капитала, если только ставка не будет ниже по договору.
Для всех практических целей REITs, как правило, освобождаются от налогообложения на уровне траста, если они распределяют не менее 90% своего дохода между своими владельцами. Однако даже REIT, придерживающиеся этого правила, все еще сталкиваются с корпоративным налогом на любой нераспределенный доход.
Налогообложение Unitholders
Выплаты дивидендов, осуществленные REIT, облагаются налогом у держателя долга как обычный доход, если только они не рассматриваются как квалифицированные дивиденды, которые облагаются налогом как прирост капитала. В противном случае, дивиденд будет облагаться налогом по максимальной предельной налоговой ставке для владельца.
Кроме того, часть дивидендов, выплачиваемых REIT, может представлять собой необлагаемую прибыль на капитал, которая не только уменьшает налогооблагаемый доход держателя единицы в том году, в котором получен дивиденд, но также откладывает налоги на эту часть до тех пор, пока основной актив не будет продан. Эти платежи также уменьшают базовую стоимость для unitholder. Не облагаемые налогом части затем облагаются налогом как долгосрочные или краткосрочные приросты / потери капитала.
Поскольку REIT редко облагаются налогом на уровне доверия, они могут предлагать относительно более высокую доходность, чем акции, чьи эмитенты должны платить налоги на корпоративном уровне, прежде чем рассчитывать выплату дивидендов.
Пример - расчет налога с Unitholder
Дженнифер решает инвестировать в REIT, торгуемый в настоящее время по 20 долларов за единицу. REIT имеет средства от операций в размере 2 долл. США за единицу и распределяет 90%, или 1, 80 долл. США, из этой суммы среди владельцев прав. Тем не менее, $ 0, 60 за единицу этого дивиденда поступает от амортизации и других расходов и считается необлагаемым возвратом капитала. Таким образом, только 1, 20 долл. США (1, 80 долл. США - 0, 60 долл. США) этого дивиденда получаются из фактической прибыли. Эта сумма будет облагаться налогом у Дженнифер как обычный доход, а ее базовая стоимость уменьшится на 0, 60 долл. США до 19, 40 долл. США за единицу. Как указывалось ранее, это сокращение базы будет облагаться налогом как долгосрочная или краткосрочная прибыль / убыток при продаже единиц.
Суть
Уникальные налоговые преимущества, предлагаемые REIT, могут привести к превосходной доходности для инвесторов, ищущих более высокую прибыль при относительной стабильности. Теоретически, unitholder может достичь отрицательной стоимости основы, если единицы удерживаются в течение достаточно длительного периода времени. Хотя это вряд ли является распространенным явлением, инвесторы должны четко понимать потенциал реализации возможной прибыли или убытка таким образом.
