Есть несколько вопросов, которые инвесторы должны задать сами, когда дело доходит до вложения их с трудом заработанных денег. Сколько вернут инвестиции? Сколько это стоит? Но что более важно, инвесторы должны быть обеспокоены его стоимостью. Это особенно верно, когда вы рассматриваете покупку инвестиционной собственности.
Доход от инвестиционной собственности находится на историческом максимуме. Арендные платы предлагают увеличивающийся источник дохода, и это - устойчивый способ делать деньги. Но перед тем, как начать играть в аренду недвижимости, как можно провести оценку?
Читайте дальше, чтобы узнать некоторые из наиболее распространенных способов оценить недвижимость высокого уровня аренды.
Ключевые вынос
- Определение стоимости и отдачи от инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости. Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования на капитальные активы, доходный подход и стоимостной подход для определения стоимости имущества. Единого универсального решения не существует, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.
4 способа оценить недвижимость Аренда недвижимости
Подход сравнения продаж
Подход сравнения продаж (SCA) является одной из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости. Этот подход представляет собой просто сравнение аналогичных домов, которые были проданы или арендованы на месте в течение определенного периода времени. Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.
SCA опирается на атрибуты или функции для назначения относительного значения цены. Эти значения могут основываться на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или подъездных путей, бассейнов, палуб, каминов - все, что делает объект уникальным и выделяющимся. Цена за квадратный фут - это простая и понятная метрика. инвесторы могут использовать, чтобы определить, где их собственность должны быть оценены. Другими словами, если таунхаус площадью 2 000 квадратных футов арендует за 1 доллар США за квадратный фут, инвесторы могут разумно ожидать доход в этом районе, при условии, что аналогичные таунхаусы в этом районе также пойдут на это.
Имейте в виду, что SCA является несколько общим, то есть каждый дом имеет уникальность, которая не всегда поддается количественной оценке. Покупатели и продавцы имеют уникальные вкусы и различия. Предполагается, что SCA является базовым или обоснованным мнением, а не идеальным инструментом прогнозирования или оценки недвижимости. Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами. Так что это не сработает, если вы собираетесь оценивать недвижимость, которая вас интересует, то есть 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой вдвое меньше спален., нет бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.
Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка. Это снижает риск мошеннических оценок, которые получили широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости в 2007 году.
Модель ценообразования основных средств
Модель ценообразования основных средств (CAPM) является более всеобъемлющим инструментом оценки. В CAPM вводятся понятия риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость. Эта модель рассматривает потенциальный возврат инвестиций (ROI), полученный от дохода от аренды, и сравнивает его с другими инвестициями, которые не подвержены риску, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные трасты в недвижимость (REIT),
Короче говоря, если ожидаемая доходность безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную рентабельность инвестиций от арендного дохода, просто не имеет финансового смысла брать на себя риск аренды недвижимости. Что касается риска, CAPM рассматривает риски, присущие аренде недвижимости.
Например, все объекты аренды не одинаковы. Расположение и возраст имущества являются ключевыми соображениями. Аренда старой недвижимости означает, что арендодатели, вероятно, будут нести более высокие расходы на содержание Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом сообществе.
Эта модель предлагает учитывать эти риски до рассмотрения ваших инвестиций или при создании структуры цен на аренду. CAPM поможет вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, если рискуете своими деньгами.
Доходный подход
Подход, основанный на доходах, ориентирован на то, что потенциальный доход от сдачи в аренду имущества дает относительно начальных инвестиций. Доходный подход часто используется для инвестирования в коммерческую недвижимость.
Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.
Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации для инвестиций. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от валового коэффициента арендной платы, деленный на текущую стоимость имущества. Таким образом, если приобретение офисного здания стоит 120 000 долларов, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов, ожидаемая годовая ставка капитализации составит:
14 400 (1 200 x 12 месяцев) ÷ 120 000 = 0, 12 или 12%
Это очень упрощенная модель с несколькими допущениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.
Многие инвесторы знакомы с чистой приведенной стоимостью денег. Применительно к недвижимости эта концепция также известна как дисконтированный денежный поток. Доллары, полученные в будущем, подвержены как инфляционному, так и дефляционному риску и представлены в дисконтированных условиях, чтобы учесть это.
Подход множителя валовой ренты
При таком подходе стоимость арендуемой недвижимости определяется на основе суммы арендной платы, которую инвестор может получать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли недвижимость инвестиций. Это, конечно, прежде чем рассматривать любые налоги, страховки, коммунальные услуги и другие расходы, связанные с имуществом, так что это должно быть принято с зерном соли.
Хотя он может быть аналогичен доходному подходу, подход с использованием коэффициента валовой ренты (GRM) использует не чистый операционный доход в качестве предельной ставки, а вместо этого валовую ренту. Предельная ставка мультипликатора ренты больше единицы, тогда как предельная ставка для доходного подхода является процентной величиной. Чтобы сравнить яблоки с яблоками, вы должны взглянуть на GRM и доход от аренды других объектов, похожих на тот, который вас интересует.
Скажем, коммерческая недвижимость, проданная в районе, который вы ищете, за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим цену продажи на годовой доход от аренды: $ 500 000 ÷ $ 90 000 = 5, 56. Вы можете сравнить эту цифру с той, на которую вы смотрите, если вы знаете годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход. Если он выше, чем тот, что был продан в последнее время - например, за 500 000 долларов, - это может не стоить этого, поэтому подумайте о том, чтобы двигаться дальше.
Подход стоимости
Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего она может быть разумно использована. Он оценивается путем объединения стоимости земли и амортизированной стоимости любых улучшений.
Оценщики из этой школы часто поддерживают самое высокое и лучшее использование, чтобы суммировать подход стоимости к недвижимому имуществу. Он часто используется в качестве основы для оценки свободных земель.
Например, если вы застройщик, желающий приобрести три акра земли в бесплодной зоне для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет зависеть от оптимального использования этой земли. Если земля окружена нефтяными полями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, то наилучшее использование и, следовательно, самая высокая стоимость этого имущества - это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.
Еще один аргумент наилучшего использования связан с зонированием свойств. Если предполагаемое имущество не зонировано для жилых целей, его стоимость уменьшается, так как застройщик понесет значительные затраты на повторное зонирование. Он считается наиболее надежным при использовании на более новых структурах и менее надежным для более старых свойств. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального назначения.
Суть
Не существует единого способа определить стоимость арендуемой недвижимости. Наиболее серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения по аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно стать шагом в правильном направлении, чтобы войти в игру инвестиций в недвижимость. Затем, как только вы найдете недвижимость, которая может принести вам выгодную сумму дохода, найдите выгодную процентную ставку для вашей новой недвижимости с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры для работы при оценке предполагаемой арендуемой недвижимости.
