Сумма ипотечного платежа состоит из комбинации процентов и погашения основного долга. В течение срока действия ипотеки соотношение процентов к основной сумме будет меняться.
Первоначально оплата домовладельца будет в основном процентов, с небольшой суммой основной суммы включены. По мере погашения ипотеки основная часть платежа будет увеличиваться, а процентная часть уменьшаться. Это связано с тем, что начисленные проценты основаны на текущем непогашенном остатке ипотеки, который уменьшается по мере погашения основного долга. Чем меньше основная сумма ипотеки, тем меньше начисляются проценты.
Например, возьмите простой ипотечный кредит на 100 000 долларов США с процентной ставкой 4% годовых и сроком до 24 лет. Ежегодный платеж по кредиту составляет 6 558, 68 долларов США. Первый платеж будет включать начисление процентов в размере 4000 долларов США (100 000 долларов США x 4%) и выплату основного долга в размере 2558, 68 долларов США (6 558, 68 долларов США - 4 000 долларов США). Непогашенный остаток по закладной после этого платежа составляет 97 441, 32 долл. США (100 000 долл. США - 2558, 68 долл. США).
Следующий платеж будет равен первому, 6 558, 68 долл. США, но теперь он будет иметь другую долю процентов к основной сумме. Процентная плата за второй платеж составит 3 897, 65 долл. США (97 441, 32 х 4%), в то время как основная сумма предоплаты составит 2 661, 03 долл. США (6 558, 68 долл. США - 3 897, 65 долл. США).
Основная часть второго платежа примерно на 100 долларов больше, чем первый. Это происходит потому, что домовладелец заплатил деньги в счет основной суммы - уменьшив ее - и новая выплата процентов рассчитывается на основе более низкой основной суммы. В конце срока ипотеки платежи будут в основном основными выплатами.
Это основной пример использования традиционного простого ванильного кредита. С экзотической ипотекой домовладельцы могут выбрать свои ежемесячные ипотечные платежи.
Как ипотечные кредиты амортизируют
Хотя процентная доля уменьшается каждый месяц, сами платежи по ипотечным кредитам не уменьшаются со временем. Больше денег идет на основной баланс, который полностью амортизируется в течение срока кредита. В результате с течением времени большая часть платежей домовладельца идет на основную сумму, ускоряя темпы, с которыми домовладелец создает капитал, и уменьшая причитающуюся сумму. В течение 30-го года 30-летней фиксированной ипотеки домовладелец значительно увеличивает свою долю в капитале с каждым осуществленным платежом по сравнению с платежами, сделанными в первый и второй годы.
Уменьшение платежей
Тем не менее, есть некоторые конкретные ситуации, в которых ипотечные платежи могут уменьшаться.
У ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) могут со временем уменьшаться платежи. С этим типом ипотеки процентная ставка колеблется в зависимости от индекса, который отражает стоимость для кредитора заимствования на кредитных рынках. Платежи по ARM могут уменьшаться, если базовая ставка по кредиту уменьшается в течение срока кредита. Тем не менее, ARM имеет равный потенциал для увеличения платежей, иногда существенно. В кредитных документах указывается, насколько процентная ставка может увеличиваться с каждым годом, а также максимальная, которую она может увеличить в течение всего срока кредита.
Заемщик, который должен оплатить ипотечную страховку в первые годы кредита, может со временем увидеть, как снижается ее ипотечный платеж. Большинство ипотечных компаний ограничивают ссуды в размере 80% от покупной цены или стоимости дома, в зависимости от того, что меньше, и заемщик, как ожидается, предложит остальные 20% в качестве первоначального взноса.
Это соотношение кредита к стоимости предназначено для защиты кредитора, если стоимость дома падает, а заемщик должен больше, чем стоит дом. В некоторых ситуациях кредиторы разрешают домовладельцам занимать более 80% покупной цены, но кредиторам потребуется страхование ипотеки в рамках сделки. Эта страховка защищает кредитора, если он должен обратить взыскание на имущество, которое стоит меньше, чем остаток кредита. Заемщик оплачивает страховые взносы как часть ежемесячного платежа по закладной.
Как только остаток займа заемщика падает до определенного процента от стоимости дома - обычно 78% - заемщик может обратиться к кредитору с просьбой отказаться от ипотечного страхования. Предполагая, что заемщик успешен, ипотечный платеж будет уменьшаться на оставшуюся часть кредита, поскольку он больше не включает страховую премию по ипотеке.
