Что такое DownREIT?
DownREIT - это совместное предприятие между владельцем недвижимости и инвестиционным фондом недвижимости (REIT) с целью приобретения и управления недвижимостью.
Ключевые вынос
- DownREIT - это соглашение о партнерстве между REIT и владельцем недвижимости, которое позволяет отсрочить налог с продажи оцененной недвижимости. Существует два типа DownREIT. Первый тип подразумевает ограниченные вклады в капитал от REIT, в то время как второй тип подразумевает значительный вклад капитала в REIT. DREREIT являются более сложными по сравнению с UPREIT и могут иметь налоговые последствия, если IRS считает операционную единицу обеспечением безопасности.
Понимание DownREIT
DownREIT включает в себя соглашение о партнерстве между владельцем недвижимости и (REIT), которое помогает владельцу недвижимости в отсрочке налога на прирост капитала при продаже оцененной недвижимости. UPREIT был изобретен после спада в сфере недвижимости 1990-х годов для облегчения вложения капитала в индустрию недвижимости. DownREIT развился из UPREIT.
Владельцы недвижимости, которые передают собственность в DownREIT, получают действующие подразделения в партнерстве. Эта партнерская организация и отношения с ней владельца собственности могут быть структурированы различными способами, в зависимости от структуры REIT и любых UPREIT, которые могут существовать. В DownREIT REIT должен согласиться с соглашением об остановке или блокировке для продажи внесенных активов.
Существует два типа партнерских категорий DownREIT. В первом типе партнерства REIT предусматривает, что капитал не ограничен, а партнеры с ограниченной ответственностью получают преференции по распределению операционных денежных средств в размере, равном дивидендам акций REIT. Вторая категория REIT включает вклад значительного капитала REIT. Генеральный партнер получает распределение, равное возврату капитала.
DownREIT по сравнению с UPREIT
DownREIT используется менее широко, чем UPREIT, потому что он более сложный и может не иметь таких налоговых преимуществ, как UPREIT. Вклад имущества в DownREIT - сложная сделка, требующая профессионального налогового и инвестиционного руководства. Если транзакция не структурирована с особой тщательностью, IRS может рассматривать передачу собственности в DownREIT в обмен на операционные единицы как налогооблагаемую транзакцию в соответствии с правилами скрытой продажи или предотвращения злоупотреблений. Следовательно, UPREIT может быть более логичным выбором для владельца недвижимости, чья основная задача заключается в отсрочке обязательства по подоходному налогу.
В отличие от UPREIT, где владение недвижимостью не связано, DownREIT предполагает владение недвижимостью. Часть этой собственности принадлежит напрямую, в то время как некоторые могут принадлежать через ограниченные товарищества с теми, кто внес собственность в нее.
DownREIT может быть логичным вариантом, если владелец недвижимости думает, что его недвижимость будет ценить больше, чем другие владения REIT, потому что он сохраняет больший интерес к своей вложенной собственности с DownREIT, чем с UPREIT.
Тем не менее, поскольку структура собственности DownREIT является более сложной, преобразование операционных единиц в наличные требует более сложных расчетов. Аналогично, UPREITs и DownREITs работают по-разному как инвестиции, так как они структурированы по-разному. С DownREIT партнерство между REIT и инвестором может работать иначе, чем эффективность REIT в целом.
Однако DownREIT похожи на UPREIT по своей ценности как инструмент планирования недвижимости. Оба увеличивают базу операционных подразделений после смерти владельца, что позволяет безналоговую передачу оцененной недвижимости наследникам. Затем наследники могут конвертировать операционные единицы в акции REIT или наличными без уплаты налога.
Пример DownREIT
Рассмотрим портфель из пяти объектов недвижимости стоимостью 100 миллионов долларов. У собственности есть долг, равный 80 миллионам $ под 8% -ой процентной ставкой. Партнеры, которым принадлежит эта собственность, имеют совокупный остаток на счете операций с капиталом в 5 миллионов долларов. REIT вступает в сделку и погашает существующую задолженность в размере 60 миллионов долларов США за имущество и заменяет остатки на счетах операций с капиталом для оставшихся партнеров задолженностью в 7%. Акции выпущены как операционные единицы для оставшихся 20 миллионов долларов США, принадлежащих партнерам, и REIT становится мажоритарным держателем, в то время как остальные партнеры становятся GP и LP.
