Оценка стоимости недвижимости необходима для различных начинаний, включая финансирование, распечатку продаж, анализ инвестиций, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным приложением оценки недвижимости. Эта статья предоставит введение в основные концепции и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.
Оценка недвижимости: что нужно знать
Основные понятия оценки
Значение
Технически говоря, стоимость имущества определяется как текущая стоимость будущих выгод, возникающих в результате владения собственностью. В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, выгоды от недвижимости, как правило, реализуются в течение длительного периода времени. Следовательно, оценка стоимости имущества должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также государственный контроль или нормативные акты и условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:
Соотношение стоимости и стоимости
Стоимость не обязательно равна стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим затратам - на материалы, например, или на рабочую силу. Цена, с другой стороны, это сумма, которую кто-то платит за что-то. Хотя стоимость и цена могут влиять на стоимость, они не определяют стоимость. Цена продажи дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаруживает серьезный недостаток в доме, например, неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже цены.
Рыночная стоимость
Оценка - это мнение или оценка стоимости конкретной недвижимости на определенную дату. Оценочные отчеты используются предприятиями, правительственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений, касающихся сделок с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости - наиболее вероятной цены, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.
Рыночная цена, цена, по которой недвижимость фактически продается, не всегда может представлять рыночную стоимость. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа, или если проводится частная продажа, недвижимость может продать ниже своей рыночной стоимости.
Методы оценки
Точная оценка зависит от методического сбора данных. Конкретные данные, охватывающие подробности, касающиеся конкретной собственности, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором находится недвижимость, собираются и анализируются для получения значения. Оценки используют три основных подхода для определения стоимости имущества.
Метод 1: Подход сравнения продаж
Подход сравнения продаж обычно используется в оценке домов для одной семьи и земли. Иногда называемый подходом рыночных данных, это оценка стоимости, полученная путем сравнения недвижимости с недавно проданными объектами недвижимости с похожими характеристиками. Эти аналогичные свойства называются сопоставимыми , и для обеспечения правильного сравнения каждый из них должен:
- Будьте как можно ближе к предмету недвижимости. Продано в течение последнего года на открытом конкурентном рынке. Продано в типичных рыночных условиях.
По крайней мере, три или четыре сопоставимых должны быть использованы в процессе оценки. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и - возможно, больше всего - местоположение, что может оказать огромное влияние на рыночную стоимость объекта.
Сравнимые качества
Поскольку нет двух одинаковых свойств, корректировки цен продаж сопоставимых будут сделаны с учетом различий характеристик и других факторов, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:
- Возраст и состояние зданийДата продажи, если между датой продажи сопоставимой даты и датой оценки и условиями продажи происходят экономические изменения, например, если продавец имущества находился под давлением или если недвижимость была продана между родственниками (по цена со скидкой) Местоположение, поскольку аналогичные объекты могут отличаться по цене от района к району. Физические характеристики, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные футы жилой площади, паркетные полы, гараж, кухня модернизация, камин, бассейн, система кондиционирования и т. д.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки, сделанные в продажных ценах сопоставимых товаров, будут более субъективными, чем другие, взвешенное рассмотрение обычно уделяется тем сопоставимым товарам, которые имеют наименьшую величину корректировки.
Метод 2: затратный подход
Подход стоимости может использоваться, чтобы оценить стоимость свойств, которые были улучшены одним или несколькими зданиями. Этот метод включает в себя отдельные оценки стоимости здания (-ов) и земельного участка с учетом амортизации. Оценки суммируются, чтобы вычислить стоимость всего улучшенного свойства. Подход, основанный на затратах, предполагает, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее улучшенное имущество, чем цена за покупку сопоставимого участка и строительство сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемое имущество относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.
Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратного фута, где стоимость квадратного фута недавно построенного сопоставимого умножается на количество квадратных футов в предметном здании; метод «единица на месте», где затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая труд и материалы; и метод количественного опроса, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены объекта строительства, наряду с текущей ценой на материалы и сопутствующими затратами на установку.
обесценивание
В целях оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимости, и учитывает:
- Физический износ, в том числе излечимый износ, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, такой как структурные проблемы. Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными владельцами недвижимости, такими как устаревшие приборы, устаревшие светильники. или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной. Экономическое устаревание, вызванное внешними факторами, такими как расположение вблизи шумного аэропорта или загрязняющего завода.
методология
- Оцените стоимость земли, как если бы она была вакантной и доступной для наиболее эффективного использования, используя метод сравнения продаж, поскольку земля не может быть обесценена. Оцените текущую стоимость строительства здания (ий) и улучшения участка. сумма амортизации улучшений, возникающих в результате износа, функционального устаревания или экономического устаревания. Вычтите амортизацию из расчетных затрат на строительство. Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (-ов) и улучшений площадки, чтобы определить общую сумму стоимость имущества.
Метод 3: Подход капитализации доходов
Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на соотношении между нормой доходности, которую требует инвестор, и чистым доходом, который приносит имущество. Он используется для оценки стоимости приносящих доход свойств, таких как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценки с использованием подхода капитализации дохода могут быть довольно простыми, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и устойчивы.
Прямая капитализация
Оценщики выполнят следующие шаги при использовании метода прямой капитализации:
- Оцените годовой потенциальный валовой доход. Примите во внимание убытки от вакансий и сбора ренты, чтобы определить эффективный валовой доход. Вычтите годовые операционные расходы для расчета годового чистого операционного дохода. Оцените цену, которую типичный инвестор заплатит за доход, полученный конкретным тип и класс имущества. Это достигается путем оценки нормы прибыли или уровня капитализации. Примените коэффициент капитализации к годовому чистому операционному доходу объекта, чтобы сформировать оценку стоимости объекта.
Множители валового дохода
Метод множителя валового дохода (GIM) можно использовать для оценки других объектов недвижимости, которые обычно не приобретаются в качестве объектов дохода, но которые можно арендовать, например домов на одну или две семьи. Метод GRM связывает цену продажи имущества с ожидаемым доходом от аренды. (Информацию по теме см. В разделе «4 способа оценить недвижимость, сдаваемую в аренду»)
Для жилой недвижимости, как правило, используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода можно рассчитать следующим образом:
Цена продажи ÷ Доход от аренды = Множитель валового дохода
Последние данные о продажах и аренде, по крайней мере, из трех аналогичных объектов могут быть использованы для создания точного GIM. Затем GIM может быть применен к оценочной рыночной аренде объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:
Доход от аренды х GIM = Расчетная рыночная стоимость
Суть
Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков и покупателей, а также продавцов недвижимости. Хотя оценки, как правило, проводятся квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может получить базовое понимание различных методов оценки недвижимости.
