Независимо от того, покупаете ли вы дом с помощью ипотеки, рефинансируете существующую ипотеку или продаете свой дом кому-либо, кроме покупателя, который получает все наличные, оценка дома является ключевым компонентом сделки. Будь вы покупатель, владелец или продавец, вы захотите понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома. Получение оценки также является обязательным шагом при предоставлении дома члену семьи в качестве справедливости.
Ключевые вынос
- Оценка представляет собой объективное профессиональное мнение о стоимости дома и используется всякий раз, когда ипотека участвует в покупке, рефинансировании или продаже этой недвижимости. Квалифицированный оценщик создает отчет на основе визуального осмотра, используя недавние продажи аналогичных свойства, текущие рыночные тенденции и аспекты дома (например, удобства, план этажа, площадь в квадратных метрах), чтобы определить оценочную стоимость имущества. Заемщик обычно платит оценочный сбор, который может составлять несколько сотен долларов. Когда оценочная стоимость ниже чем ожидалось, транзакция может быть отложена или даже отменена.
Что такое оценка дома?
Оценка - это объективное профессиональное мнение о ценности дома. Оценки почти всегда используются в сделках купли-продажи и обычно используются в операциях рефинансирования. В сделке купли-продажи оценка используется для определения того, соответствует ли договорная цена дома с учетом состояния, местоположения и характеристик дома. В сделке рефинансирования оценка заверяет кредитора, что он не передает заемщику больше денег, чем стоит дом.
Кредиторы хотят удостовериться, что домовладельцы не заимствуют для собственности, потому что дом служит залогом для ипотеки. Если заемщик должен выполнить дефолт по ипотечному кредиту и пойти на взыскание, кредитор продаст дом, чтобы вернуть деньги, которые он одолжил. Оценка помогает банку защитить себя от кредитования больше, чем он мог бы восстановить в этом наихудшем сценарии.
Что вы должны знать о домашних оценках
Процесс оценки и как определяются оценочные ценности
Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно назначает оценку. Согласно Институту оценки, ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен быть лицензирован или сертифицирован - как требуется во всех 50 штатах - и быть знакомым с местным районом. Согласно федеральным правилам, оценщик должен быть беспристрастным и не иметь прямой или косвенной заинтересованности в сделке. Fannie Mae требует от оценщиков подтвердить, что у них есть опыт оценки аналогичных объектов в той же географической зоне.
На оценочную стоимость объекта влияют недавние продажи аналогичных объектов и текущие рыночные тенденции. Удобства дома, количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и квадратные метры также являются ключевыми факторами при оценке стоимости дома. Оценщик должен сделать полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить любые условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, такие как необходимый ремонт.
Как правило, оценщики используют отчет о единой жилой оценке Fannie Mae для домов на одну семью. В отчете оценщику предлагается описать интерьер и экстерьер объекта, окрестности и близлежащие сопоставимые продажи. Затем оценщик предоставляет анализ и выводы о стоимости имущества на основе своих наблюдений.
Отчет должен включать карту улиц, показывающую оцененную недвижимость и сопоставимые продажи; эскиз внешнего здания; объяснение того, как были рассчитаны квадратные метры; фотографии передней, задней и уличной сцены дома; фасадные фотографии каждого использованного сопоставимого объекта; и любая другая соответствующая информация - такая как данные о рыночных продажах, публичные записи о земельных участках и публичные налоговые записи - которые оценщик должен определить для определения справедливой рыночной стоимости имущества. Оценка стоит несколько сотен долларов, и, как правило, заемщик платит эту плату.
Что нужно знать покупателям жилья
Когда вы покупаете дом по контракту, оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. Если оценка происходит по цене контракта или выше, транзакция выполняется в соответствии с планом. Однако если оценка оказывается ниже цены контракта, это может задержать или сорвать транзакцию.
Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы сделка провалилась. В качестве покупателя у вас есть преимущество, заключающееся в том, что низкая оценка может служить средством ведения переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену. Банк не одолжит вам или любому другому потенциальному покупателю больше, чем стоит дом. На самом деле, максимум от 80% до 97% стоимости является типичным, в зависимости от типа ипотеки и квалификации заемщика.
В то время как оценки помогают покупателям избежать переплаты за дома, продавец может почувствовать, что низкая оценка является неточной, и не хочет снижать цену. Если между вами и вашей покупкой или продажей дома стоит плохая оценка, постарайтесь узнать мнение другого человека с помощью другой оценки. Оценщики могут ошибаться или иметь несовершенную информацию. Еще лучше, представьте фактический случай для более высокой ценности первоначальному оценщику. Он или она может согласиться с вами и пересмотреть оценку.
Что должны знать продавцы дома
Как продавец, низкая оценка, если точная, означает, что вам придется снизить цену вашего дома, чтобы продать его. Выдержка для покупателя с полной наличностью, который не требует оценки в качестве условия завершения транзакции, вряд ли приведет к более высокой цене продажи. Никто не хочет переплачивать за дом.
Федеральные руководящие принципы, направленные на устранение завышенных оценочных ценностей, которые способствовали кризису жилья 2008 года, иногда приводят к тому, что оценки оказываются ниже справедливой рыночной стоимости и могут затруднить оспаривание низких оценок.
К сожалению, если в вашем районе в последнее время наблюдаются проблемы с продажами, это может снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома была занижена продажными ценами близлежащих выкупа и коротких продаж, вы можете убедить оценщика, что ваш дом стоит больше, если он находится в значительно лучшем состоянии, чем эти свойства.
Что должны знать домовладельцы рефинансирования
Если вы рефинансируете обычную ипотеку, низкая оценка может помешать вам сделать это. Дом должен оценить в или выше суммы, которую вы хотите рефинансировать для вашего кредита, который будет одобрен. Однако, если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA, вы можете рефинансировать без оценки через программу FHA Streamline - отличный вариант для владельцев подводных домов.
Суть
Когда все идет гладко, домашняя оценка - это просто еще одно поле для проверки в закрытом контрольном списке. Когда оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена. Независимо от того, с какой ситуацией вы сталкиваетесь при покупке, продаже или рефинансировании своего дома, базовое понимание того, как функционирует процесс оценки, может работать только в вашу пользу, особенно если вы покупаете свой первый дом.
