WeWork Cos., Также известная как We Company, представила свой проспект для первичного публичного размещения акций (IPO) и планирует привлечь 1 миллиард долларов.
Роскошный нью-йоркский стартап, предоставляющий общие рабочие места предпринимателям, молодым компаниям и другим группам, перечислит свои акции класса А под символом «МЫ». Цена акций и обмен еще не определены.
WeWork оценивается в 47 миллиардов долларов во время раунда финансирования в январе, и, по крайней мере, одна характеристика обладает некоторыми другими ожидаемыми техническими декокорнами, которые стали достоянием общественности в этом году, - это высокая скорость сжигания денежных средств. IPO станет проверкой нынешнего аппетита инвесторов к дорогостоящим, убыточным стартапам, особенно после дебюта Uber. Это также предоставит инвесторам более подробную картину финансового положения компании.
1, 9 миллиарда долларов
WeWork потерял 1, 9 млрд долларов в 2018 году при доходе 1, 8 млрд долларов.
Потери увеличиваются по мере расширения WeWork
WeWork впервые начал раскрывать ограниченную финансовую информацию, когда начал выпускать облигации в 2018 году. В прошлом году компания потеряла 1, 9 млрд долларов при доходе в 1, 8 млрд долларов. Это почти вдвое превышает убытки в размере 933 млн. Долл. США по сравнению с доходом в 886 млн. Долл. США, объявленным в 2017 году, и, согласно проспекту эмиссии, тенденция убыточности не изменится в ближайшее время. За первое полугодие 2019 года компания сообщила о чистых убытках в размере 689, 7 млн долларов при выручке 1, 54 млрд долларов.
Справедливости ради следует отметить, что многие компании несут значительные убытки, еще находясь на ранних стадиях роста. Руководители WeWork не скрывают тот факт, что рост, а не краткосрочная прибыльность, является текущим приоритетом. «Мы стремимся построить этот бизнес, а не просто максимизировать прибыльность в течение следующих одного-двух лет», - заявил ранее в этом году вице-президент компании Майкл Гросс.
Основанная с одним рабочим пространством на Манхэттене девять лет назад, WeWork с тех пор превратилась в одного из крупнейших корпоративных арендодателей в мире с идеей предоставить гибкие рабочие места отдельным лицам и небольшим группам. По состоянию на конец июня в компании насчитывалось 527 000 членов, распространенных в 528 различных местах.
Эта бизнес-модель «пространство как услуга» заполняет разрыв на рынке аренды между долгосрочной арендой и бронированием номеров на сутки через отель или AirBnB. Предприниматели и молодые стартапы, ищущие офисные помещения, но не желающие брать на себя долгосрочную аренду, могут сдать в аренду одно из помещений WeWork за разумную плату. Эти помещения часто оснащены модным декором, типичным офисным оборудованием, а в некоторых даже есть кофе, пиво и чайный гриб.
Экстремальная оценка для недоказанной модели
Без сомнения, это ценная услуга. Даже скептики согласятся. Проблема в том, стоит ли услуга за 47 миллиардов долларов. Это правда, что WeWork занимает определенную нишу на рынке аренды, так же, как лизинг автомобилей заполняет разрыв между полным владением автомобилем и краткосрочной арендой. Но нет уверенности в том, что такая бизнес-модель действительно может быть успешной, по мнению скептиков
Компании еще предстоит пережить экономический спад. Если экономика впадет в рецессию, WeWork может оказаться привязанным к долгосрочной аренде, в то время как гибкость, которую она обеспечивает, позволяет ее членам прекратить свою собственную аренду раньше, чем они могли бы, если бы у них была более традиционная аренда. Если бы WeWork создавал резерв наличности, чтобы использовать его в трудные времена, то, скорее всего, он мог бы выжить в трудные времена. Но это именно то, что компания не делает.
Возможно, признавая эту слабость в своей собственной бизнес-модели, последняя идея WeWork заключалась в том, чтобы создать фонд стоимостью 2, 9 миллиарда долларов, который будет инвестировать в прямое владение офисными зданиями. Это неплохая идея, но трудно понять, чем она отличается от того, что делает типичная фирма по управлению имуществом, и таких много. Boston Properties (BXP), одна из крупнейших фирм по управлению недвижимостью в США, имеет рыночную капитализацию в 20 миллиардов долларов, что составляет менее половины от того, что оценивается WeWork в настоящее время.
Швейцарская IWG, как и WeWork, предоставляет гибкие офисные помещения, но, в отличие от WeWork, является публичной компанией и оценивается примерно в 4, 6 миллиарда долларов, что составляет примерно одну десятую от стоимости WeWork. IWG считается крупнейшей компанией с точки зрения офисных площадей с 60 миллионами квадратных футов в мире. Между тем, по данным Bloomberg, на март у WeWork было всего 45 миллионов квадратных футов.
Последние события вызвали определенную обеспокоенность у инвесторов компании. Генеральный директор Адам Нойманн продал часть своих акций и взял кредиты под свою долю в компании, собрав не менее 700 миллионов долларов для финансирования некоторых других своих предприятий. Решение обналичить деньги в преддверии предстоящего IPO вызвало дополнительную критику и опасения на фоне более ранних откровений о том, что Нейман сделал миллионы на WeWork в качестве частичного владельца некоторых объектов недвижимости, которые компания арендует.
Обнаружение этого конфликта интересов всплыло вскоре после того, как SoftBank, японский технологический конгломерат и один из крупнейших инвесторов WeWork, решил не приобретать контрольный пакет акций бизнеса. Еще в январе SoftBank инвестировал в компанию еще 2 млрд долларов, в результате чего общий объем инвестиций превысил 10 млрд долларов. Но дополнительные 2 миллиарда долларов были намного ниже 16 миллиардов долларов, которые обсуждались на предыдущих переговорах.
Некоторые из основных спонсоров WeWork, помимо Softbank, включают Goldman Sachs Group Inc. (GS), T. Rowe Price Group Inc. (TROW), Benchmark и Fidelity Investments. Другими инвесторами являются China Oceanwide, Hony Capital, Greenland Hong Kong Holdings Limited и Legend Holdings, все из которых базируются за пределами Китая.
Заглядывая вперед
В прошлом месяце WeWork, как сообщалось, планировал привлечь долги в размере 4 млрд долларов в ближайшие месяцы перед IPO. Такой шаг в сочетании с неожиданным сокращением инвестиций со стороны SoftBank в начале года и неожиданным ускорением подачи заявок S-1 в этом месяце WeWork является признаком того, что компания отчаянно пытается получить столь необходимые денежные средства.
