Что такое Opco?
Opco - это сокращение от «операционная компания», обычно используемое при описании основной операционной компании, участвующей в сделке opco / propco. В некоторых случаях операционная компания выделяет дочернюю компанию как инвестиционный траст в недвижимость (REIT) для получения налоговых преимуществ. Компания по недвижимости (propco) сохраняет за собой право собственности на все объекты недвижимости и связанные с ними долги, предлагая преимущества opco, связанные с кредитным рейтингом и вопросами финансирования.
Сделки Opco / Propco являются одними из наиболее распространенных в формировании REIT.
Как работает Opco?
Сделка с операционной компанией / компанией по недвижимости (opco / propco) - это соглашение, при котором дочерняя компания (то есть компания по недвижимости) владеет всеми объектами, приносящими доход, а не основной компанией (операционной компанией). Сделки с Opco / propco позволяют обеим сторонам решать вопросы финансирования и кредитного рейтинга.
В стратегии заключения сделок opco / propco компании делятся по крайней мере на операционную компанию и компанию по недвижимости. В то время как компания, владеющая недвижимостью, владеет всеми активами, включая недвижимость, которые связаны с получением доходов, операционная компания использует эти активы для увеличения продаж.
Стратегия opco / propco позволяет компаниям хранить определенные элементы - а именно, долговые обязательства и, следовательно, обязательства по обслуживанию долга, кредитные рейтинги и связанные с этим вопросы - из бухгалтерских книг операционной компании. Обычно это дает компании значительные финансовые преимущества и экономию. Если операционная компания создает REIT для всех своих владений недвижимостью, она может избежать двойного налогообложения для всех своих распределений доходов. Когда кредитные рынки становятся более ограниченными, или когда стоимость недвижимости резко падает, стратегии заключения сделок opco / propco становятся не столь практичными, а во многих случаях даже неосуществимыми.
Ключевые вынос
- Opco - это сокращение от «операционная компания», обычно используемое при описании основной операционной компании, участвующей в сделке opco / propco. В стратегии сделки opco / propco компании делятся по крайней мере на операционную компанию и компанию по недвижимости. функциональные и стратегические различия между компаниями, занимающимися операциями с недвижимостью, и REIT, но REIT не нуждаются в управлении объектами недвижимости.
Пример Opco
Казино-компании часто рассматривают реструктуризацию opco / propco для создания акционерной стоимости и оптимизации операций. Примером этого является реструктуризация Penn National Gaming Inc. в 2013 году. Компания-казино получила разрешение от Службы внутренних доходов США (IRS) на проведение безналогового выделения своих активов в новый REIT.
Penn National Gaming выделила Gaming and Leisure Properties, передав всю собственность на недвижимое имущество вновь образованному REIT. После завершения этого отделения Gaming and Leisure Properties передали их в аренду Penn National Gaming.
Специальные налоговые правила, которые существуют в REIT Penn National Gaming, не позволяют компании propco платить федеральный подоходный налог с любой арендной платы, полученной от opco. REIT Penn National Gaming также имеет значительно более низкую процентную ставку, чем игровая компания. Кроме того, поскольку Penn National Gaming ликвидировала все долги, связанные с собственностью, передав право собственности на свой REIT, облегченный баланс ОПКО позволяет компании-казино занимать средства, необходимые ей для работы, а также вкладывать средства в дальнейшее развитие и расширение его казино.
Opcos Versus REITs
Существуют функциональные и стратегические различия между компаниями по операциям с недвижимостью и REIT. Многие REIT фокусируют свою инвестиционную и портфельную стратегию на генерировании денежного потока за счет арендной платы или аренды, полученных от собственности, которой они владеют. Инвестиции, сделанные REIT в проект строительства и приобретения, могут быть направлены на получение дохода от аренды недвижимости. Этот чистый доход в основном направляется на распределение, выпущенное для инвесторов.
Компания по операциям с недвижимостью (REOC) может финансировать новое строительство, а затем продавать недвижимость для возврата. Компания также может купить недвижимость, отремонтировать здание, а затем перепродать недвижимость для получения прибыли. REOC также может служить управляющей компанией, которая осуществляет надзор за недвижимостью.
Прибыль, которую генерирует компания, управляющая недвижимостью, может быть в значительной степени реинвестирована в такие проекты, как приобретения, переоборудование и новое строительство. Это позволяет REOC относительно быстро пополнять свой портфель с потенциальными долгосрочными перспективами. Это сопоставимо с правилами, которые требуют, чтобы REIT распределяли большую часть своего чистого дохода среди своих акционеров. Может быть потенциал для больших перспектив роста с REOC, но они могут не приносить такой же немедленный доход, как REIT.
