Некоторые ипотечные заемщики имеют в виду только две вещи: «Сколько я могу себе позволить?» и "Какими будут мои ежемесячные платежи?" Они максимизируют свои финансы по ипотечному долгу и используют только процентную или отрицательную амортизацию, чтобы минимизировать свои ежемесячные платежи. Затем они полагаются на повышение цен на жилье, чтобы затмить риски, связанные с постоянным или растущим ипотечным балансом.
Во многих случаях, если этим домовладельцам достаточно повезло, чтобы накапливать некоторый капитал в своих домах, они снова максимизируют свои финансы с помощью займа на домашний капитал или рефинансирования при выводе средств, а затем используют полученные средства для совершения дополнительных покупок, погашения задолженности потребителей, или даже сделать дополнительные инвестиции. Звучит рискованно? Это. мы покажем вам, как убедиться, что у вас есть ипотека, которую вы можете себе позволить, и как быстро построить собственный капитал.
Создание Ипотечной Математики
У каждой ипотеки есть график погашения. График амортизации - это таблица, в которой каждый запланированный ипотечный платеж размещается в хронологическом порядке, начиная с первого платежа и заканчивая последним платежом. (Информация об амортизации приведена в разделе « Понимание структуры ипотечного платежа и принятие решения по ипотечному кредиту на основе риска» .)
В графике амортизации каждый платеж разбивается на выплату процентов и основной платеж. В начале графика амортизации большой процент от общего платежа составляют проценты, а небольшой процент от общего платежа - основной. При оплате ипотеки сумма, начисляемая на проценты, уменьшается, а сумма, отводимая на основную сумму, увеличивается.
Расчет амортизации легче всего понять, разбив его на три части:
Часть 1 - Колонка 5: Всего ежемесячных платежей
Расчет общего ежемесячного платежа показан по формуле ниже.
A = 1− (1 + i) −nPi, где: A = сумма периодического платежа P = остаток основного остатка ипотеки = периодическая процентная ставка
Часть 2 - Колонка 6: Периодический интерес
Copyright © 2017 Investopedia.com
фигура 1
Расчет начисленных периодических процентов рассчитывается, как показано ниже:
Периодическая процентная ставка (столбец 3) x остаток основного остатка (столбец 4)
Примечание. Процентная ставка, указанная в столбце 3, представляет собой годовую процентную ставку. Он должен быть разделен на 12 (месяцев), чтобы получить периодическую процентную ставку.
Часть 3 - Колонка 7: Основные платежи
Расчет периодического основного платежа показан по формуле ниже.
Общая выплата (столбец 5) - периодическая выплата процентов (столбец 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
фигура 2
На рисунке 2 показан график амортизации для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой 8%. Ради космоса показаны только первые пять и последние пять месяцев.
График амортизации демонстрирует, как выплата дополнительных 300 долларов в месяц на основной остаток той же ипотеки, показанной на рисунке 1, сократит срок действия ипотеки примерно до 21 года и 10 месяцев (всего 262 месяца против 360) и сократит общую сумму процентов, выплаченных в течение срока действия ипотеки на 209 948 долларов.
Как вы можете видеть, основной баланс ипотеки уменьшается более чем на 300 долларов, которые вы выбрасываете на нее каждый месяц. Это сэкономит вам больше денег, сократив проценты, начисленные на оставшийся срок.
Например, если дополнительные 300 долларов выплачивались каждый месяц в течение 24 месяцев в начале 30-летней ипотеки, дополнительная сумма, на которую уменьшается основной остаток, превышает 7200 долларов (или 300 x 24). Фактическая сумма, сэкономленная путем выплаты дополнительных 300 долл. США в месяц к концу второго года, составляет 7 430, 42 долл. США. Вы сэкономили 200 долларов в первые два года своей ипотеки - и преимущества только увеличиваются, поскольку они увеличиваются в течение срока действия ипотеки!
Это связано с тем, что, когда дополнительные 300 долл. США применяются к основному балансу ипотеки каждый месяц, больший процент запланированной ипотечной выплаты применяется к основному балансу ипотеки в последующие месяцы. (Узнайте больше об ипотечных платежах в нашем руководстве по основам ипотеки .)
Истинные преимущества ускоренных ипотечных платежей
Истинные выгоды от ускоренных платежей измеряются путем расчета того, что сэкономлено, и того, что отказано. Например, вместо внесения дополнительных 300 долларов в месяц по ипотечному кредиту, указанному выше, 300 долларов можно использовать для других целей. Это называется анализом затрат и выгод.
Скажем, потребитель с ипотекой, показанной в графиках погашения выше, пытается решить, делать ли ускоренные платежи по ипотечному кредиту в 300 долларов в месяц. Потребитель рассматривает три варианта, как показано ниже. Для каждого варианта мы посчитаем затраты в сравнении с выгодами или что можно сэкономить в сравнении с тем, что откажется. (Ради этого примера мы собираемся предположить, что использование какого-либо капитала в доме через кредит собственного капитала не является вариантом. Мы также собираемся игнорировать налоговый вычет по процентам по ипотечным кредитам, которые могут изменить цифры немного.)
Домовладелец три варианта включают в себя:
- Получение пятилетнего потребительского кредита на сумму 14 000 долларов США с процентной ставкой 10% на покупку лодки. Погашение долга по кредитной карте в размере 12 000 долларов США с годовой ставкой 15% (составляется ежедневно). Инвестирование в фондовый рынок.
Вариант 1: покупка лодки
Решение купить лодку - это вопрос удовольствия и экономики. Лодка, как и многие другие потребительские «игрушки», - это амортизирующий актив. Добавление долга домохозяйства для покупки неликвидного, обесценивающегося актива увеличивает риск для баланса домохозяйства. Этот потребитель должен взвесить полезность (удовольствие), полученную от владения лодкой, и истинную экономику решения.
Мы можем рассчитать, что ссуда на яхту в размере 14 000 долл. США с процентной ставкой 10% и пятилетний срок будет иметь ежемесячные выплаты в размере 297, 46 долл. США.
