Что такое доверительный договор?
Документ о доверительном управлении, также известный как документ о доверительном управлении, является документом, который иногда используется в сделках с недвижимостью в США. Это документ, который вступает в действие, когда одна сторона берет кредит у другой стороны для покупки недвижимости. Трастовое соглашение представляет собой соглашение между заемщиком и кредитором о том, чтобы имущество находилось в доверительной собственности нейтральной и независимой третьей стороны до погашения кредита.
Хотя трастовые акты встречаются реже, чем когда-то, около 20 штатов все еще требуют использования одного, а не ипотеки, когда финансирование связано с покупкой недвижимости.
Трастовые документы обычно используются на Аляске, в Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Айдахо, Иллинойсе, Миссисипи, Миссури, Монтане, Северной Каролине, Теннесси, Техасе, Вирджинии и Западной Вирджинии. В нескольких штатах, таких как Кентукки, Мэриленд и Южная Дакота, разрешено использовать как трастовые, так и ипотечные кредиты.
Ключ на вынос
- В финансируемых сделках с недвижимостью доверительные договоры передают законное право собственности на недвижимость третьему лицу, такому как банк, условное депонирование или правоустанавливающая компания, до тех пор, пока заемщик не погасит свой долг перед кредитором. Доверительные грамоты используются вместо закладных в нескольких штатах. Инвестирование в трастовые сделки может обеспечить поток высокодоходных доходов.
Как работает Трастовый договор
В сделке с недвижимостью - скажем, при покупке дома - кредитор дает заемщику деньги в обмен на одну или несколько векселей, связанных с доверительным договором. Этот документ передает юридическое право собственности на недвижимое имущество беспристрастному доверительному управляющему, как правило, титульной компании, условному депонирующему предприятию или банку, который держит его в качестве обеспечения векселей - обеспечение по кредиту. Справедливое право собственности - право на полное владение - остается за заемщиком, как и полное использование и ответственность за собственность.
Такое положение вещей продолжается в течение всего периода погашения кредита. Доверительный собственник имеет законное право собственности до тех пор, пока заемщик не выплатит долг полностью, после чего право собственности на собственность становится заемщиком. Если заемщик по умолчанию берет кредит, попечитель получает полный контроль над имуществом.
Доверительное соглашение против ипотеки
Трастовые и ипотечные кредиты используются как в банковских, так и в частных займах для создания залогового права на недвижимость, и оба обычно отражаются как долги в округе, где находится имущество.
Однако ипотека включает две стороны: заемщика (или залогодателя) и кредитора (или залогодержателя). В отличие от этого, в трастовом договоре участвуют три стороны: заемщик (или доверитель), кредитор (или бенефициар) и доверенное лицо. Доверительный собственник имеет право удержания в пользу кредитора; в случае дефолта заемщика, он инициирует и завершает процесс выкупа по требованию кредитора.
Вопреки распространенному использованию, ипотека технически не является ссудой для покупки недвижимости; это соглашение, которое закладывает имущество в качестве обеспечения кредита.
Выкупа и Трастовые соглашения
Ипотека и трастовые сделки имеют различные процессы выкупа. Взыскание в судебном порядке - это процесс под надзором суда, который применяется, когда кредитор подает иск против заемщика за невыполнение обязательств по ипотеке. Процесс трудоемкий и дорогой. Кроме того, если аукцион по взысканию имущества не принесет достаточно денег для погашения векселя, кредитор может подать в суд на заемщика решение о недостаточности, предъявив иск за остаток. Однако даже после продажи имущества заемщик имеет право на выкуп: он может погасить кредитору в установленный срок и приобрести право собственности.
Напротив, доверительный договор позволяет кредитору начать более быстрое и менее дорогое внесудебное взыскание, обходя судебную систему и придерживаясь процедур, изложенных в трастовом договоре и государственном законодательстве. Если заемщик не делает кредит действующим, имущество выставляется на аукцион через продажу доверительного управляющего. Право собственности переходит от доверительного управляющего к новому владельцу по договору доверительного управляющего после продажи. Когда на продаже доверительного управляющего нет участников торгов, имущество возвращается к кредитору через акт доверительного управляющего. После продажи имущества заемщик не имеет права на выкуп.
Кроме того, попечитель несет ответственность за выплату доходов от продажи заемщику и кредитору после завершения продажи. Доверительный управляющий выплатит кредитору сумму, оставшуюся по долгу, и выплатит заемщику все, что превышает эту сумму, что позволит кредитору приобрести имущество.
Плюсы и минусы инвестирования в трастовые сделки
Инвесторы, которые ищут сочные урожаи, иногда обращаются к сектору недвижимости, в частности, к трастовым сделкам.
При инвестировании в доверительное управление инвестор предоставляет деньги застройщику, работающему над проектом недвижимости. Имя инвестора идет на доверительном управлении, как кредитор. Инвестор собирает проценты по своему кредиту; после завершения проекта его руководитель возвращается ему в полном объеме. Доверительный брокер обычно облегчает сделку.
Pros
-
Высокодоходный доход
-
Диверсификация портфеля
Cons
-
отсутствие ликвидности
-
Нет оценки капитала
Какой разработчик входит в эту договоренность? Банки часто неохотно предоставляют кредиты определенным типам развития, таким как коммерческие проекты среднего размера - слишком маленькие для крупных кредиторов, слишком большие для мелких - или разработчикам с плохой репутацией или слишком большим количеством займов. Осторожные кредиторы могут также двигаться слишком медленно для разработчиков в сжатые сроки для начала или завершения проекта.
Таким образом, эти разработчики часто оказываются в затруднительном положении. По этим причинам инвесторы могут рассчитывать на высокие процентные ставки на свои деньги. Они могут пожинать плоды диверсификации в другой класс активов без необходимости быть экспертами в области строительства или управления недвижимостью: это пассивные инвестиции.
Инвестирование в доверительное управление имеет определенные риски и недостатки. В отличие от акций, инвестиции в недвижимость не являются ликвидными, то есть инвесторы не могут получить свои деньги по требованию. Кроме того, инвесторы могут рассчитывать только на проценты по ссуде, при этом маловероятно любое дополнительное увеличение капитала. Инвестированные стороны могут использовать любые юридические несоответствия в договоре о доверительном управлении, вызывая дорогостоящие юридические запутывания, которые могут поставить под угрозу инвестиции. Типичный инвестор с небольшим опытом может столкнуться с трудностями, так как требуется определенный набор знаний, чтобы найти заслуживающих доверия и заслуживающих доверия разработчиков, проектов и брокеров.
Реальный пример доверительного договора
Например, краткая форма документа о доверительном управлении, используемая в графстве Остин, штат Техас, охватывает требования для большинства кредиторов. Форма начинается с определения терминов и пробелов для заемщика, кредитора и попечителя, чтобы заполнить их имена. Сумма займа и адрес имущества также должны быть заполнены.
После этого раздела в документе далее указывается передача прав на имущество и единообразные условия, в том числе:
- Подробная информация о выплате основного долга и процентов. Эскроу-фонды. Льготы. Страхование имущества и содержание структуры. Занятость структуры - при условии, что заемщик должен получить вид на жительство в течение 60 дней
Форма также включает в себя неоднородные условия, которые определяют невыполнение или нарушение любого из условий соглашения. Также существует спецификация, согласно которой ссуда, о которой говорится в документе, не является ссудой для собственного капитала, то есть заемщиком, от которого заемщик получит деньги, ссуда предназначена для покупки недвижимости.
Доверенность заканчивается местом для подписи заемщика, что они должны сделать в присутствии нотариуса и двух свидетелей, которые также подписывают.
