Инвестиции в аренду недвижимости выглядят как отличная идея на бумаге. Вы просто покупаете место в хорошем районе, находите арендаторов и позволяете получать наличные деньги - верно? Ну, на самом деле есть некоторые вопросы, которые вы должны рассмотреть, прежде чем покупать недвижимость и размещать объявление "для аренды" на газоне и в газете (или онлайн). Здесь мы приводим краткое описание плюсов и минусов владения арендуемой недвижимостью и даем вам несколько советов о том, как получить прибыль в качестве арендодателя.
Советы потенциальному арендодателю
Преимущества аренды недвижимости
Многие люди, которые чувствуют себя некомфортно, вкладывая средства в финансовые инструменты, не стесняются вкладывать средства в недвижимость, поскольку это материальный актив. Это психологическое различие, поскольку плохой запас и плохая арендуемая собственность одинаково способны потерять деньги. Тем не менее, вот преимущества, которые появляются на бумаге:
Текущий доход. Это относится к арендной плате, которая остается после оплаты ипотеки и связанных с этим расходов. Текущий доход - это, по сути, ежемесячные денежные средства, на которые вам не приходилось работать - ваша собственность производит их для вас.
Признательность. Это увеличение стоимости, которое свойства обычно испытывают с течением времени. Оценка не гарантируется. Тем не менее, если вы владеете недвижимостью в стабильном районе (города), стоимость недвижимости с годами, вероятно, возрастет. Даже свойства в малонаселенных и менее желательных районах могут подорожать из-за общей инфляции.
Кредитное плечо. Аренда недвижимости может быть приобретена за счет заемных средств. Это означает, что вы можете контролировать все имущество и капитал, который оно имеет, откладывая лишь часть его общей стоимости - процент от общей стоимости. Кроме того, имущество, которое вы приобретаете, обеспечивает долг, а не ваши другие активы. Если вы не в состоянии поддерживать ежемесячные платежи по кредиту, вы можете потерять арендуемую собственность, но не должны терять свой собственный дом.
Налоговые преимущества. Ваш доход от аренды может не облагаться налогом, если вы не получаете чистый денежный поток после вычета расходов. Это означает, что ваша ипотека выплачивается, и вы владеете большей общей стоимостью имущества (а не просто контролируете ее), но вы не платите налоги с денег, которые делают это для вас. Кроме того, вы также можете вывести безналоговые деньги путем рефинансирования вашего займа, если недвижимость подорожает и процентные ставки упали. Наконец, вы можете избежать уплаты налогов с продажи арендуемого имущества, если вы продадите его и быстро реинвестируете деньги в другое имущество (так называемый обмен или безналоговый обмен).
Недостатки аренды недвижимости
Ответственность. Что произойдет, если под ногами вашего арендатора сломается лестница? С ростом числа несерьезных судебных процессов и невозможности количественно оценить природу "эмоционального стресса", ответственность может быть страшной вещью. Предоставление кому-либо убежища в обмен на деньги ставит вас и арендатора в отношения, в которых обе стороны несут ответственность. Вы должны быть уверены, что сдаваемая в аренду недвижимость соответствует всем строительным нормам и правилам.
Непредвиденные расходы. Что вы делаете, когда поднимаете ковер в подвале и находите трещину, которая открывается на пропасть? Невозможно подготовиться к любым расходам, связанным с владением арендной собственностью. Котлы, сантехника и арматура часто требуют замены и не являются чрезмерно дорогими. Однако, неисправная проводка, плохой фундамент и подорванная кровля могут быть очень дорогими в ремонте. Если вы не можете заплатить за ремонт, вы останетесь без арендатора и с мрачной перспективой продажи недвижимости со значительной скидкой. Кроме того, поскольку строительные нормы и правила со временем меняются, свинцовая краска, асбест, кедровая кровельная черепица и другие материалы, прошедшие инспекцию в прошлом, могут быть переоценены в вашу пользу.
Плохие Арендаторы. Никто не хочет использовать коллекторское агентство для сбора просроченной арендной платы. К сожалению, почти у каждого арендодателя есть история, в которой полицейские чиновники или шерифы сопровождают его или ее арендатора из собственности - стирая все надежды на получение просроченной арендной платы за пять месяцев. Плохие арендаторы также могут увеличить ваши неожиданные расходы и даже подать иск в суд.
Вакансия. Отсутствие поступающих денег означает, что вы должны делать ежемесячные платежи из своего собственного кармана. Если у вас есть чрезвычайный фонд, вы сможете без проблем пережить вакансии. Если у вас его нет, вы можете попытаться заплатить арендную плату самому суровому из всех домовладельцев - банку.
Советы для арендодателей
Минимизировать недостатки владения недвижимостью на самом деле просто. Вот несколько рекомендаций, которые помогут.
Держите свои ожидания разумными. Имейте цель положительного денежного потока, но не ожидайте покупать новую яхту в конце года. Если вы сдерживаете свои ожидания, у вас не будет соблазна поднять арендную плату и вытеснить хороших арендаторов.
Найти баланс между доходами и усилиями. Планируете ли вы быть «практическим» арендодателем? или вы должны работать с фирмой? Текущий доход не выглядит таким уж большим, если вы работаете над своей арендованной недвижимостью в другую смену. К счастью, есть фирмы по управлению имуществом, которые будут управлять вашей собственностью за процент от дохода от аренды; Вы могли бы рассмотреть возможность привлечения одного.
Знай правила. Федеральные законы и законы штата определяют ваши обязанности и ответственность, поэтому вы не можете претендовать на невежество, когда что-то происходит. Вам придется немного почитать; тем не менее, лучше провести в библиотеке 20 часов, чем в зале суда.
Проверьте имущество Один из лучших способов избежать непредвиденных расходов - это осмотреть имущество профессионалом перед его покупкой.
Убедитесь, что ваша аренда законна. Если вы допустите ошибку при аренде, вам будет сложнее судиться, если арендатор нарушит условия.
Позвоните по ссылкам и запустите проверку кредитоспособности. Слишком много арендодателей спешат заполнить вакансию, вместо того, чтобы найти время, чтобы убедиться, что потенциальный арендатор - лучший вариант, чем пустующая недвижимость. Если у вас есть время, вы, возможно, захотите проехать по текущему жилому пространству потенциального арендатора - именно так будет выглядеть ваша собственность, когда этот арендатор живет там.
Присоединяйтесь к Ассоциации арендодателей в вашем районе. Вступление в ассоциацию предоставит вам богатый опыт, а также примеры аренды, копии законов и нормативных актов, а также списки приличных юристов, подрядчиков и инспекторов. Некоторые ассоциации могут даже разрешить вам присоединиться, прежде чем купить арендуемую недвижимость.
Подружитесь с юристом, налоговым специалистом и банкиром. Если вы обнаружите, что вам нравится владеть арендуемой недвижимостью, сеть, включающая этих трех профессионалов, будет необходима, если вы хотите увеличить свои владения.
Убедитесь, что у вас есть правильный вид страхования. Изучив правила, вам нужно будет купить страховку, чтобы покрыть свою ответственность. Вам понадобится помощь специалиста по страхованию, чтобы выбрать подходящий пакет для вашего типа арендуемой недвижимости; политика простого ванильного домовладельца может быть недостаточной.
Создать Чрезвычайный фонд. Это, по сути, деньги, предназначенные для непредвиденных расходов, которые не покрываются страховкой. Не существует установленной суммы для чрезвычайного фонда, но 20% стоимости имущества является хорошим ориентиром. Тем не менее, все лучше, чем ничего. Если вы получаете текущий доход от собственности, вы можете объединить эти деньги в чрезвычайный фонд.
