Неплохая идея подумать о рефинансировании ипотеки при низких процентных ставках. И они все еще, исторически говоря. Однако процентные ставки начали расти и, по прогнозам, будут продолжать расти. Как это должно повлиять на ваше решение о рефинансировании?
Это, конечно, зависит от процентной ставки, которую вы сейчас платите по ипотеке. Более старая ипотека все еще может иметь более высокую процентную ставку, чем предлагаемая в настоящее время. И даже в условиях относительно невысокой процентной ставки существуют преимущества и недостатки в рефинансировании ипотеки. Например, ваш улучшенный кредитный рейтинг - или решение об изменении срока ипотеки - может также привести к условиям рефинансирования, которые могут сэкономить ваши деньги в долгосрочной перспективе. Но, возможно, вы не планируете оставаться в долгосрочной перспективе. Есть также некоторые специальные программы рефинансирования, которые могут быть особенно полезны для тех, кто имеет право. Вот как работать через процесс принятия решений.
Ключевые вынос
- Ваша индивидуальная ситуация должна определять, будете ли вы рефинансировать свою ипотеку, а не просто повышать или понижать процентные ставки. Преимущества рефинансирования включают в себя повышение процентной ставки, увеличение собственного капитала и увеличение краткосрочного денежного потока. Недостатки включают выплату слишком много на заключительных затратах, заканчивая с более высокой процентной ставкой, потому что вы не хотите платить заключительные издержки, теряя капитал при рефинансировании с обналичиванием и уменьшая вашу чистую стоимость. Специальные программы от Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, и VA может помочь определенным домовладельцам обеспечить более доступные закладные.
Вы должны рассмотреть это?
В прошлом низкие процентные ставки создавали безумство рефинансирования на рынке. Но в любой экономике единственный способ узнать, имеет ли смысл рефинансирование для вас, - это рассмотреть детали вашей уникальной ситуации.
Насколько ниже ставки, чем у вас сейчас?
Вместо того чтобы прислушиваться к «правилам» о том, какое процентное изменение процентных ставок вы должны искать перед рефинансированием, посмотрите, сколько денег вы сэкономите. Снижение ставки на 1% гораздо более значимо, если у вас есть ипотека на 500 000 долларов, чем на 100 000 долларов.
Как долго вы планируете сохранить ипотеку?
Так же, как и при покупке вашего дома, вам придется оплатить заключительные расходы по рефинансированию. Если вы планируете продать свой дом через несколько лет, вы можете едва обанкротиться (или даже потерпеть неудачу) путем рефинансирования. Как придешь? Если ежемесячные сбережения на оставшуюся часть вашей ипотеки не превышают затрат на закрытие, связанных с рефинансированием, вы проиграете. Если вы свернули расходы на закрытие в ипотеку вместо того, чтобы платить их заранее, вы будете платить по ним проценты, поэтому вам нужно будет учитывать эти расходы в расчете безубыточности.
Можете ли вы рефинансировать в более короткий срок?
Pros
-
Получи лучший кредит
-
Увеличьте свой долгосрочный капитал
-
Увеличение краткосрочного денежного потока
Cons
-
Переплата по стоимости закрытия
-
Переплата по процентам, потому что вы не хотите, чтобы закрытие расходов
-
Потеря капитала
-
Негативно влияет на ваш долгосрочный капитал
Что вы стоите, чтобы получить
При правильном оформлении рефинансирование может иметь как немедленные, так и долгосрочные выгоды. Вы можете быть в состоянии:
Получи лучший кредит
Возможно, сейчас вы находитесь в лучшем финансовом положении, чем когда вы взяли существующую ипотеку. Рефинансирование может дать возможность получить лучшую процентную ставку или просто сделать хорошую ипотеку еще лучше. В любом случае, вы увеличите свою краткосрочную и долгосрочную финансовую безопасность и увеличите вероятность того, что трудные времена не приведут к риску потери вашего дома.
Увеличьте свой долгосрочный капитал
Благодаря экономии от рефинансирования ипотеки вы будете тратить меньше на проценты. Это деньги, которые вы можете отложить на пенсию или использовать для достижения другой долгосрочной финансовой цели.
Увеличение краткосрочного денежного потока
Если ваше рефинансирование снижает ваш ежемесячный платеж, у вас будет больше денег для работы на ежемесячной основе. Это может снизить ежедневное финансовое давление на вашу семью и создать возможности для инвестиций в других местах.
Опасности рефинансирования
Рефинансирование ипотеки вводит новые элементы в ваше финансовое положение. Риски от вашей первоначальной ипотеки все еще присутствуют, и на поверхность выходит несколько новых.
Переплата по стоимости закрытия
Недобросовестные кредиторы могут привязать ряд ненужных и / или завышенных сборов к стоимости вашей ипотеки. Более того, они могут не раскрывать некоторые из этих затрат заранее, в надежде, что вы будете чувствовать себя слишком вовлеченными в процесс, чтобы отказаться.
Переплата по процентам, потому что вы не хотите, чтобы закрытие расходов
Рефинансирование обычно не требует никаких денежных средств для закрытия. Кредиторы могут компенсировать это одним из способов повышения процентной ставки. Допустим, у вас есть два варианта: рефинансирование в размере 200 000 долларов США с нулевыми затратами на закрытие и фиксированная процентная ставка 5% в течение 30 лет, или рефинансирование в размере 200 000 долларов США с затратами на закрытие 6 000 долларов США и фиксированная процентная ставка 4, 75% в течение 30 лет. Предполагая, что вы сохраняете кредит на весь срок, в сценарии А вы заплатите в общей сложности 386 511 долларов. В сценарии B вы заплатите $ 381 586. Отсутствие затрат на закрытие в итоге обойдется вам в 4 925 долларов. Можете ли вы придумать что-то еще, что вы бы предпочли сделать с почти 5000 долларов, чем отдать это банку?
Потеря капитала
Часть ипотеки, которую вы погасили, ваша доля в доме - единственная часть дома, которая действительно принадлежит вам. Эта сумма постепенно увеличивается с каждым ежемесячным платежом по ипотечному кредиту, пока однажды вы не станете владельцем всего дома и не сможете требовать каждый пенни выручки, если решите его продать. Но если вы осуществляете рефинансирование с выплатой наличных средств - сворачивая стоимость закрытия в новый кредит или продлевая срок действия вашего кредита - вы теряете процент своего дома, который у вас есть на самом деле. Даже если вы остаетесь в том же доме до конца своей жизни, вы можете в итоге произвести ипотечные платежи по нему в течение 50 лет, если вы принимаете неверные решения по рефинансированию. В итоге вы можете тратить много денег таким образом, не говоря уже о том, чтобы никогда по-настоящему не владеть своим домом.
Негативно влияет на ваш долгосрочный капитал
Рефинансирование может понизить ваш ежемесячный платеж, но, в конце концов, часто делает кредит более дорогим, если вы добавляете годы к ипотеке. Если вам нужно рефинансировать, чтобы не потерять свой дом, возможно, стоит заплатить больше в долгосрочной перспективе. Но если ваша главная цель - сэкономить деньги, помните, что меньший ежемесячный платеж не обязательно означает долгосрочную экономию.
Варианты рефинансирования
Есть несколько специальных программ рефинансирования, которые могут быть особенно полезны для квалифицированных заемщиков.
Опция высокого рефинансирования LTV (Fannie Mae) и улучшенное рефинансирование Freddie Mac.
Эти новые программы от Fannie Mae и Freddie Mac предназначены для замены Программа доступного рефинансирования жилья (HARP), срок действия которой истек 31 декабря 2018 года. HARP был создан для того, чтобы помогать домовладельцам, которые не могли воспользоваться другими вариантами рефинансирования, поскольку их дом снизился в стоимости. Его цель состояла в том, чтобы улучшить долгосрочную доступность ссуды, чтобы помочь людям не потерять свои дома из-за потери права выкупа. Для новых программ приемлемы только ипотеки, удерживаемые Fannie Mae (опция рефинансирования с высоким LTV) или Freddie Mac (FMERR), которые могут быть улучшены с помощью рефинансирования и которые возникли 1 октября 2017 года или после этой даты. Кроме того, заемщики должны быть текущими по своим платежам.
Домовладельцы, чьи дома находятся под водой и чьи кредиты возникли в период с июня 2009 года по конец сентября 2017 года, не имеют права на участие в одной из программ замены HARP от Fannie Mae и Freddie Mac.
FHA Streamline.
Рефинансирование FHA Streamline предназначено для домовладельцев, у которых уже есть ипотека FHA. Его цель - предоставить новую ипотеку FHA с более выгодными условиями, которые снизят ежемесячный платеж домовладельца. Предполагается, что этот процесс будет быстрым и легким, не требующим новой документации о вашем финансовом положении и новой квалификации дохода. Этот тип рефинансирования не требует оценки на дому, осмотра термитов или кредитного отчета. Одним из возможных недостатков для некоторых домовладельцев является то, что упорядоченное рефинансирование FHA не позволяет обналичить деньги.
VA Streamline.
Эта программа, также известная как рефинансирование займа для снижения процентной ставки (IRRRL), похожа на упрощенное рефинансирование FHA. У вас уже должен быть заем VA, и рефинансирование должно привести к более низкой процентной ставке, если вы не рефинансируете ипотеку с регулируемой ставкой (ARM) в ипотеку с фиксированной ставкой. Кредитор может потребовать оценки и кредитного отчета, хотя VA не требует их. Обратите внимание, что VA и Бюро финансовой защиты потребителей недавно выпустили предупреждение о том, что военнослужащие и ветераны получают ряд нежелательных предложений с вводящей в заблуждение информацией об этих займах. Проконсультируйтесь с VA, прежде чем действовать по любому предложению VA IRRRL.
Как с оптимизированной VA, так и с FHA, можно заплатить немного, чтобы не закрывать расходы заранее. Тем не менее, эти расходы будут либо включены в ипотеку, либо вы заплатите более высокую процентную ставку в обмен на то, что не оплатите стоимость закрытия. Таким образом, хотя у вас не будет наличных, вы все равно будете платить за рефинансирование в долгосрочной перспективе.
Суть
Любое хорошее рефинансирование должно приносить пользу заемщикам, уменьшая их ежемесячные жилищные платежи и / или сокращая срок их ипотеки. К сожалению, как и в случае любой крупной финансовой транзакции, существуют сложности, которые могут сбить с толку неосторожного покупателя и привести к неудачной сделке. Знание этого процесса поможет вам найти кредитора и программу рефинансирования, которая обеспечит наилучшее соотношение цены и качества.
