Содержание
- Ожидания после уплаты налогов
- Риски для рассмотрения
- Инвестиционная возможность?
- Обналичивание и ликвидность
- Преимущества владения
- Преимущества аренды
- Суть
Есть веские причины владеть домом на пенсии. Но есть и много аргументов за аренду. Последнее может быть дешевле, если это означает, что вам не нужно платить за техническое обслуживание и ремонт. Однако владение может быть менее стрессовым, если вам не нужно беспокоиться о повышении арендной платы арендодателем.
Какой бы путь вы ни выбрали, расходы на жилье будут одним из ваших основных ежемесячных расходов при выходе на пенсию. Вот некоторые факторы, которые следует учитывать при принятии решения об аренде против покупки.
Ключевые вынос
- Расходы на жилье будут частью вашего пенсионного бюджета, будь то аренда или владение. Колебания рыночной стоимости, непредвиденные расходы на техническое обслуживание и франшизы могут увеличить стоимость владения. Хотя дома могут быть ценными активами, их не следует покупать в первую очередь для Помимо прочих льгот, инвестиции обеспечивают стабильность, налоговые льготы и справедливость. Аренда обеспечивает большую гибкость и ликвидность, и вы будете тратить меньше денег (и времени) на обслуживание.
Ожидания после уплаты налогов
Первым шагом в анализе домовладения и аренды является определение того, сколько вы хотите / должны потратить после уплаты налогов.
Начиная с деклараций, поданных в 2019 году, проценты по ипотечным кредитам в размере 750 000 долл. США или менее подлежат вычету за совместную регистрацию пары. (Если вы купили свой дом до 16 декабря 2017 года, вы по-прежнему можете удерживать проценты по ипотечному кредиту на сумму менее 1 миллиона долларов в соответствии с предыдущим законом.) Вычеты по налогу на имущество, когда-то являвшиеся огромным благом для налогоплательщиков (особенно для состоятельных граждан). областей), теперь ограничен в 10 000 $.
Возможность вычитать проценты по ипотечным кредитам и налогу на имущество в вашем собственном доме означает, что ваш ежемесячный бюджет пойдет дальше, потому что вы вернете часть своих денег в виде вычета в виде налогового времени. Поскольку стоимость аренды не облагается налогом, никаких расчетов не требуется.
Чтобы рассчитать стоимость бюджета до налогообложения при покупке дома, определите предельную налоговую скобку, вычтите этот процент из 1 и разделите бюджет на эту сумму. В качестве примера, давайте возьмем пару, которая подает вместе и находится в 22% налоговой категории для своих налогов 2019 года.
Шаг № 1: Чистый бюджет после вычета налогов | Шаг № 2: разделить бюджет на 0, 80 (1 минус налоговая ставка) | Результат: бюджет до налогообложения | |
---|---|---|---|
Аренда | $ 2000 | N / A | $ 2000 |
Право собственности | $ 2000 | 2000 долл. США / 0, 80 долл. США | $ 2500 |
Риски для рассмотрения
Теоретически, покупка дома дает вам больше за ваши деньги, чем аренду. Но домовладение также влечет за собой значительные финансовые риски. Такие проблемы, как колебания рыночной стоимости, неожиданные расходы на техническое обслуживание и страховые отчисления, могут привести к увеличению затрат сверх арендной платы. И какой бы вариант вы ни выбрали, не забывайте планировать инфляцию - арендная плата, налоги и расходы на страхование со временем растут.
Еще одной важной проблемой является риск обслуживания, связанный с владением. Аренда подобна покупке страхового полиса от технического обслуживания, поскольку арендаторы не несут ответственности за регулярные расходы на техническое обслуживание, отказы оборудования или катастрофы, такие как штормы или наводнения. Хозяин должен беспокоиться об этих неожиданных расходах. Как и домовладельцы.
Инвестиционная возможность?
Хотя недвижимость может предложить хорошие инвестиционные возможности, жилье не следует покупать только по этой причине. Жилье - это неизбежная стоимость жизни, и ликвидация инвестиционного актива не должна включать поиск другого места для жизни. Пенсионерам лучше всего не учитывать инвестиционную привлекательность при планировании расходов на жилье.
«Один из самых больших мифов домовладения заключается в том, что это инвестиция. Это не так », - говорит Кирк Чисхолм, управляющий активами в Innovative Advisory Group в Лексингтоне, штат Массачусетс. «Владение домом, в котором вы живете, - это расходы, а не инвестиции. Инвестиция - это та, которая генерирует денежный поток. Конечно, есть некоторые преимущества владения домом, но когда вы учитываете затраты, связываете большие суммы капитала, неликвидность дома и то, что цены на жилье не всегда повышаются, это делает их гораздо менее привлекательными ». инвестиции».
Чтобы по-настоящему использовать дом в качестве инвестиций, домовладельцу придется покупать дешево и продавать дорого - покупать и продавать дома оппортунистически. Однако, продавая дом, чтобы получить прибыль при высоких ценах, можно рискнуть выйти из рынка, если цены продолжат расти. Те, у кого фиксированный бюджет, как и большинство пенсионеров, могут не иметь возможности купить другой дом или квартиру, и вместо этого они столкнутся с арендодателем
В некотором смысле, аренда может быть экономическим эквивалентом приобретения акций. Если вы считаете, что цены на жилье снижаются, вы можете снять жилье, подождать, пока цены упадут, и купить дом позже. Быть неправым в отношении цен на жилье и в конечном итоге платить более высокую покупную цену аналогично уплате более высокой цены за акцию для покрытия короткой позиции.
Обналичивание и ликвидность
Другие финансовые преимущества арендатора включают свободу от беспокойства о состоянии рынка жилья и о ликвидности. Продажа дома может занять много времени; это также связано с большим количеством бумажной работы, и большинство агентств недвижимости взимают комиссию, уменьшая возврат инвестиций. Обойти эти запутанности, когда пришло время двигаться, определенно стоит.
Некоторые пенсионеры живут исключительно на пенсионные деньги - пособия по социальному обеспечению, выплаты по аннуитету или план правительства или профсоюза, поэтому они не всегда имеют большие суммы ликвидных денежных средств. Без достаточных активов в стороне от непредвиденных расходов, регулярные расходы на владение домом могут быть разрушительными.
Преимущества владения
Если вы один из 70% домовладельцев, которые выходят на пенсию без ипотеки, вопрос аренды или владения может сначала показаться менее сложным. Тем не менее, тот факт, что у вас нет оплаты за дом, не делает это легким делом.
Вам придется учитывать налоги на имущество и расходы на содержание. И чем старше ваш дом, тем выше могут быть эти расходы на содержание.
Тем не менее, легко найти аргументы в пользу того, чтобы остаться, особенно если вы живете в доме, который у вас сейчас есть (и у вас нет никаких причин, связанных со здоровьем, чтобы уйти). Вот некоторые другие ключевые аргументы.
стабильность
Построить капитал
Для некоторых пенсионеров важно оставить наследство. Другие хотят использовать накопленный собственный капитал для получения кредита, кредитной линии или обратной ипотеки. Это ситуации, в которых право собственности имеет смысл. В областях, где стоимость недвижимости быстро растет, владение позволяет вам владеть активом, который ценится. И, конечно же, это также означает, что вы можете избежать повышения арендной платы, столь распространенного на горячих рынках недвижимости.
Налоговые льготы
Одним из преимуществ домовладения является то, что вы можете вычитать проценты по ипотечным кредитам и налогу на имущество на федеральные доходы. Хотя налоговая декларация 2017 года несколько уменьшила эти преимущества, они все еще существуют. Другие вычеты, в том числе ипотечные баллы, также могут снизить сумму, которую вы должны IRS. Вы не получите ни одного из этих налоговых льгот, если арендуете.
Эмоции
Степень эмоциональной привязанности к идее домовладения является важным, нефинансовым фактором.
Pros
-
Капитал
-
стабильность
-
Налоговые вычеты
Cons
-
Расходы на содержание, время
-
отсутствие ликвидности
-
Налог на недвижимость
Преимущества аренды
Продажа вашего дома и переезд в аренду имеет свои преимущества. Если вы сейчас арендуете, вы знаете эти преимущества. Но если вы домовладелец, собирающийся прыгать с корабля, вот несколько причин, по которым стоит задуматься.
Открыть параметры
Аренда может иметь смысл, если вы пустой носитель, готовый к сокращению или не знаете, где вы проведете свои пенсионные годы. Возможно, вы захотите уехать из-за лучшей погоды (или из-за более низкой стоимости жизни) на несколько лет, но в то же время сможете легко приблизиться к своей семье.
Ваше здоровье - или здоровье члена семьи - также может быть фактором, если вы считаете, что вам, возможно, придется в ближайшее время переехать, чтобы получить или оказать медицинскую помощь. Многие семьи, в которых есть помощь, постоянный уход или независимые сообщества, сдаются только в аренду, и у вас нет выбора, где вы будете жить.
Меньше затрат
Важно сравнить стоимость аренды с владением в том месте, где вы планируете жить. Согласно отчету Трулии, аренда была дешевле в 98 из 100 городов с большим населением жителей 65 лет и старше. Стоит отметить, что на юге владение, как правило, дешевле, чем аренда.
Меньше обслуживания
Когда вы арендуете, вам, скорее всего, не придется платить за техническое обслуживание высшей лиги. В среднем домовладельцы тратят от 1 до 4% в год на содержание. Чем старше дом, тем выше процент. Одно предостережение: внимательно прочитайте договор об аренде, прежде чем подписать, и убедитесь, что ваш арендодатель несет ответственность за все (или почти все) техническое обслуживание и ремонт, особенно если вы арендуете дом.
Это не просто стоимость. Когда вы станете старше, ваша способность выполнять любую из этих работ самостоятельно неизбежно снизится. Может быть, вы не хотите жить где-то, где вы регулярно стоите на лестницах, чтобы менять лампочки или сгребать снег с тротуара. Вот тогда супер мастер или строительный мастер может действительно помочь.
Освободившийся капитал
Аренда может высвободить деньги, которые вы можете инвестировать. Это сохраняет вашу ликвидность и может увеличить ваш общий доход в период выхода на пенсию. Инвестиции часто растут более быстрыми темпами, чем ценится недвижимость, что делает их еще более эффективным использованием ваших денег. Кроме того, право собственности подвергает вас риску в случае очередного краха рынка жилья - арендная плата не годится.
Pros
-
ликвидности
-
Небольшие расходы на техническое обслуживание, ответственность
-
Гибкость в перемещении
-
Меньше затрат, налогов
Cons
-
Непредсказуемое повышение арендной платы, выселение
-
Нет капитала
-
Нет налоговых льгот
-
Невозможность настроить дом
Суть
Для многих людей, приближающихся к выходу на пенсию, решение о том, чтобы сохранить семейный дом или урезать в меньшем месте, является трудным. Если они решат переехать, в игру вступают стресс и затраты, которые могут возникнуть в результате домовладения. Владеть или арендовать дом на пенсии включает в себя несколько соображений, таких как:
- Каков бюджет после аренды для аренды или владения? Является ли дом потенциальной инвестиционной возможностью или просто еще одним расходом? Какие риски связаны с владением недвижимостью с точки зрения непредвиденных затрат и может ли бюджет выдержать их?
Источники статьи
Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с экспертами отрасли. Мы также ссылаемся на оригинальные исследования от других авторитетных издателей, где это уместно. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем в производстве точного, непредвзятого контента в нашей редакционной политике.-
Налоговая служба. «Публикация 936: Вычет процентов по ипотечному кредиту». Доступ 13 декабря 2019 г.
Статьи по Теме
аренда
Разница между арендой и владением домом
Домовладение
Все плюсы и минусы инвестирования в дом
аренда
Причины аренды лучше, чем покупка
Пенсионное планирование
Должен ли я продать свой дом после выхода на пенсию?
Домовладение
Скрытые затраты на владение домом
Пенсионное планирование