Что такое ипотечное обеспечение (MBS)?
Обеспеченная ипотекой безопасность (MBS) - это инвестиция, похожая на облигацию, которая состоит из пакета ипотечных кредитов, купленных в банках, которые их выпустили. Инвесторы в MBS получают периодические платежи, аналогичные купонным выплатам по облигациям.
MBS - это тип безопасности с активами. Как стало очевидным в кризисе субстандартного ипотечного кредитования в 2007-2008 годах, обеспеченная ипотекой безопасность является столь же надежной, как и ипотека, которая ее поддерживает.
MBS также может называться залоговым обеспечением или транзитным залогом.
Как работает обеспеченная ипотекой безопасность
По сути, обеспеченная ипотекой безопасность превращает банк в посредника между покупателем жилья и инвестиционной индустрией. Банк может предоставлять ипотечные кредиты своим клиентам, а затем продавать их со скидкой для включения в MBS. Банк учитывает продажу как плюс на своем балансе и ничего не теряет, если покупатель жилья по умолчанию когда-нибудь в будущем.
Инвестор, который покупает обеспеченную ипотекой ценные бумаги, по сути кредитует деньги для покупателей жилья. MBS можно купить и продать через брокера. Минимальные инвестиции варьируются между эмитентами.
Ценные бумаги с ипотечным покрытием, нагруженные субстандартными кредитами, сыграли центральную роль в финансовом кризисе, который начался в 2007 году и уничтожил триллионы долларов богатства.
Этот процесс работает для всех заинтересованных сторон, так как каждый делает то, что должен. То есть банк придерживается разумных стандартов предоставления ипотеки; домовладелец продолжает платить вовремя, а агентства кредитного рейтинга, которые проверяют MBS, проводят комплексную проверку.
Для того, чтобы быть проданным на рынках сегодня, MBS должен быть выпущен спонсируемым правительством предприятием (GSE) или частной финансовой компанией. Ипотека должна исходить от регулируемого и уполномоченного финансового учреждения. И MBS, должно быть, получил один из двух лучших рейтингов, выданных аккредитованным кредитным рейтинговым агентством.
Понимание ипотечных ценных бумаг
Типы ипотечных ценных бумаг
Существует два распространенных типа MBS: сквозные и обеспеченные ипотечные обязательства (CMO).
Pass проходные
Проходы структурированы как трасты, в которых платежи по закладной собираются и передаются инвесторам. Они обычно имеют срок погашения пять, 15 или 30 лет. Срок действия транзитного периода может быть меньше указанного срока погашения в зависимости от основной суммы платежей по закладным, которые составляют транзитный срок.
Ипотечные обязательства с обеспечением
CMO состоят из нескольких пулов ценных бумаг, которые называются срезами или траншами. Траншам присваиваются кредитные рейтинги, которые определяют ставки, которые возвращаются инвесторам.
Роль МБС в финансовом кризисе
Ценные бумаги с ипотечным покрытием сыграли центральную роль в финансовом кризисе, который начался в 2007 году и в последующем уничтожил триллионы долларов богатства, обрушил Lehman Brothers и всколыхнул мировые финансовые рынки.
Оглядываясь назад, кажется неизбежным, что быстрый рост цен на жилье и растущий спрос на MBS будут стимулировать банки снижать свои стандарты кредитования и заставлять потребителей выходить на рынок любой ценой.
Это было начало субстандартного MBS. С Freddie Mac и Fannie Mae, активно поддерживающими рынок ипотеки, качество всех ценных бумаг с ипотечным покрытием снизилось, и их рейтинги стали бессмысленными. Затем в 2006 году цены на жилье достигли пика.
Субстандартные заемщики начали дефолт, и рынок жилья начал свой длительный крах. Все больше людей стали уходить от своих закладных, потому что их дома стоили меньше, чем их долги. Даже обычные ипотечные кредиты, лежащие в основе рынка MBS, резко упали в цене. Лавина неплатежей означала, что многие MBS и обеспеченные долговые обязательства (CDO), основанные на пулах закладных, были сильно переоценены.
Потери накапливались, поскольку институциональные инвесторы и банки пытались и не смогли разгрузить плохие инвестиции MBS. Кредит ужесточился, в результате чего многие банки и финансовые учреждения оказались на грани несостоятельности. Кредитование было нарушено до такой степени, что вся экономика оказалась под угрозой краха.
В конце концов, Казначейство США вмешалось в финансовую систему на 700 миллиардов долларов, призванную ослабить кредитный кризис. Федеральная резервная система купила 4, 5 триллиона долларов США в MBS в течение нескольких лет, в то время как Программа помощи проблемным активам (TARP) инвестировала капитал непосредственно в банки.
Финансовый кризис в конце концов прошел, но общая сумма правительственных обязательств была намного больше, чем цифра в 700 миллиардов долларов, на которую часто ссылаются.
Ключевые вынос
- MBS превращает банк в посредника между покупателем жилья и инвестиционной индустрией. Банк обрабатывает кредиты, а затем продает их со скидкой для упаковки в виде MBS инвесторам в качестве типа обеспеченной облигации. Для инвестора MBS является безопасно как ипотечные кредиты, которые поддерживают это.
Ипотечные ценные бумаги сегодня
МБС все еще покупаются и продаются сегодня. Для них снова существует рынок просто потому, что люди, как правило, платят по ипотеке.
ФРС по-прежнему владеет огромной частью рынка MBS, но постепенно распродает свои активы. Даже CDO вернулись после распада в течение нескольких лет после кризиса.
Предполагается, что Уолл-стрит усвоил урок и будет ставить под сомнение ценность MBS, а не покупать их вслепую. Время покажет.
