Возможно, вы слышали о частной ипотечной страховке (PMI), страховке, за которую вы должны заплатить, когда вы берете ипотечный кредит с первоначальным взносом менее 20% от обычного кредитора. К сожалению, хотя Федеральное управление жилищного строительства (FHA) является более щедрым, чем обычные кредиторы во многих отношениях, оно также требует ипотечного страхования для кредитов с низким первоначальным взносом. вы узнаете, что такое ипотечное страхование FHA, чем оно отличается от PMI, кто должен его нести и как долго, сколько оно стоит, и как вы можете его избежать или избавиться от него. Давайте начнем.
Учебник: Основы ипотеки
Что такое ипотечное страхование FHA?
Как и PMI, целью ипотечного страхования FHA является защита кредитора. Когда заемщики имеют минимальный капитал в своих домах, риск (для кредитора) того, что заемщик не выполнит своих обязательств, выше, потому что заемщик не может потерять так много, уйдя и позволив банку лишиться права на покупку дома (просто посмотрите на все люди, которые ушли от своих 0% -ых авансовых платежей, жилищных пузырей ипотеки). (Чтобы узнать больше о FHA, не забудьте прочитать Понимание FHA Home Loans .)
Кредиты FHA имеют более низкие требования к авансовым платежам и менее жесткие требования к доходам и кредитам, чем обычные кредиты. Однако, если вы одалживали кому-то крупную сумму с неидеальными характеристиками заимствования, вы бы хотели получить гарантию того, что вы так или иначе получите погашение. Благодаря ипотечному страхованию, если вы прекратите вносить ипотечные платежи и уйдете из дома, страховщик поможет вашему кредитору возместить свои убытки. Таким образом, хотя ипотечное страхование может показаться неприятным, поскольку оно не защищает покупателя, если бы оно не существовало, многие люди, вероятно, не смогли бы получить ссуды вообще, пока у них не будут более высокие первоначальные взносы, потому что банки будут рассматривать кредиты как слишком рискованные. Многие люди считают, что платить страховые взносы по ипотечным кредитам лучше, чем ждать несколько лет, пока у них не будет достаточно высокого первоначального взноса, чтобы избежать этого. (Является ли использование второй ипотеки лучшим вариантом, чтобы избежать PMI? Прочитайте Outsmart Private Mortgage Insurance, чтобы узнать больше.)
FHA также требует уплаты так называемой предварительной ипотечной страховки (UFMI). UFMI требует, чтобы те, кто обращается за кредитом, платили 1% от стоимости кредита авансом, когда кредит был закрыт, в соответствии с письмом Mortgagee 2010-28, выпущенным Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). У вас есть возможность заплатить эту сумму наличными, когда вы закрываете свой кредит, но большинство людей предпочитают свернуть его в общую сумму ипотеки.
Чем ипотечное страхование FHA отличается от частного ипотечного страхования?
Годовая стоимость ипотечного страхования FHA меняется в зависимости от предоставленного первоначального взноса. По состоянию на апрель 2011 года HUD изменил ипотечное страхование FHA до 1, 10%, при этом первоначальный взнос был больше или равен 5%. Для тех, кто имеет менее 5% первоначального взноса, необходимо уплатить страховой взнос в размере 1, 15%. Так, в доме стоимостью 250 000 долларов США с минимальным первоначальным взносом в размере 8 750 долларов США (3, 5%) ваша ежемесячная страховая премия по ипотечному кредиту будет основываться на сумме кредита в 241 250 долларов США и стоить 231, 20 долларов США в месяц. Эта сумма должна быть оплачена с вашего ежемесячного платежа по закладной.
В отличие от этого, PMI в этом примере может стоить до 1, 15% от ссудного остатка в год или 231, 20 долл. В месяц в зависимости от нашего кредитного рейтинга. Разница заключается в требованиях. PMI требует, чтобы у вас был отличный кредитный рейтинг более 720, чтобы получить ставку около 1, 15% n в соответствии с ежемесячной премией и ежемесячными ставками PMINU, предоставленными PMI в мае 2011 года. Если ваш кредитный рейтинг ниже, вам необходимо будет представить больший авансовый платеж, прежде чем они предложат вам любой вид страхования. Для ипотечного страхования FHA требуется минимальный кредитный балл 580, чтобы иметь право на первоначальный взнос в размере 3, 5%, но большинству кредиторов необходим кредитный балл 620-640, что позволяет вам покупать дом раньше. Таким образом, если вам нужно иметь ипотечное страхование, ипотечное страхование FHA может быть меньшим из двух зол. В соответствии с федеральным законодательством 2011 года страховые взносы по ипотечным кредитам не облагаются налогом, поэтому, если у вас есть регулярное ипотечное страхование PMI или FHA, налоговый вычет может смягчить удар, но уточните у своего бухгалтера, соблюдаете ли вы надлежащие требования для получения этого налогового вычета. (Прочтите 6 причин, по которым следует избегать частной ипотечной страховки, чтобы узнать, почему страховка FHA является меньшей из этих зол).
Преимущество, которое PMI иногда имеет перед ипотечным страхованием FHA, состоит в том, что не все кредиторы требуют предоплату ипотечного страхования, как UFMI FHA.
Кто должен осуществлять ипотечное страхование FHA и на какой срок?
По состоянию на февраль 2011 года, когда вы получаете кредит FHA, вы можете отложить только 3, 5%. Но, как и в случае с обычными кредитами, в обмен на привилегию вкладывать так мало денег вам придется платить страховку по ипотечному кредиту до тех пор, пока соотношение займа к стоимости не станет достаточно высоким, иными словами, пока вы не заплатите определенная сумма кредита. Вы также обязаны платить более высокую страховую премию. Когда ваш капитал достаточно высок (22% в случае кредита FHA), кредитор становится гораздо менее обеспокоенным тем, что вы уйдете из дома, если у вас начнутся проблемы с ежемесячными платежами. В том же доме за 250 000 долларов, из нашего предыдущего примера, когда вы впервые купили его и были обязаны оформить ипотечную страховку, единственной потерей, если вы уйдете из дома, будет ваш первоначальный взнос в размере 8 750 долларов (3, 5%). Несмотря на то, что это немалый кусок изменений, он намного менее значим, чем уход от 55 000 долларов (или 22% от общей стоимости).
Согласно HUD, лица, имеющие кредиты на срок более 15 лет, обязаны ежемесячно выплачивать страховые взносы по ипотечному кредиту и иметь соотношение кредитов к стоимости на 78% (это означает, что вы заплатили 22% от основной суммы кредита, включая вашу первоначальный авансовый платеж), прежде чем страховка больше не нужна. Если у вас есть кредит на срок до 15 лет, то единственным требованием является соотношение кредита к стоимости в 78%. (Чтобы узнать больше, прочитайте « Завоевание расчета LTV» .)
Как вы можете избежать или избавиться от ипотечного страхования FHA?
Поскольку ипотечное страхование FHA значительно увеличивает стоимость домовладения, вы, вероятно, задаетесь вопросом, можете ли вы что-то сделать, чтобы уменьшить или избежать его, и в какой момент вы можете от него избавиться.
Конечно, самый простой способ избежать ипотечного страхования - это отложить 20%. Вы можете сделать это, подождав покупки, пока у вас не появится больше сбережений, или, в некоторых случаях, купив менее дорогую недвижимость, где вы можете позволить себе отложить 20%. Конечно, на самом деле, если вы смотрите на кредит FHA со снижением на 3, 5%, вы, вероятно, идете по тонкой грани между тем, чтобы вообще позволить себе какую-либо ипотеку, и тем, чтобы продолжать аренду.
Если цены на жилье значительно вырастут, после покупки вы сможете рефинансировать свой выход из PMI. Чтобы это работало, ценность вашего дома должна быть достаточно высокой, чтобы вы получили 22% собственного капитала.
Некоторые кредиторы могут предлагать специальные программы кредитования, которые не требуют выплаты ежемесячных страховых взносов по ипотечным кредитам, несмотря на то, что допускается низкий первоначальный взнос. Например, в программе Quicken Loans есть программа под названием «PMI Buster» для заемщиков, которые могут отложить не менее 5%. Однако заемщики должны ожидать, что, хотя кредиторам, предлагающим программы, подобные этой, может не потребоваться традиционный PMI, они компенсируют повышенный риск кредитования вас другим способом, например, предлагая вам более высокую процентную ставку. На самом деле, так обстоит дело с кредитным продуктом PMI Buster, который рекламирует «более низкую оплату за счет исключения традиционного PMI с ипотечным страхованием (LPMI). LPMI может быть встроена в вашу ипотечную ставку».
Если все остальное терпит неудачу, однажды вы достигнете 78% отношения ссуды к стоимости, просто делая свои ежемесячные платежи по закладной На покупку дома за 250 000 долларов, о которой мы говорили в этой статье, вы достигнете 22% капитала через 11 лет и девять месяцев. Это означает, что вы будете платить в общей сложности 32 599, 20 долларов США (141 x 231, 20 долларов США = 32 599, 20 долларов США) в виде ежемесячных страховых взносов по ипотечному страхованию до тех пор, пока не сможете отменить страховку.
Примечание: ваш кредитор должен автоматически отказаться от ипотечного страхования, когда вы достигнете этого уровня по кредиту FHA.
Стоит ли оно того?
Рассматривая ссуду с низким первоначальным взносом, подумайте о том, стоит ли вам дополнительная плата за авансовое страхование ипотеки и ежемесячные страховые взносы по ипотечному кредиту, чтобы получить жилье раньше. Трудно подсчитать, выиграете вы или проиграете в финансовом отношении, в долгосрочной перспективе с этим соглашением, так как вы не можете предсказать, какой будет уровень повышения стоимости жилья между временем, когда у вас есть 3, 5%, чтобы уложить, и временем, когда у вас есть 20% откладывать. Вы также не можете точно предсказать, сколько лет потребуется вам, чтобы сэкономить дополнительные 16, 5%, потому что доходы и расходы могут измениться, в лучшую или в худшую сторону, способами, которые никто не может предвидеть. По этим причинам может быть лучше решить на психологической основе, устраиваете ли вы оплату дополнительных денег, необходимых для ипотечного страхования, чтобы иметь место для вызова самостоятельно.
Для дальнейшего чтения о покупке этого первого дома, обязательно прочитайте Основы финансирования для начинающих покупателей жилья .
