Когда дело доходит до финансирования жилой недвижимости, большинство сделок происходит по заветному процессу. Продавец находит желающего покупателя с необходимым доходом, историей трудоустройства и кредитным рейтингом, чтобы претендовать на ипотеку, а кредитное учреждение вкладывает деньги в финансирование сделки.
Но что, если традиционное финансирование недоступно, а покупатель и продавец все еще хотят осуществить продажу в частном порядке? Введите то, что известно как финансирование продавца. Как следует из этого термина, человек, который продает дом, финансирует покупку, а не банк, предоставляющий ипотеку покупателю.
Входы и выходы финансируемых продавцом сделок с недвижимостью
Что выгодно в финансировании продавца
Эта альтернатива традиционному финансированию является полезным вариантом иногда или в местах, где трудно получить ипотеку. В таких жестких условиях финансирование продавца предоставляет покупателям доступ к альтернативной форме кредита. Продавцы, в свою очередь, могут привлечь покупателей, которые не обязательно имеют право на традиционную ипотеку. А поскольку продавец финансирует продажу, собственность может требовать более высокой цены продажи.
Банк напрямую не участвует в продаже, финансируемой продавцом; Покупатель и продавец сами договариваются. Они составляют вексель с указанием процентной ставки, графика платежей от покупателя к продавцу и последствий, если покупатель не выполнит эти обязательства. Таким образом, в отличие от продажи с ипотекой, передача основного долга от покупателя к продавцу не происходит, а просто соглашение о погашении этой суммы с течением времени.
При участии только двух основных игроков финансирование собственника может быть быстрее и дешевле, чем обычным способом продать дом. Вилли Кэтрин Саггс, главный брокер и владелец брокерской компании по недвижимости, базирующейся в Гарлеме, которая носит ее имя, говорит, что, когда продавец финансирует продажу, сделка закрывается быстрее, так как не нужно ждать сотрудника по банковским кредитам, андеррайтера и юридического лица. отдел, чтобы очистить файл. " Саггс также отмечает, что «покупатели любят, потому что они могут попасть в дом за меньшие деньги».
Затраты на закрытие действительно ниже для продажи, финансируемой продавцом. Без участия банка транзакция позволяет избежать затрат на ипотечные или дисконтные баллы, а также комиссионных за выдачу и множество других сборов, которые кредиторы обычно устанавливают в процессе финансирования. Существует также большая гибкость, по крайней мере, якобы, в отношении условий кредитования, от требуемого первоначального взноса до процентной ставки до срока действия соглашения.
Финансирование продавца, как правило, осуществляется только на довольно короткий срок, например, на пять лет, при этом в конце этого периода должен быть выдан баллонный платеж. Теория - или, по крайней мере, надежда - заключается в том, что покупатель в конечном итоге будет рефинансировать этот платеж у традиционного кредитора, вооруженного улучшенной кредитоспособностью и накопившего некоторый капитал в доме.
Что нужно знать покупателям
Несмотря на все потенциальные плюсы для финансирования продавца, транзакции, которые его используют, сопряжены с рисками и реальностями для обеих сторон. Вот то, что покупатели должны рассмотреть, прежде чем они заключат сделку, финансируемую продавцом.
Не ожидайте лучших условий, чем с ипотекой. Поскольку условия сделки, финансируемой продавцом, вырабатываются, гибкость часто встречается с реальностью. Продавец переваривает свои финансовые потребности и риски, включая вероятность того, что покупатель не выполнит свои обязательства по кредиту, с перспективой потенциально дорогостоящего и грязного процесса выселения.
Результат может быть отрезвляющим для покупателя. Например, возможно, вы обеспечите более выгодную процентную ставку, чем предлагают банки, но более вероятно, что вы заплатите больше, возможно, на несколько дополнительных процентных пунктов выше существующей ставки. И вам, вероятно, придется предоставить предоплату, сопоставимую по размеру с размерами обычной ипотеки, то есть 10% или более от стоимости недвижимости.
Возможно, вам придется продать себя продавцу. Разумно быть прозрачным и простым в отношении причин, по которым вы не имеете права на традиционную ипотеку. Некоторая из этой информации может появиться в любом случае, когда продавец проверяет вашу кредитную историю и другие исходные данные, включая вашу занятость, активы, финансовые требования и рекомендации.
Но убедитесь также, что вы указываете на любые ограничения на вашу способность заимствовать, которые могут не появиться во время должной осмотрительности продавца. Тодд Хюттнер, ипотечный брокер и президент Huettner Capital, базирующейся в Денвере, отмечает, что даже потенциальный покупатель, который имеет хороший кредит и внушительный авансовый платеж, возможно, недавно начал новый бизнес и поэтому не может претендовать на кредит на срок до двух лет.
Будьте готовы предложить финансирование продавца. Домовладельцы, которые предлагают финансирование продавца, часто открыто объявляют об этом в надежде привлечь покупателей, которые не имеют права на ипотеку. Если вы не видите упоминания о финансировании продавца, спросить об этом не повредит, говорит ипотечный брокер Тодд Хюттнер.
Когда вы это сделаете, он говорит, что предложите опцию как можно более подробно. Вместо того, чтобы спрашивать, является ли вариант финансирования собственником, Huettner рекомендует покупателям представить конкретное предложение. «Например, « Мое предложение - полная цена с 20% снижением, финансирование продавца на 350 000 долл. Под 6%, амортизация в течение 30 лет с пятилетним одиноким баллоном. Если я не буду рефинансировать через два-три года, я увеличу ставку до 7% в четвертый и пятый годы ».
Подтвердите, что продавец свободен финансировать продажу. Финансирование продавца является самым простым, когда продавец владеет собственностью напрямую; Ипотека на имущество вносит дополнительные осложнения. Оплата за право собственности на недвижимость подтверждает, что она точно описана в документе и не облагается ипотечным или налоговым залогом.
По словам Джейсона Буркхолдера, брокера, менеджера по продажам и агента по недвижимости Weichert, Realtors in Lancaster, PA. «У большинства ипотечных кредитов есть пункт« при продаже », который запрещает продавцу продавать дом без погашения ипотеки. если продавец финансирует собственника, и ипотечная компания узнает об этом, он сочтет дом «проданным» и потребует немедленной оплаты долга в полном объеме, что позволяет кредитору лишить права выкупа ».
Что нужно знать продавцам
Имейте в виду эти советы и реалии, если вы планируете финансирование продажи дома.
Вам не обязательно долго финансировать продажу. Как продавец, вы можете в любой момент продать вексель инвестору или кредитору, которому покупатель затем отправляет платежи. По словам Робина Дэниелса, инвестора в недвижимость и арендодателя в Центральной Флориде, «многие продавцы боятся продавать с финансированием владельца, но не знают, что их вексель может быть продан кому-то другому. Это может произойти в тот же день». как закрытие, так что продавец получает наличные деньги сразу ".
Другими словами, продавцы не должны иметь наличные деньги и не должны становиться кредиторами. Имейте в виду, однако, что вам, вероятно, придется принять меньше полной стоимости купюры, чтобы продать ее, тем самым сократив прибыль на имущество. По данным Amerinotexchange, компании, которая специализируется на финансировании на вторичном рынке, векселя по объектам недвижимости обычно продаются за 65–90% от их номинальной стоимости.
Сделайте так, чтобы продавец финансировал часть вашего предложения по продаже недвижимости. Поскольку финансирование продавца относительно редко, продвигайте тот факт, что вы предлагаете его, начиная с листинга недвижимости. Добавление к тексту слов «финансирование продавца доступно» предупредит потенциальных покупателей и их агентов о том, что этот вариант находится на столе.
Когда потенциальные покупатели увидят ваш дом, предоставьте более подробную информацию о механизмах финансирования. Подготовьте информационный лист, который описывает условия финансирования, а также общее объяснение того, что такое финансирование продавца, так как многие покупатели будут незнакомы с ним.
Обратитесь за советом по налогам и подумайте о помощи по обслуживанию займов.
Поскольку сделки, финансируемые продавцом, могут создавать налоговые осложнения, привлекайте финансового планирования или налогового эксперта в качестве части вашей команды для продажи. Кроме того, если вы не являетесь опытным и удобным в качестве кредитора, рассмотрите возможность найма компании по обслуживанию займов для сбора ежемесячных платежей, выдачи выписок и выполнения других обязанностей, связанных с управлением займом.
Суть
Как это ни странно и незнакомо большинству людей, финансирование продавца может быть полезным вариантом на сложных рынках недвижимости. Тем не менее, договоренность влечет за собой некоторые особые риски для покупателя и продавца, и разумно обратиться за профессиональной помощью, чтобы смягчить их и позволить процессу идти гладко.
Обе стороны должны нанять адвоката или агента по недвижимости, чтобы написать и просмотреть договор купли-продажи и вексель, а также связанные с этим задачи. Постарайтесь найти специалистов, которые имеют опыт работы с домами, финансируемыми продавцом, и, по возможности, где вы живете, поскольку некоторые соответствующие нормативные акты (например, регулирующие балансовые платежи) зависят от юрисдикции.
Профессионалы также могут помочь покупателю и продавцу принять решение о конкретном соглашении, которое лучше всего им подходит, и обстоятельствах продажи. Если это не сделка, финансируемая продавцом, инвестор в недвижимость Дон Теппер из Solutions 3D LLC указывает, что «на самом деле существуют десятки других способов покупки», кроме традиционных ипотечных соглашений. Эти договоренности, как отмечает Теппер, включают в себя аренду -опция, покупка в аренду, договор на землю, договор на сделку, долевое участие и ипотека. «Большинство покупателей и большинство агентов по недвижимости не знают, как это работает», - говорит он.
