Содержание
- Расчет ипотечного платежа
- Фиксированная ставка по сравнению с регулируемой скоростью
- Ипотека с фиксированной ставкой
- Ипотека с регулируемой ставкой (ARM)
- Кредиты только на проценты
- Escrow и другие сборы
- Платить дополнительно каждый месяц
- Проценты как налоговый вычет
- Суть
Покупка дома с ипотекой, вероятно, является крупнейшей финансовой транзакцией, которую вы совершите. Как правило, банк или ипотечный кредитор финансирует 80% стоимости дома, и вы соглашаетесь выплачивать его - с процентами - в течение определенного периода. Поскольку вы сравниваете кредиторов, ставки по ипотечным кредитам и варианты, полезно понять, как проценты начисляются каждый месяц и выплачиваются.
Ключевые вынос
- Ипотека является наиболее распространенным видом личного кредита, предоставляемого домохозяйствам. Эти кредиты предоставляются либо с фиксированной, либо с переменной / регулируемой процентной ставкой. Большинство ипотечных кредитов - это полностью амортизированные кредиты, что означает, что каждый ежемесячный платеж будет одинаковым, а отношение процентов к основной сумме будет меняться со временем.
Расчет ипотечного платежа
Проще говоря, каждый месяц вы выплачиваете часть основного долга (сумму, которую вы одолжили) плюс проценты, начисленные за месяц. Ваш кредитор будет использовать формулу амортизации для создания графика платежей, который разбивает каждый платеж на выплату основного долга и процентов. Срок или срок действия вашего кредита также определяет, сколько вы будете платить каждый месяц. Под полностью амортизационным платежом понимается периодический платеж по кредиту, при котором, если заемщик производит платежи в соответствии с графиком погашения кредита, кредит полностью погашается к концу установленного срока. Если ссуда является ссудой с фиксированной ставкой, то каждый полностью амортизируемый платеж равен сумме в долларах. Если кредит является кредитом с регулируемой ставкой, то полностью амортизируемый платеж изменяется по мере изменения процентной ставки по кредиту.
Растягивание платежей в течение нескольких лет (до 30) обычно приводит к снижению ежемесячных платежей. Чем дольше вы будете платить по ипотеке, тем выше будет общая стоимость покупки вашего дома, потому что вы будете платить проценты в течение более длительного периода.
Фиксированная ставка по сравнению с регулируемой скоростью
Банки и кредиторы в основном предлагают два вида кредитов:
- Фиксированная ставка: процентная ставка не меняется. Регулируемая ставка: процентная ставка будет меняться при определенных условиях (также называемых переменной ставкой или гибридным кредитом).
Вот как это работает в ипотеке дома.
Ипотека с фиксированной ставкой
Ежемесячный платеж остается неизменным в течение срока действия этого кредита. Процентная ставка зафиксирована и не изменяется. Ссуды имеют срок погашения 30 лет; более короткие длины 10, 15 или 20 лет также широко доступны. Более короткие займы будут иметь более крупные ежемесячные платежи, которые компенсируются более низкими процентными ставками и более низкой общей стоимостью.
Пример. Ежемесячный платеж по закладной с фиксированной процентной ставкой 200 000 долларов США на 30 лет (ежемесячные платежи 360) с годовой процентной ставкой 4, 5% составит ежемесячно около 1 013 долларов США. (Налоги, страховка и условное депонирование являются дополнительными и не включены в этот показатель.) Годовая процентная ставка делится на месячную ставку следующим образом: годовая ставка, скажем, 4, 5%, деленная на 12, равна месячной процентной ставке 0, 375%., Каждый месяц вы будете платить 0, 375% с суммы, которую вы фактически должны на дом.
Ваш первый платеж в размере 1 013 долл. США (1 из 360) относится к сумме 750 долл. США по процентам и 263 долл. США по основной сумме. Второй ежемесячный платеж, так как основная сумма немного меньше, будет накапливать немного меньше процентов, и немного больше основной суммы будет выплачено. При оплате 359 большая часть ежемесячного платежа будет применяться к основной сумме.
Ипотека с регулируемой ставкой (ARM)
Поскольку процентная ставка не зафиксирована, ежемесячный платеж по этому виду кредита будет меняться в течение срока действия кредита. У большинства ARM есть лимит или предел того, насколько процентная ставка может колебаться, а также как часто ее можно менять. Когда ставка повышается или понижается, кредитор пересчитывает ваш ежемесячный платеж, чтобы вы делали равные платежи до следующей корректировки ставки.
По мере роста процентных ставок увеличивается и ваш ежемесячный платеж, причем каждый платеж применяется к процентам и основной сумме так же, как ипотека с фиксированной ставкой, в течение определенного количества лет. Кредиторы часто предлагают более низкие процентные ставки в течение первых нескольких лет ARM, но затем ставки часто меняются - так часто, как раз в год. Начальная процентная ставка по ARM значительно ниже, чем ипотека с фиксированной ставкой.
- ARM могут быть привлекательными, если вы планируете оставаться у себя дома всего несколько лет. Подумайте, как часто будет меняться процентная ставка. Например, ARM от пяти до одного года имеет фиксированную ставку на пять лет, а затем каждый год процентная ставка будет корректироваться на оставшуюся часть периода кредитования. СРЕДА определяет, как определяются процентные ставки - их можно привязать к разным финансовые показатели, такие как однолетние казначейские обязательства США. Попросите вашего финансового планировщика дать совет по выбору ARM с наиболее стабильной процентной ставкой.
Пример - $ 200 000 пять на один год Ипотека с регулируемой ставкой на 30 лет (360 ежемесячных платежей) начинается с годовой процентной ставки 4% в течение пяти лет, а затем ставка может меняться на 0, 25% каждый год. Этот ARM имеет процентную ставку 12%. Сумма платежа за месяцы с 1 по 60 составляет 955 долларов США каждый. Оплата с 61 по 72 составляет $ 980. Оплата с 73 по 84 составляет $ 1005. (Налоги, страховка и условное депонирование являются дополнительными и не включены в эти цифры.) Вы можете рассчитать свои расходы онлайн для ARM.
Кредиты только на проценты
Третий вариант, обычно зарезервированный для состоятельных покупателей жилья или людей с нерегулярным доходом, - это ипотека только на проценты. Как следует из названия, этот вид кредита дает вам возможность платить только проценты в течение первых нескольких лет, и он привлекателен для начинающих домовладельцев из-за низких платежей в течение их лет с более низким доходом. Это также может быть правильным выбором, если вы планируете владеть домом в течение относительно короткого времени и намерены продать его до того, как начнутся более крупные ежемесячные платежи.
Гигантская ипотека обычно рассчитывается на суммы, превышающие соответствующий кредитный лимит, в настоящее время 453 100 долларов США для всех штатов, кроме Гавайских островов и Аляски, где она выше. Кроме того, на определенных федеральных рынках дорогостоящего жилья, таких как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и весь район Сан-Хосе-Сан-Франциско-Окленд, установленный лимит кредита составляет 679 650 долл. США.
Могут также быть предоставлены только беспроцентные кредиты, хотя обычно для очень богатых. Они структурированы так же, как ARM, и период, в котором есть только проценты, длится до 10 лет. После этого ставка корректируется ежегодно, и платежи идут на погашение основного долга. На этом этапе платежи могут значительно возрасти.
Escrow и другие сборы
Вам нужно будет составить бюджет для других предметов, которые значительно увеличат сумму ежемесячного платежа по закладной, например, налоги, страховка и расходы на условное депонирование. Эти расходы не являются фиксированными и могут колебаться. Ваш кредитор будет указывать дополнительные расходы в рамках вашего ипотечного соглашения.
Платить дополнительно каждый месяц
Теоретически, каждый месяц платить немного больше за сокращение основного долга - это один из способов быстрее владеть своим домом. Финансовые специалисты рекомендуют сначала погасить непогашенный долг, например, с кредитных карт или студенческих ссуд, а сберегательные счета должны быть хорошо профинансированы, прежде чем доплачивать каждый месяц.
Проценты как налоговый вычет
Суть
Национальная политика благоприятствует покупателям жилья через налоговый кодекс (хотя и меньше, чем раньше). Для многих семей правильная покупка дома - лучший способ построить актив для своего пенсионного гнезда. Кроме того, если вы можете воздержаться от рефинансирования с помощью обналичивания, то дом, который вы покупаете в возрасте 30 лет с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой, будет полностью окуплен к тому времени, когда вы достигнете нормального пенсионного возраста, что даст вам дешевое жилье когда ваши доходы уменьшатся.
После финансового краха 2008 года и последующего краха пузыря на рынке недвижимости многие (но не все) рынки недвижимости в конечном итоге восстановились. Соблюдение осторожности означает, что владение жильем остается тем, что вы должны учитывать при долгосрочном финансовом планировании. Понимание того, как работают ипотеки и их процентные ставки, является наилучшим способом обеспечения того, чтобы вы строили этот актив наиболее финансово выгодным способом.
