содержание
- Индикаторы процентных ставок по ипотечным кредитамУстановка ставки по ипотечным кредитамСчетная ставкаСтабильный доход и занятостьОтношение долга к доходуКредитное отношение и авансовый платежПокупатели КредитованиеБлокировка по вашей ставкеСогласование вашей ставки
При покупке ипотеки крайне важно получить наилучшую возможную процентную ставку. Процентные ставки определяют стоимость вашей ипотеки на весь срок действия кредита, поэтому получение самой низкой ставки в конечном итоге делает ваш кредит более доступным.
Процентная ставка (также называемая «ипотечной ставкой») - это процент, начисляемый на ипотечный кредит, рассчитываемый как процент от общей суммы кредита. Кредиторы обычно устанавливают процентные ставки, и они могут быть как фиксированными, так и переменными. Средние ставки по ипотечным кредитам колеблются в зависимости от рыночных условий. Кроме того, ваши финансы и тип кредита, на который вы имеете право, определяют ваши процентные ставки.
Другая ставка дает вам лучшее представление о том, сколько действительно стоит ипотека: годовая процентная ставка или APR. APR оценивает полную стоимость ипотеки и рассчитывается в процентах от общей суммы кредита. Он включает в себя процентную ставку, комиссию кредитора, дисконтные баллы и другие кредитные сборы. Обратите пристальное внимание на APR, потому что это более целостное представление о том, сколько ваш кредит действительно стоит на ежегодной основе.
Ваши ежемесячные ипотечные платежи будут состоять из двух компонентов: основной суммы и процентов.
Основным балансом является сумма кредита, которая уменьшается в течение периода погашения вашей ипотеки.
Проценты, которые вы платите в начале своего займа, как правило, превышают основную сумму, но сумма процентов уменьшается с течением времени по мере погашения основного баланса.
Другие компоненты вашего ежемесячного ипотечного платежа могут включать в себя налоги на имущество, частное страхование ипотеки (если этого требует ваш кредит), страхование домовладельца и членские взносы домовладельца. Некоторые из этих предметов могут быть включены в ваш ежемесячный ипотечный платеж или оплачиваться отдельно.
Индикаторы ипотечных ставок
Выяснение того, как устанавливаются ставки по ипотечным кредитам, может показаться сложным, но есть ключевые индикаторы, на которые стоит обратить внимание.
Одним из них является основная ставка, которая представляет собой самую низкую среднюю ставку, которую банки предлагают в кредит. Банки используют основную ставку для межбанковского кредитования, а также могут предлагать основные ставки своим наиболее кредитоспособным заемщикам. Основная ставка обычно соответствует тенденциям в ставке федеральных фондов Федеральной резервной системы и обычно приблизительно на 3% выше текущей ставки федеральных фондов.
Другим показателем для заемщиков является доходность 10-летних казначейских облигаций. Если доходность облигации растет, ставки по ипотечным кредитам, как правило, тоже растут. Обратное тоже самое; если доходность облигации падает, ставки по ипотечным кредитам, как правило, последуют их примеру. Несмотря на то, что большинство ипотечных кредитов рассчитывается на основе 30-летнего периода, по истечении 10 лет многие ипотечные кредиты либо погашаются, либо рефинансируются по новой ставке. Таким образом, доходность 10-летних казначейских облигаций может быть хорошим стандартом для измерения ставок. Вы можете использовать ипотечный калькулятор Investopedia для оценки ежемесячных платежей по ипотеке.
Установка ипотечной ставки
Когда кредитор предлагает вам ипотеку, он принимает на себя определенный уровень риска, который вы можете не выполнить, что означает, что вы не сможете выплатить кредит. Чем рискованнее кредит или заемщик, тем выше кредитор будет устанавливать ставку, чтобы компенсировать этот риск. Более высокая ставка помогает кредитору быстрее окупить первоначальную сумму кредита для защиты своих инвестиций. Но кредиторы не произвольно выбирают процент. Они тщательно оценивают ваш кредитный и финансовый профиль, а также ваш доход и тип / сумму кредита, чтобы оценить вашу кредитоспособность.
Кредитный рейтинг
Ваша кредитная оценка помогает определить вашу процентную ставку и сумму кредита. Более высокий кредитный рейтинг указывает на то, что вы используете кредит ответственно, как правило, оплачиваете свои счета вовремя и не используете все имеющиеся кредиты. Это также означает, что вы с большей вероятностью погасите свои долги, чем тот, кто постоянно пытается вовремя оплачивать счета или максимально увеличивает свои кредитные линии.
Ниже мы рассмотрим, как могут варьироваться цены вашего кредита и ежемесячные платежи в зависимости от диапазона баллов FICO. FICO - это модель кредитного скоринга, которую большинство кредиторов используют для оценки заемщиков.
Приведенный ниже расчет представляет собой средний показатель по стране, основанный на сумме займа в 300 000 долларов США для фиксированного займа сроком на 30 лет по состоянию на 12 марта 2018 года.
| FICO Score | апреле | Ежемесячный платеж | Всего процентов выплачено |
| 760-850 | 4.117% | $ 1453 | $ 236937 |
| 700-759 | 4, 339% | $ 1491 | $ 236937 |
| 680-699 | 4, 516% | $ 1523 | $ 248247 |
| 660-679 | 4, 73% | $ 1561 | $ 262078 |
| 640-659 | 5, 16% | $ 1 640 | $ 290374 |
| 620-639 | 5, 706% | $ 1742 | $ 327243 |
Как видите, чем ниже кредитный рейтинг заемщика, тем выше АПРЕЛЬ, увеличивая как ежемесячный платеж, так и сумму процентов, выплаченных в течение срока действия кредита.
Прежде чем подать заявку на ипотеку, потяните свой собственный кредитный отчет (вы можете получить бесплатную раз в год, посетив Annualcreditreport.com). Ищите любые ошибки или красные флажки, такие как просроченные счета, просроченные платежи или счета в коллекциях. Если вы обнаружите ошибки, обсудите их с отчетным кредитором и кредитным бюро. Если у вас есть история просроченных платежей, вернитесь в нужное русло, выплачивая эти счета вовремя каждый месяц - полностью, по возможности или больше минимальной суммы. Кроме того, вам необходимо получить свои кредитные баллы от каждого из трех основных агентств кредитной отчетности: Equifax, Experian и Transunion. Свяжитесь с вашим текущим банком или компанией-эмитентом кредитной карты, чтобы узнать, предлагают ли они баллы FICO бесплатно, или вы можете приобрести баллы непосредственно в каждом из трех агентств за символическую плату.
Знание ваших результатов теперь поможет вам лучше спланировать бюджет и сроки покупки жилья. Например, если ваш балл FICO ниже 620, вам будет сложнее претендовать на многие традиционные кредитные продукты, хотя вы будете иметь право на кредит FHA и другие продукты. Вам может потребоваться несколько месяцев, чтобы поработать над своим кредитом, чтобы поднять свой счет, чтобы вы могли претендовать на более выгодные процентные ставки и условия. Конечно, процентные ставки могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от рыночных условий, поэтому вы должны следить за любыми большими скачками в это время.
Понимание того, как ваш счет может повлиять на ваш рейтинг, может помешать вам случайно подписаться на ипотеку, которая менее выгодна, чем вы заслуживаете. Некоторые субстандартные кредиторы (источники финансирования, которые предоставляют ипотечные кредиты с высокой процентной ставкой заемщикам с плохим кредитом) активно торгуют с потенциальными покупателями жилья. Ваши знания о рынке защитят вас, если к вам обратится один из этих кредиторов и у вас будут кредитные рейтинги, которые позволят вам купить более выгодные тарифы и условия, чем вы предлагаете.
Стабильный доход и история занятости
Кредиторы, как правило, хотят видеть два года подряд стабильного дохода и занятости, чтобы гарантировать, что вы можете позволить себе выплаты по ипотеке и погасить кредит в течение длительного времени. Если вы наемный работник, кредиторы просят формы W2 и налоговые декларации за последние два года, чтобы подтвердить ваш доход. Кредиторы также уточняют у своего работодателя, сколько времени вы там проработали. Если ваши доходы снизились или у вас были проблемы с работой в последние два года, кредиторы скептически относятся к вашей способности предоставить ипотеку, и у вас могут возникнуть проблемы с предварительным одобрением ипотеки.
Аналогичным образом, самозанятые заемщики должны перепрыгнуть через обручи, чтобы получить ипотеку. Если вы работаете не по найму, ожидайте платить более высокие процентные ставки, чем вы видите в Интернете; эти ставки предназначены для заемщиков, которые считаются более кредитоспособными из-за их стабильных, поддающихся проверке доходов и отличных кредитных баллов. Кредиторы также, как правило, имеют более строгие правила проверки доходов от самостоятельной занятости. Вам нужно будет не только предоставить федеральные налоговые декларации в течение двух лет, но и представить подписанное заявление бухгалтера, отчет о прибылях и убытках и другую документацию, чтобы показать достаточный коммерческий доход.
Кредиторы используют вашу историю занятости и доходов для расчета вашего отношения долга к доходу, которое играет ключевую роль в определении вашей ставки по ипотечному кредиту. Если вы сможете предъявить подтверждение своего дохода для займа с полной документацией, вы получите более конкурентоспособные ставки и условия, чем другие виды займов для самозанятых заемщиков, такие как займ без документации или заявленный доход / заявленный актив.
Соотношение долга к доходу
Кредиторы заботятся о том, сколько у вас долгов по отношению к вашему валовому ежемесячному доходу. Чтобы рассчитать отношение долга к доходу заемщика, или DTI, кредиторы оценивают две формулы: «коэффициент внешнего интерфейса» и «коэффициент внутреннего уровня». Коэффициент внешнего уровня (также называемый коэффициентом жилья) объединяет все месячные Расходы на жилье (оплата ипотеки, страхование домовладельца, налоги на имущество, сборы за ТСЖ и т. д.) затем делят сумму на ваш валовой ежемесячный доход. С другой стороны, коэффициент фоновой задолженности (или общая задолженность) объединяет все ежемесячные платежи в счет погашения задолженности и оборотные долги (например, кредитные карты, автокредиты и студенческие кредиты), а также предлагаемый ипотечный платеж и делит сумму на ваш валовой ежемесячный доход.
Оценивая эти коэффициенты, кредиторы исходят из того, что чем выше коэффициент DTI, тем больше вероятность того, что вы не сможете выполнить свой кредит. Как правило, кредиторы хотят видеть передний коэффициент не выше 28% и максимальный внутренний коэффициент 36%. Некоторые кредитные продукты позволяют заемщикам иметь более высокий коэффициент DTI. Например, ссуды FHA допускают соотношение внутренних средств до 43%.
Соотношение займа к стоимости и авансовый платеж
Когда вы покупаете дом, вы должны внести авансовый платеж в качестве авансового платежа по акциям дома. В то время как кредитные продукты предъявляют различные требования к первоначальному взносу, чем выше ваш первоначальный взнос, тем ниже соотношение кредита к стоимости или LTV. Более низкие коэффициенты LTV (обычно ниже 80% от суммы кредита) дают вам более низкие ставки по ипотечным кредитам. Снова, это возвращается к минимизации риска кредитора. Если у вас больше авансового капитала в вашем доме, потому что вы вложили больше денег и у вас более низкий коэффициент LTV, кредиторы меньше беспокоятся о вашем риске дефолта. Однако, если у вас мало накоплений на первоначальный взнос и вы финансируете большую часть (или даже всю) суммы кредита, кредиторы могут потерять больше денег, если вы не погасите ипотечный кредит, поэтому они начисляют более высокие процентные ставки.
Программы низких авансовых платежей помогают многим покупателям, которые не сэкономили много денег, но эти покупатели, как правило, платят более высокие процентные ставки, чем те, кто подходит к закрытому столу с более высоким первоначальным взносом.
Торговые кредиторы
Чтобы получить самые низкие ставки и выбрать лучшую для вас ипотеку, нужно выполнить домашнее задание. Магазин вокруг с несколькими типами кредиторов и посмотреть на различные кредитные продукты, чтобы найти самые низкие цены и лучшие условия. Кроме того, обратите внимание на комиссионные сборов и издержки кредитора, которые могут быть суммированы на заключительном столе. Хотя некоторые из расхождений в ценах могут не показаться большими на бумаге, они могут привести к значительной экономии средств в течение срока действия вашего кредита. Имейте в виду, что некоторые кредиторы будут предлагать вам дисконтные «баллы», способ выкупить процентную ставку заранее, что увеличивает ваши расходы на закрытие. И другие кредиторы, которые продвигают низкие или не закрывающие расходы, как правило, взимают более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать разницу в течение срока действия кредита.
Помимо проверки в своем текущем финансовом учреждении (банке или кредитном союзе), попросите ипотечного брокера делать ставки от вашего имени. Ипотечные брокеры не являются кредиторами; они действуют как сваты между вами и кредиторами в их сети. Они могут сэкономить ваше время и деньги, сравнивая несколько кредиторов, которые имеют продукты, которые соответствуют вашим потребностям. Кроме того, стоит связаться с некоторыми прямыми кредиторами, онлайн или лично, чтобы узнать, что они предлагают. Там нет волшебного числа кредиторов, которых вы должны делать покупки, но три-пять оценок кредита должны дать вам прочную основу для сравнения.
Подав заявку на ипотеку с несколькими кредиторами, вы получите оценки кредита для сравнения ставок и расходов на закрытие бок о бок. Кроме того, если вы совершите большую часть покупок по тарифам в течение 30 дней, то кредиторы, прошедшие проверку нескольких кредитов, будут считаться одним сложным запросом и вряд ли снизят ваш кредитный рейтинг.
Блокировка в вашей ставке
Когда вы принимаете предложение, у вас есть возможность зафиксировать процентную ставку с кредитором. Блокировка ставки - это когда кредитор соглашается гарантировать определенную процентную ставку во время блокировки в течение определенного периода времени. Это дает вам время, чтобы завершить и закрыть покупку дома и кредит, а также получить одинаковую ставку независимо от того, будут ли ставки повышаться или понижаться в промежуточный период. Блокировка ставки защищает вас, если процентные ставки повышаются до того, как вы приступите к закрытию; и наоборот, если процентные ставки снизятся, вы не сможете пользоваться преимуществами. Блокировки тарифов, как правило, действительны на срок до 60 дней, но этот срок может быть длиннее или короче в зависимости от кредитора.
Как правило, целесообразнее зафиксировать ставку после того, как вы подписали соглашение о покупке. Если вы сразу не найдете дом, время на вашем соглашении о блокировке тарифов истекает, и оно может истечь до того, как вы сделаете предложение. Тогда вам придется заплатить за продление, которое может быть дорогостоящим. Говоря о расходах, блокировки по стандартной ставке в течение 60 дней, как правило, бесплатны, или кредитор взимает фиксированную комиссию или процент от суммы кредита за эту услугу. Блокировки ставок обычно стоят от 0, 25 до 0, 50% от суммы кредита (примерно несколько сотен долларов). Если вы запрашиваете более длительную блокировку ставки, рассчитывайте заплатить более высокую плату.
Ведение переговоров о вашей ставке
Можно договориться о более низких процентных ставках с кредиторами, но вам нужно сравнить магазин, чтобы сделать это успешно. Заемщики с сильным кредитом, стабильным доходом и историей трудоустройства, а также низкими коэффициентами LTV и DTI, как правило, имеют больше возможностей для ведения переговоров, чем другие заемщики. Если у вас есть ссуды от нескольких кредиторов, вы можете попытаться попросить некоторых кредиторов снизить ставки или уменьшить некоторые сборы за закрытие, чтобы выиграть ваш бизнес. Там нет никакой гарантии, что вы будете успешны, но это не больно спрашивать, если вы хорошо квалифицированный заемщик.
Другая стратегия получения более низкой ставки состоит в том, чтобы выкупить ее путем выплаты «баллов». Баллы - это, по сути, предоплата, и выплата этой стоимости авансом может помочь вам сэкономить тысячи в течение срока действия кредита, если вы планируете оставаться на месте. Один балл равен 1% от суммы займа. Например, если сумма кредита составляет 200 000 долларов США, один дисконтный пункт равен 2 000 долларов США, а два дисконтных пункта - 4 000 долларов США. Как правило, оплата одного дисконтного пункта может снизить вашу ипотечную ставку на 0, 25%, но эта сумма может варьироваться в зависимости от кредитора.
Суть
Нахождение самой низкой ставки по ипотечным кредитам предполагает исследования и покупки вокруг. И это не единственное соображение в поиске подходящего ипотечного кредита. Обратите особое внимание на закрытие расходов, которые включают в себя сборы кредитора. В вашей ссудной смете все эти позиции будут представлены построчно. Чтобы убедиться, что вы получаете наилучшие условия и ставки, подайте заявку на ипотеку с несколькими кредиторами, чтобы вы могли сравнить предложения рядом.
Сравнение покупок поможет вам определить «красные флажки», такие как завышенные сборы с кредиторов или рискованные кредиты, и поможет вам сузить свой выбор. Помните, сильный кредитный профиль, низкие отношения DTI и LTV, а также стабильный доход и история занятости делают вас более привлекательным заемщиком для ипотечных кредиторов и дают вам больше возможностей для ведения переговоров, когда пришло время вести переговоры.
Продолжить чтение:
Окончательный Ипотечный Гид
Как получить предварительное одобрение ипотеки?
Как выбрать лучший ипотечный кредит
11 ошибок начинающих покупателей жилья следует избегать
Сколько денег мне нужно отложить?
Что такое ипотечное страхование и какие у меня варианты?
Какие расходы на закрытие?
Каковы основные типы кредиторов?
Статьи по Теме
Домовладение
Как получить предварительно одобренный для ипотеки
Ипотечный кредит
Может ли ипотечная компания изменить условия?
Ипотечный кредит
Как выбрать лучшую ипотеку для вас
Ипотечный кредит
Сколько ипотеки вы можете себе позволить?
Ипотечный кредит
5 шагов для оценки ипотеки
экономия
Как установить бюджет на покупку вашего первого дома
Партнерские ссылкиСвязанные условия
Кредит Федеральной жилищной администрации (FHA Loan) Кредит Федеральной жилищной администрации (FHA) - это ипотека, застрахованная FHA, предназначенная для заемщиков с низким доходом. подробнее Как работает соотношение ссуды к стоимости (LTV) Отношение ссуды к стоимости определяется как коэффициент оценки кредитного риска, который финансовые учреждения и другие кредиторы проверяют перед утверждением ипотеки. Подробнее Авансовое ипотечное страхование (UFMI) Авансовое ипотечное страхование - это страховая премия, взимаемая по кредитам Федеральной жилищной администрации (FHA), в момент первоначального предоставления кредита. подробнее Определение стоимости закрытия Стоимость закрытия - это расходы, помимо стоимости имущества, которые покупатели и продавцы несут для завершения сделки с недвижимостью. больше Внешнее отношение долга к доходу (DTI) Внешнее отношение долга к доходу (DTI) - это тип отношения долга к доходу, который вычисляет, сколько валового дохода человека идет на расходы на жилье. more Five Cs of credit Пять Cs of credit (характер, емкость, капитал, обеспечение и условия) - это система, используемая кредиторами для оценки кредитоспособности заемщиков. Больше