Но что происходит, когда заканчивается период только для процентов? Кто предлагает эти кредиты? И когда есть смысл его получить? Вот краткое руководство по этому виду ипотеки.
Как ипотечные кредиты структурированы
По своей сути, ипотека с процентными ставками - это ипотека, в которой вы выплачиваете проценты только в течение первых нескольких лет - обычно пяти или десяти - и по окончании этого периода вы начинаете платить как основную сумму, так и проценты. Если вы хотите произвести основную оплату в течение только процентного периода, вы можете, но это не является обязательным требованием займа.
Обычно вы видите ссуды только для процентов, структурированные как ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 или 10/1. Кредиторы говорят, что выбор 7/1 и 10/1 наиболее популярен среди заемщиков. Как правило, процентный период равен периоду с фиксированной ставкой для кредитов с плавающей ставкой. Это означает, что, например, если у вас есть ARM 10/1, вы будете платить проценты только за первые десять лет.
На ARM только для процентов после окончания вводного периода процентная ставка будет корректироваться один раз в год (отсюда и «1») на основе базовой процентной ставки, такой как LIBOR, плюс маржа, определяемая кредитором. Базовая ставка изменяется по мере изменения рынка, но маржа предопределяется на момент получения кредита.
Ограничения ставки ограничивают изменения процентных ставок. Это относится ко всем ARM, а не только к ARM только для интересов. По словам Кейси Флеминг, кредитного сотрудника C2 Financial Corp в Сан-Диего и автора «Руководства по займам: как получить наилучшую возможную ипотеку», начальный предел процентных ставок для 3/1 ARM и 5/1 ARMS обычно равен двум. Это означает, что если ваша начальная процентная ставка равна трем процентам, то, поскольку период, к которому относятся только проценты, заканчивается в четвертом или шестом году, ваша новая процентная ставка не будет превышать пяти процентов. На 7/1 ARM и 10/1 ARM начальный предел ставки обычно составляет пять.
После этого повышение ставок обычно ограничивается двумя процентами в год, независимо от того, каким был начальный период ARM. Флеминг говорит, что пожизненный лимит почти всегда на пять процентов превышает начальную процентную ставку по кредиту. Таким образом, если ваша начальная ставка составляет три процента, она может возрасти до пяти процентов в восьмом году, семи процентов в девятом году и максимально до восьми процентов в десятом году.
Как только закончится процентный период, вам придется начать погашение основного долга в течение оставшейся части срока кредита - полностью амортизированной, по словам кредитора. Сегодняшние ссуды только для процентов не имеют баллонных платежей; они, как правило, запрещены законом, говорит Флеминг. Таким образом, если полный срок действия ARM 7/1 составляет 30 лет, а период только для процентов - семь лет, в восьмом году ваш ежемесячный платеж будет пересчитан на основе двух вещей: во-первых, новая процентная ставка, а во-вторых, погашение основного долга в течение оставшихся 23 лет.
Кредиты с фиксированной процентной ставкой
Ипотека с фиксированной процентной ставкой не так распространена. С 30-летним кредитом с фиксированной процентной ставкой вы можете платить проценты только в течение десяти лет, а затем платить проценты плюс основную сумму за оставшиеся 20 лет. Предполагая, что вы ничего не вкладываете в основного долга в течение этих первых десяти лет, ваш ежемесячный платеж существенно возрастет в 11-м году не только потому, что вы начнете погашать основную сумму, но и потому, что вы будете выплачивать основную сумму всего за 20 лет, а не через 30 лет. Поскольку вы не выплачиваете основную сумму в течение только процентного периода, когда ставка сбрасывается, ваша новая выплата процентов основывается на всей сумме кредита. Кредит в размере 100 000 долларов США с процентной ставкой 3, 5% будет стоить всего 291, 67 долларов в месяц в течение первых десяти лет, но 579, 96 долларов в месяц в течение оставшихся 20 лет (почти вдвое).
За 30 лет кредит в размере 100 000 долл. США обойдется вам в 174 190, 80 долл. США, рассчитанный как (платежи 291, 67 долл. США x 120) + (платежи 579, 96 долл. США x 240). Если бы вы взяли 30-летний кредит с фиксированной ставкой по той же 3, 5-процентной процентной ставке (как упомянуто выше), ваша общая стоимость за 30 лет составила бы 161 656, 09 долларов США. Это проценты на $ 12 534, 71 больше по ссуде только для процентов, и именно из-за этой дополнительной процентной стоимости вы не хотите оставлять ссуду только для процентов на весь срок. Однако ваши фактические процентные расходы будут меньше, если вы возьмете налоговый вычет по закладной.
Эти типы ссуд широко доступны?
Поскольку у многих заемщиков возникли проблемы с кредитами под проценты в течение «бурных» лет, банки не решаются предложить этот продукт сегодня, говорит Яэль Исхакис, вице-президент FM Home Loans в Бруклине, штат Нью-Йорк, и автор «Полного руководства по закупкам». дом."
Флеминг говорит, что большинство из них - гигантские кредиты с плавающей ставкой с фиксированным периодом в пять, семь или десять лет. Гигантский кредит - это тип несоответствующего кредита. В отличие от соответствующих кредитов, не соответствующие требованиям кредиты обычно не могут быть проданы финансируемым правительством предприятиям, Fannie Mae и Freddie Mac - крупнейшим покупателям соответствующих ипотечных кредитов и причине, по которой соответствующие кредиты так широко доступны.
Когда Фанни и Фредди покупают кредиты у ипотечных кредиторов, они дают больше денег кредиторам для выдачи дополнительных кредитов. Несоответствующие ссуды, такие как ссуды только для процентов, имеют ограниченный вторичный ипотечный рынок, поэтому труднее найти инвестора, который хочет их купить. Все больше кредиторов держат эти кредиты и обслуживают их собственными силами, что означает, что у них меньше денег, чтобы делать дополнительные кредиты. Поэтому ссуды только для процентов не так широко доступны. Даже если ссуда только на проценты не является гигантской ссудой, она все равно считается несоответствующей.
Поскольку ссуды с процентной ставкой не так широко доступны, как, скажем, 30-летние ссуды с фиксированной ставкой, «лучший способ найти хорошего ссудодателя с процентной ставкой - это надежный брокер с хорошей сетью, потому что для этого потребуется серьезные покупки, чтобы найти и сравнить предложения », - говорит Флеминг.
Сравнение затрат
«Повышение ставки для функции, основанной только на процентах, варьируется в зависимости от кредитора и дня, но рассчитывайте, что вы будете платить не менее 0, 25 процента надбавки к процентной ставке», - говорит Флеминг.
Точно так же, Уитни Файт, президент Angel Oak Home Loans в Атланте, говорит, что ставка по процентной ипотеке примерно на 0, 125–0, 375 процента выше, чем ставка по амортизируемому кредиту с фиксированной ставкой или ARM, в зависимости от конкретных условий.
Вот как будут выглядеть ваши ежемесячные платежи с займом на 100% в процентах по сравнению с займом с фиксированной ставкой или полностью амортизируемым ARM, каждый по типичной ставке для этого типа займа:
- 7-летняя беспроцентная ставка ARM, 3, 125 процента: ежемесячный платеж в размере 260, 42 долл. США, 30-летний обычный кредит с фиксированной ставкой (не только процентный), 3, 625 процента: ежемесячная выплата в размере 456, 05 долл. США, 7-летняя полная амортизация ARM (30-летняя амортизация), 2, 875 проценты: $ 414, 89 ежемесячный платеж
По этим ставкам в краткосрочной перспективе ARM, основанный только на процентах, будет стоить вам на 195, 63 долл. США в месяц меньше на 100 000 долл. США, заимствованных в течение первых семи лет, по сравнению с 30-летним займом с фиксированной ставкой, и на 154, 47 долл. США в месяц меньше по сравнению с полной амортизацией. 7/1 АРМ.
Невозможно рассчитать фактическую пожизненную стоимость ссуды с плавающей процентной ставкой, когда вы ее берете, потому что заранее не знаете, какая процентная ставка будет сбрасываться на каждый год. Флеминг говорит, что нет никакого способа приблизить стоимость, хотя вы можете определить предел процентной ставки в течение жизни и минимальный размер контракта. Это позволит вам рассчитать минимальную и максимальную стоимость жизни и знать, что ваши фактические затраты будут находиться где-то посередине. «Это будет огромный диапазон», - говорит Флеминг.
Суть
Ипотека с процентными ставками может быть сложной для понимания, и ваши платежи значительно возрастут, как только закончится период только с процентами. Если ваш процентный кредит является ARM, ваши платежи увеличатся еще больше, если процентные ставки увеличатся, что является надежной ставкой в сегодняшних условиях низкой ставки. Эти кредиты являются лучшими для опытных заемщиков, которые полностью понимают, как они работают и какие риски они принимают.
