Что такое кризис выкупа?
Кризис выкупа был периодом резко возросших конфискаций имущества на рынке жилья США в период между 2007 и 2010 годами. Кризис выкупа был одним из аспектов финансового кризиса и Великой рецессии, которые развивались в этот период. Чрезмерное продление ипотечного кредита, сложные схемы секьюритизации ипотечного долга и быстрое увеличение числа выкупов (в отрасли, плохо подготовленной для их обработки) - все это способствовало кризису.
Ключевые вынос
- Кризис выкупа был периодом резко возросших конфискаций имущества на рынке жилья США в период между 2007 и 2010 годами. В период до и во время кризиса компании, занимающиеся ипотечным обслуживанием, обрабатывали большое количество кредитов без адекватного анализа сопровождающей их информации. Этот грязный процесс иногда приводил к банки могут взыскать на неправильное имущество, просчитать стоимость жилья и, в некоторых случаях, дать адвокатам домовладельцев, которым грозит взыскание, возможность полностью исключить это дело. Чрезмерное расширение кредита во время бума на рынке недвижимости, секьюритизация ипотечного долга и неподготовленная финансовая система чтобы справиться с повсеместным ростом дефолтов, все это способствовало кризису.
Понимание кризиса выкупа
Потеря права выкупа - это юридический процесс, который происходит, когда домовладелец не в состоянии произвести полную выплату основного долга и процентов по своей закладной. Если эта проблема не будет устранена в течение указанного льготного периода, кредитор имеет право выселить домовладельца, взять под свой контроль имущество, а затем продать его.
Кризис выкупа достиг своего пика в сентябре 2010 года, когда примерно 120000 домов были изъяты за один месяц. Однако его корни лежат в спаде на рынке жилья, который начался в начале 2007 года и перерос в кризис, когда Lehman Brothers объявил о банкротстве в сентябре 2008 года.
Лишний ипотечный кредит
Чрезмерно низкие процентные ставки из-за экспансионистской денежно-кредитной политики в Федеральном резерве США в сочетании с политикой исполнительной власти в отношении жилищного строительства в 2000-х годах привели к буму покупок жилья и расширению кредитов для ипотеки. Это привело к в целом отрывочному или отсутствующему надзору за андеррайтингом. процессы, когда кредиторы, жаждущие комиссионных, безрассудно выдавали орды более рискованных ипотечных кредитов на иногда хищнических условиях людям с низким доходом и кредитоспособностью. Этому процессу способствовало новшество секьюритизации ипотечного долга, которое позволило кредиторам передать риски, связанные с этими кредитами, инвесторам и продолжить кредитование.
Объем ипотечной задолженности относительно способности экономики погасить быстро вырос. Общий объем ипотечного долга в США превысил валовой внутренний продукт США (ВВП), начиная с 1 квартала 2008 года. Ранее это соотношение (общий объем ипотечного долга к ВВП) составляло примерно 30–60% в течение большей части XX века.
Долговая секьюритизация
Ипотечные банки часто забирали комиссионные, а затем быстро продавали ссуды часто невнимательным финансовым учреждениям, которые не смогли должным образом изучить кредиты. Ипотека была секьюритизирована в ценные бумаги с ипотечным покрытием и более сложные инструменты, которые в то время считались адекватным инструментом для управления риском дефолта любой одной ипотеки путем объединения его с другими кредитами для эффективного объединения риска и последующего распределения по всем держатели выпущенной ценной бумаги. Помимо того, что в конечном итоге он не является адекватным инструментом управления рисками (особенно когда практически все цены на жилье упали, а дефолты стали широко распространенными), секьюритизация кредитов во многих случаях скрывала связи между теми, кто держал кредиты, и заемщиками.
Увеличение выкупа
По мере того как Федеральный резерв начал тормозить денежные тормоза и замедлить массовый поток кредитной экспансии в 2006 году, проблемы стали проявляться в отрасли. Более жесткие условия кредитования затруднили для кредиторов дальнейшее продление рискованной ипотеки и сделали существующие закладные с регулируемыми процентными ставками менее доступными для существующих заемщиков. В период с 2006 по 2008 год уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам вырос более чем в два раза и будет продолжать расти в течение 2010 года по мере распространения кризиса.
Когда дефолты выросли, банки неожиданно столкнулись с таким количеством случаев потери права выкупа, что не смогли эффективно их обработать. До и во время кризиса компании, занимающиеся ипотечным обслуживанием, обрабатывали большое количество ссуд без адекватного анализа сопровождающей их информации. В целом считалось, что дефолты по ипотечным кредитам и последующие потери права выкупа будут индивидуальными или в большинстве местных событий, которые могут быть легко обработаны и ликвидированы в ходе обычной деятельности кредиторов и кредитных обслуживающих организаций.
Поспешная секьюритизация во время жилищного бума в любом случае привела к плохому учету фактического права собственности на тот или иной ипотечный кредит. В некоторых случаях банки не в состоянии инициировать взыскания на дома в течение нескольких месяцев после того, как домовладельцы перестали производить платежи. Процессы учета стали настолько небрежными, что банки не всегда могли быть уверены в том, что они действительно владеют ипотечными кредитами за исключаемую собственность, и даже в некоторых случаях исключают ипотечные кредиты, которыми они юридически не владеют.
Многие сотрудники банка просто подписывали все, что попадалось на их столы, считая все документы законными. Как только объем выкупа значительно вырос, роботы-подписчики создали значительные проблемы, когда они подписались на ненадлежащем оформлении документов, либо потому, что они понятия не имели, что они подписывают, либо потому, что им пришлось обрабатывать слишком много документов, чтобы выполнить надлежащую работу для их аутентификации,
Сотрудники, подписавшие документы о потере права выкупа без надлежащего их рассмотрения, стали называться роботизированными подписчиками.
Последствия неточной и неясной бумажной работы в сочетании с увеличением количества ипотечных кредитов в стране по умолчанию привели к возникновению широко распространенных проблем. Некоторые банки отказались от неправильной собственности, неправильно рассчитали стоимость жилья или, в некоторых случаях, предоставили адвокатам домовладельцев, которым грозит взыскание, возможность полностью исключить случаи взыскания.
Разрешение кризиса выкупа
В конечном итоге правительство достигло соглашения с пятью крупнейшими в стране ипотечными агентами, Элли, ранее известными как GMAC; Банк Америки; Citi; JPMorgan Chase; и Wells Fargo, в 2009 году. Соглашение, известное как «Национальное урегулирование ипотеки», обошлось обслуживающим организациям в более чем 50 миллиардов долларов США в виде штрафов и выплат для потребителей.
Затронутые заемщики получили основную сумму сокращение или рефинансирование для подводных кредитов, что позволяет им избежать потери права выкупа и остаться в своих домах. Кроме того, для урегулирования потребовался капитальный ремонт систем обслуживания кредитов, контролируемых банками.
Заемщики, которые потеряли свои дома из-за потери права выкупа этими банками в государствах-участниках мирового соглашения, получили право на выплату приблизительно 1480 долларов США. Общая сумма выплат составила около 1, 5 миллиарда долларов.
По оценкам информационной компании RealtyTrac, в сентябре 2012 года одно из каждых 248 семей в США получило уведомление о потере права выкупа.
