Что такое обычная ипотека или кредит?
Обычный ипотечный кредит или обычный кредит - это любой вид кредита покупателя жилья, который не предлагается или не обеспечивается государственным органом, таким как Федеральное управление жилищного строительства (FHA), Департамент по делам ветеранов США (VA) или Служба сельского жилья USDA., но вместо этого доступен через или гарантируется частным кредитором (банки, кредитные союзы, ипотечные компании) или двумя спонсируемыми государством предприятиями, Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (Fannie Mae) и Федеральной корпорацией ипотечного жилищного кредитования (Freddie Mac).
Обычные кредиты часто ошибочно называют соответствующими ипотечными кредитами или займами. В то время как есть наложение, эти две отдельные категории. Соответствующая ипотека - это ипотека, базовые условия которой соответствуют критериям финансирования Fannie Mae и Freddie Mac. Главным среди них является долларовый лимит, устанавливаемый ежегодно Федеральным агентством по жилищному финансированию (FHFA): в 2019 году на большей части континентальной части США кредит не должен превышать 484 350 долларов США. Таким образом, хотя все соответствующие кредиты являются обычными, не все обычные кредиты квалифицируются как соответствующие. Например, огромная ипотека на 800 000 долларов - это обычная ипотека, но не соответствующая ипотека, потому что она превосходит сумму, которая позволила бы получить ее от Fannie Mae или Freddie Mac. (Информацию по теме см. В разделе «Понимание Jumbo против обычных закладных»)
В настоящее время обычные ипотечные кредиты составляют около двух третей кредитов домовладельцев, выданных в США. Вторичный рынок для обычных ипотечных кредитов чрезвычайно велик и ликвиден. Большинство обычных ипотечных кредитов упакованы в транзитные ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые торгуются на устоявшемся форвардном рынке, известном как рынок объявленных закладных (TBA). Многие из этих традиционных транзитных ценных бумаг далее секьюритизируются в залоговые обязательства с обеспечением (CMO).
Ключевые вынос
- Обычная ипотека или обычная ссуда - это ссуда покупателя жилья, которая не предлагается или не обеспечивается государственным учреждением. Она доступна или гарантируется частным кредитором или двумя финансируемыми государством предприятиями - Fannie Mae и Freddie Mac. Потенциальным заемщикам необходимо заполните официальную заявку на ипотеку, предоставьте необходимые документы, кредитную историю и текущий кредитный рейтинг. Обычные процентные ставки по кредитам, как правило, выше, чем ставки по ипотечным кредитам, поддерживаемым государством, таким как кредиты FHA.
Как работает обычная ипотека или кредит
За годы, прошедшие после обвала ипотечного кредитования в 2007 году, кредиторы ужесточили требования к кредитам - например, «без проверки» и «без первоначального взноса» - ипотека пошла на ветер, но в целом большинство основных требований не изменились, Потенциальные заемщики должны заполнить официальную заявку на ипотечное кредитование (и, как правило, платить взнос за подачу заявки), а затем предоставить кредитору необходимые документы для проведения тщательной проверки их фона, кредитной истории и текущего кредитного рейтинга.
Требуемая документация
Никакая собственность никогда не финансируется на 100%. При проверке ваших активов и пассивов кредитор рассчитывает не только на то, сможете ли вы позволить себе ежемесячные ипотечные платежи (которые обычно не должны превышать 28% от вашего валового дохода), но и на то, сможете ли вы оплатить первоначальный взнос на имущество. (и если да, то сколько), наряду с другими первоначальными затратами, такими как выдача кредита или сборы за андеррайтинг, брокерские сборы, а также расходы по расчетам или закрытию, которые могут значительно увеличить стоимость ипотеки. Среди необходимых предметов:
1 Подтверждение уровня доходов. Эти документы будут включать, но не ограничиваться:
- Тридцать дней платежных квитанций, которые показывают доход, а также годовой доход. Два года федеральных налоговых деклараций. Шестьдесят дней или квартальный отчет по всем счетам активов, включая ваши чековые, сберегательные и любые инвестиционные счета. Два года отчетов W-2.
Заемщики также должны быть подготовлены с доказательством каких-либо дополнительных доходов, таких как алименты или бонусы.
2. Активы. Вам нужно будет представить банковские выписки и выписки с инвестиционного счета, чтобы доказать, что у вас есть средства для авансового платежа и расходов на закрытие резиденции, а также резервы денежных средств. Если вы получаете деньги от друга или родственника в помощь с первоначальным взносом, вам потребуются подарочные письма, подтверждающие, что это не ссуды и не требуют или требуют обязательного погашения. Эти письма часто нужно будет заверять нотариально.
3. Проверка занятости. Кредиторы сегодня хотят убедиться, что они ссудят только заемщикам со стабильной историей работы. Ваш кредитор не только захочет увидеть ваши платежные квитанции, но также может позвонить вашему работодателю, чтобы подтвердить, что вы все еще работаете, и проверить вашу зарплату. Если вы недавно сменили место работы, кредитор может обратиться к вашему предыдущему работодателю. Самозанятые заемщики должны будут предоставить значительные дополнительные документы, касающиеся их бизнеса и доходов.
4. Другая документация. Вашему кредитору потребуется скопировать ваши водительские права или удостоверение личности штата, а также номер социального страхования и вашу подпись, позволяющую кредитору получить ваш кредитный отчет.
Процентные ставки
Обычные процентные ставки по кредитам, как правило, выше, чем ставки по ипотечным кредитам, поддерживаемым государством, таким как кредиты FHA (хотя эти кредиты, которые обычно требуют, чтобы заемщики платили страховые взносы по ипотечным кредитам, могут оказаться столь же дорогостоящими в долгосрочной перспективе).
Процентная ставка, которую несет обычная ипотека, зависит от нескольких факторов, включая условия займа - его продолжительность, его размер и наличие фиксированной процентной ставки или регулируемой ставки, а также текущие экономические или финансовые условия на рынке. Ипотечные кредиторы устанавливают процентные ставки исходя из своих ожиданий относительно будущей инфляции; предложение и спрос на ипотечные ценные бумаги также влияют на ставки. Когда Федеральный резерв делает заимствования для банков более дорогими за счет более высокой ставки федеральных фондов, банки, в свою очередь, переносят более высокие расходы на своих клиентов, и ставки по потребительским кредитам, в том числе по ипотечным кредитам, имеют тенденцию к росту.
Как правило, с процентной ставкой связаны пункты, комиссионные, выплачиваемые кредитору (или брокеру). Чем больше очков вы платите, тем ниже ваша процентная ставка. Одна точка стоит 1% от суммы кредита и снижает вашу процентную ставку примерно на 0, 25%. В общем, люди, которые планируют жить в доме в течение длительного времени (10 или более лет), должны учитывать пункты, чтобы сохранить процентные ставки ниже в течение срока действия кредита.
Последним фактором, определяющим процентную ставку, является финансовый профиль отдельного заемщика: личные активы, кредитоспособность и размер первоначального взноса, который они могут внести в резидентство для финансирования.
Покупатель, который планирует проживать в доме в течение 10 или более лет, должен подумать о том, чтобы платить за баллы, чтобы сохранить процентные ставки ниже в течение срока действия ипотеки.
Особые соображения для обычной ипотеки или займа
Эти виды кредитов не для всех. Вот посмотрите, кто может претендовать на обычную ипотеку, а кто нет.
Кто может пройти отбор
Люди с установленными кредитными и звездными кредитными отчетами, которые находятся на прочной финансовой основе, обычно имеют право на обычную ипотеку. В частности, идеальный кандидат должен иметь:
- Кредитный балл не менее 680 и, предпочтительно, более 700. Чем выше балл, тем ниже процентная ставка по кредиту, при этом лучшие условия резервируются для тех, кто старше 740. Приемлемое соотношение долг / доход (DTI). Это сумма ваших ежемесячных обязательств по сравнению с вашим ежемесячным доходом. Это число составляет около 36% и не более 43%. Авансовый платеж в размере не менее 20% от покупной цены дома легко доступны. Кредиторы могут и принимают меньше, но если они это делают, они часто требуют, чтобы заемщики брали частную ипотечную страховку и ежемесячно выплачивали ее страховые взносы до тех пор, пока они не достигнут как минимум 20% собственного капитала.
Кроме того, обычная ипотека часто является лучшим или единственным средством для покупателей жилья, которые хотят получить жилье в инвестиционных целях, в качестве второго дома или хотят приобрести недвижимость стоимостью более 500 000 долларов.
Кто вряд ли будет квалифицирован
Вообще говоря, те, кто только начинает свою жизнь, те, у кого немного больше долгов, чем обычно, и те, у кого скромный кредитный рейтинг, часто испытывают трудности с получением права на обычные кредиты. В частности, эти ипотеки будут тяжелыми для тех, кто имеет:
- Пострадали банкротства или потери права выкупа в течение последних семи лет. Кредитный рейтинг ниже 650.DTIs выше 43%. Меньше, чем 20% или даже 10% от покупной цены дома для первоначального взноса.
