Что такое сравнительный анализ рынка
Сравнительный анализ рынка - это анализ цен, по которым недавно были проданы аналогичные объекты в той же области. Агенты по недвижимости проводят сравнительный анализ рынка для своих клиентов, чтобы помочь им определить цену, указанную при продаже дома, или цену, предлагаемую при покупке дома. Поскольку никакие два объекта не являются идентичными, агенты корректируют разницу между проданными объектами недвижимости и объектом, который собирается приобрести или котироваться, для определения справедливого предложения или цены продажи. По сути, сравнительный анализ рынка представляет собой менее сложную версию формальной профессиональной оценки.
Понимание сравнительного анализа рынка
Сравнительный анализ рынка также может включать в себя перечисленные в настоящее время объекты недвижимости, особенно если подобные объекты не были недавно проданы Однако листинговые цены показывают только то, что продавец надеется получить за недвижимость, и не обязательно отражают ее стоимость.
Хотя сравнительный анализ рынка не является официальной оценкой, агент по недвижимости использует множество аналогичных методов и методов, которые оценщик использовал бы для получения разумной стоимости имущества. Если дом или имущество являются настолько отличительными и / или уникальными, когда не найдено сопоставимых объектов недвижимости, в интересах владельца нанять официального оценщика для оценки имущества.
Пример сравнительного анализа рынка
Рассмотрим пару, которая думает о том, чтобы сделать предложение о доме для одной семьи с четырьмя спальнями, тремя ванными, площадью 2100 квадратных футов на четверти акра земли. Дом указан в продаже на $ 300 000. Агент по недвижимости пары проводит сравнительный анализ рынка и находит три похожих объекта недвижимости, которые недавно были проданы в том же подразделении:
- Первый во всех отношениях идентичен объекту объекта, за исключением того, что он расположен на оживленной дороге; недавно она была продана за 275 000 долларов. Вторая имеет четыре спальни, три ванные комнаты и расположена на четверти акра земли, но имеет площадь 2400 квадратных футов, поскольку она также включает в себя экранированное крыльцо; он продан за 315 000 долларов. Третья имеет четыре спальни, расположена на четверти акра земли и имеет площадь 2100 квадратных футов, но имеет только две ванные комнаты, обе из которых устарели; это продано за 265 000 $.
Вот типичные шаги, которые может предпринять агент по недвижимости для проведения сравнительного анализа рынка:
1. Оцените качество соседства
Первым шагом является оценка качества окружающей местности, и есть несколько хороших онлайн-инструментов, которые делают это проще, чем когда-либо.
Google Street View может быть лучшим инструментом для изучения окрестностей. Вот что вы ищете:
- Хорошие блоки против менее привлекательных блоков. Близость к удобствам, таким как пляжи, парки, школы и т. Д. Близость к неприятным местам, таким как мусорные свалки, автомагистрали, промышленные объекты и т. Д.
Однако изображения Google могут быть устаревшими, поэтому это не заменит проезд по окрестностям.
2. Оцените оригинальный список, если имеется
Внимательно просмотрите фотографии и описание, чтобы оценить возраст и состояние дома, последние обновления и потенциальные проблемы с предыдущей маркетинговой стратегией.
3. Проверьте оценки стоимости недвижимости
Оценка стоимости недвижимости может помочь вам оценить вероятную рыночную стоимость дома вашего клиента и дать вам отправную точку при расчете стоимости квадратного фута недвижимости. Однако эти оценки могут быть неточными и не учитывают уникальные аспекты местного рынка.
4. Разработать предварительную CMA
Получите приблизительное представление о ценности вашего дома, оценивая проданные списки, списки с истекшим сроком действия, активные списки и ожидающие списки в регионе, которые сопоставимы по характеристикам, размеру и удобствам с вашими данными. Сопоставимые свойства, которые вы должны включить в свой CMA, включают:
- Дома, которые были проданы или просрочены, ожидают или были перечислены в течение последних шести месяцев. Проданные списки расскажут вам точно, что подобные дома в этом районе были проданы за последнее время, и ваш основной способ оценить ценность вашего CMA. Списки с истекшим сроком действия скажут Вам, что оценка рынка не желает нести. Объявления с отложенной продажей могут дать вам хорошее представление о том, что аналогичные дома продаются прямо сейчас. Текущие списки расскажут вам, на что похож ваш конкурс. Оцените дома с одинаковым количеством спален и ванных комнат. Количество спален и ванн в доме является одним из наиболее важных критериев оценки дома. Например, дома с двумя спальнями, как правило, менее желательны, чем дома с тремя или более. Аналогичным образом, дома с одной ванной комнатой или без основной ванны часто имеют более низкую стоимость при перепродаже, чем дома с большей. Оцените дома в пределах 300 квадратных футов от вашего. В доме площадью 2000 квадратных футов обратите внимание на дома площадью от 1700 до 2300 квадратных футов. Как правило, чем больше спален, тем выше цена, но квадратные метры почти так же важны. Оцените дома в том же районе. Выяснить, в каком именно «районе» находится дом, может быть сложно, если это не сообщество, окруженное стеной. По этой причине важно сначала оценить окрестности онлайн. Оцените дома в тех же или сопоставимых школьных зонах. Школьные округа особенно важны в крупных городах, где в каждом округе много школ. Дома на одной стороне улицы могут находиться в отличной школьной зоне, в то время как учащиеся, которые живут в домах на другой стороне, могут учиться в школах более низкого качества. Различие школ в ценности дома может быть очень значительным. Оцените дома с похожим размером участка. В общем, дом на 10 акрах земли будет стоить больше, чем сопоставимый в других отношениях дом на одном акре. Оцените дома аналогичного возраста. Совершенно новые дома, как правило, ценятся выше, чем старые, но некоторые старые дома, особенно старинные дома или современные дома середины века, могут иметь преимущество перед новым строительством из-за их дизайна. Оцените дома с похожими характеристиками. Например, если дом имеет встроенный бассейн или находится в закрытом районе с клубом, попробуйте найти другие списки с аналогичными функциями. Аналогично, если дом находится на берегу океана, сравнение его с другими домами на берегу океана даст гораздо лучшие результаты, чем сравнение с домами в нескольких кварталах от воды.
5. Получите среднюю цену сопоставимых списков
Возьмите цены продажи сопоставимых домов, которые вы выбрали, и разделите их на квадратные метры, чтобы рассчитать цену за квадратный фут для каждого сопоставимого дома. Затем найдите среднюю цену за квадратный фут сопоставимых домов и умножьте ее на точные квадратные метры дома, который вы пытаетесь продать.
6. Оцените дом лично.
Основываясь на ваших исследованиях, вы должны иметь приблизительное представление о том, сколько стоит дом, поэтому вы должны быть в состоянии ответить на любые вопросы о стоимости недвижимости, которую домовладелец имеет для вас. При осмотре недвижимости учитывайте такие факторы, как: состояние, дополнения и улучшения, необходимые улучшения, внешний вид и ландшафт, а также другие удобства. Объедините предварительные данные из сопоставимых списков с информацией, собранной во время посещения, чтобы создать всеобъемлющий CMA.
