Что такое коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS)?
Коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS) - это инвестиционные продукты с фиксированным доходом, которые подкрепляются закладными на коммерческую недвижимость, а не на жилую недвижимость. CMBS может обеспечить ликвидность как для инвесторов в недвижимость, так и для коммерческих кредиторов.
Поскольку нет никаких правил для стандартизации структур CMBS, их оценка может быть трудной. Базовые ценные бумаги CMBS могут включать в себя ряд коммерческих ипотек с различными сроками, стоимостью и типами собственности, таких как многоквартирные дома и коммерческая недвижимость. CMBS может предложить меньший риск предоплаты, чем ценные бумаги с ипотечным покрытием, обеспеченные ипотекой (RMBS), так как срок на коммерческую ипотеку обычно фиксирован.
Как работают коммерческие ипотечные ценные бумаги
Как и в случае с долговыми обязательствами с обеспечением (CDO) и с ипотечными обязательствами (CMO), CMBS представлены в форме облигаций. Ипотечные кредиты, которые образуют единую коммерческую обеспеченную ипотекой безопасность, выступают в качестве обеспечения в случае дефолта, при этом основная сумма и проценты переходят на инвесторов. Ссуды, как правило, содержатся в трасте и отличаются высокой степенью диверсификации по срокам, типам имущества и суммам. Базовые ссуды, которые секьюритизируются в CMBS, включают ссуды на объекты недвижимости, такие как жилые дома и комплексы, фабрики, отели, офисные здания, офисные парки и торговые центры, часто в рамках одного траста.
Ипотечный кредит обычно представляет собой долг без права регресса - любой потребительский или коммерческий долг, обеспеченный только залогом. В случае дефолта кредитор не может наложить арест на какие-либо активы заемщика, кроме обеспечения.
Поскольку CMBS являются сложными инвестиционными инструментами, они требуют широкого круга участников рынка, включая инвесторов, первичного обслуживающего персонала, основного обслуживающего устройства, специального обслуживающего устройства, управляющего держателем сертификата, доверенных лиц и рейтинговые агентства. Каждый из этих игроков выполняет определенную роль, чтобы гарантировать, что CMBS работает должным образом.
Рынок CMBS составляет примерно 2% от общего рынка США с фиксированной доходностью.
Типы CMBS
Ипотека, поддерживающая CMBS, классифицируется на транши в соответствии с их уровнем кредитного риска, который обычно ранжируется от старшего - или самого высокого качества - до более низкого качества. Транши самого высокого качества будут получать как процентные, так и основные платежи и будут иметь самый низкий связанный риск. Более низкие транши предлагают более высокие процентные ставки, но транши, которые принимают на себя больший риск, также поглощают большую часть потенциальных убытков, которые могут возникнуть, когда транши снижаются в рейтинге.
Самый низкий транш в структуре CMBS будет содержать самые рискованные и, возможно, спекулятивные кредиты в портфеле. Процесс секьюритизации, который участвует в разработке структуры CMBS, важен как для банков, так и для инвесторов. Это позволяет банкам выдавать больше кредитов в общей сложности, а также дает инвесторам легкий доступ к коммерческой недвижимости, давая им большую доходность, чем традиционные государственные облигации.
Инвесторы должны понимать, однако, что в случае дефолта по одному или нескольким кредитам в CMBS, самые высокие транши должны быть полностью выплачены с процентами, прежде чем нижние транши получат какие-либо средства.
Ключевые вынос
- CMBS обеспечены ипотекой на коммерческой недвижимости, а не жилой недвижимости. Коммерческие ипотечные ценные бумаги представлены в форме облигаций, а базовые кредиты обычно содержатся в трастах. Кредиты в CMBS выступают в качестве обеспечения - с основной суммой и процентами, переданными на инвесторов - в случае дефолта.
Критика CMBS
Как правило, только очень богатые инвесторы вкладывают средства в CMBS, потому что здесь не так много вариантов для среднего инвестора. Трудно найти взаимные фонды или биржевые фонды (ETF), которые инвестируют исключительно в этот класс активов, хотя многие взаимные фонды недвижимости инвестируют часть своих портфелей в CMBS.
Требования к CMBS
В декабре 2016 года Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) и Регулирующий орган финансовой индустрии (FINRA) ввели новые правила для снижения некоторых рисков CMBS путем создания маржинальных требований для сделок с агентством, на которые распространяется страховка, включая залоговые обязательства с обеспечением.
