Что такое инвестиционный траст в сфере недвижимости?
Пленный инвестиционный траст недвижимости - это просто инвестиционный траст недвижимости (REIT), контролирующий владение одной компанией. Компании, владеющие недвижимостью, связанные с их бизнесом, могут счесть выгодным объединить недвижимость в REIT для особых налоговых льгот. Эта стратегия снижения налогов может использоваться ритейлерами и банками со многими магазинами или филиалами.
Ключевые вынос
- Капитальный REIT - это любой REIT с долей собственности более 50%, принадлежащей одной компании. Капитальные REIT, как правило, являются дочерними компаниями. В качестве REIT капитальные REIT обладают всеми теми же налоговыми преимуществами, что и стандартный REIT. материнская компания и дочерняя компания REIT. Специалисты по бухгалтерскому учету и налогообложению должны убедиться, что они полностью соответствуют всем федеральным законам и законам штата, охватывающим независимые инвестиционные инструменты.
Понимание инвестиционных трастов недвижимости
Для использования преимуществ налоговых льгот, предоставляемых инвестиционным трастом в недвижимость (REIT), может быть создан независимый инвестиционный траст. Компании могут принять решение о разработке или приобретении контрольного пакета акций в REIT для получения статуса зависимого. Контролирующий или неконтролируемый статус определяется как более 50% голосующих акций REIT.
Компании, создающие неконтролируемый REIT для целей управления собственными объектами недвижимости, обычно будут характеризовать их как арендные или ипотечные REIT. Ипотечные REIT предоставляют ипотечный капитал для обещания взаимного дохода, который часто является основой дохода REIT. Компании могут также использовать доверительные инвестиционные фонды недвижимости, передавая недвижимость в REIT, а затем сдавая в аренду недвижимость у этих REIT.
Инвестиции в недвижимость
Капитальный REIT - это просто REIT с контролем над собственностью одной компании. Кроме того, неработающие REIT - это просто REIT. Предприятие может быть классифицировано как REIT, если оно отвечает определенным требованиям Службы внутренних доходов и Разделу 26 Налогового кодекса. REIT могут быть трастами, ассоциациями или корпорациями, но независимо от того, все они должны решить облагаться налогом как корпорации.
Внутренний налоговый кодекс позволяет всем REIT распределять все свои доходы среди своих акционеров. Это делает REIT похожими на партнерства в соответствии с налоговым кодексом, поскольку партнерства, как правило, не имеют дохода и распределяют весь свой доход через K-1.
REIT должны соответствовать нескольким требованиям, чтобы претендовать на налоговые вычеты по распределению доходов, которые характеризуют REIT в целом. Некоторые из наиболее важных требований включают в себя:
- Выборы для налогообложения в качестве корпорации. Не менее 90% валового дохода от дивидендов, процентов, арендной платы или другой недвижимости. Не менее 75% всех активов, представленных активами недвижимости, их эквивалентами и государственными ценными бумагами, должны иметь бенефициарную собственность от 100 и более человек (контролирующие компании могут назначать руководителей в качестве акционеров для выполнения этого требования)
Если предприятие удовлетворяет требованиям REIT, оно должно выплачивать акционерам не менее 90% своего дохода и, следовательно, может принимать распределение прибыли в качестве вычета. Любой остаток после требуемого распределения облагается налогом по необходимой ставке корпоративного налога.
Вспомогательный учет
Собственные REIT считаются дочерними компаниями, и поэтому их право собственности должно каким-то образом учитываться в финансовой отчетности материнской компании. Как правило, существует три способа учета дочерних и дочерних компаний в финансовой отчетности материнской компании. Компании могут представлять консолидированную финансовую отчетность или они могут учитывать право собственности с использованием метода долевого участия или затрат.
Согласно Общепринятым принципам бухгалтерского учета (GAAP), компании имеют возможность создавать консолидированную финансовую отчетность, которая объединяет все аспекты финансовой отчетности дочерней компании, если материнской компании принадлежит более 50% прав собственности. Как правило, для материнской компании нецелесообразно или неприемлемо включать невыплаченный REIT в консолидированную финансовую отчетность из-за налоговых льгот, которые приобретаемый REIT получает самостоятельно, что часто является причиной его создания. Таким образом, неконтролируемое владение REIT обычно учитывается в финансовой отчетности материнской компании с использованием метода долевого участия или метода затрат.
Налоговые преимущества REIT
Может быть несколько налоговых льгот, связанных с налогами REIT. Федеральное налогообложение REIT обсуждается в Разделе 26 Налогового кодекса, но штаты могут также иметь свои собственные налоговые правила для REIT, которые могут увеличивать или уменьшать налоговые льготы.
В целом, материнская компания неконтролируемой REIT может вычесть расходы по аренде или ипотечному кредиту, которые она платит своей капитальной REIT, что уменьшает ее налогооблагаемый доход. Это не обязательно является огромным преимуществом, поскольку в любом случае оно обычно вычитает эти расходы, но может создать некоторые полезные преимущества при обработке платежей и т. Д. Одним из самых больших преимуществ является то, что материнская компания получает часть распределения дивидендов от капитального REIT. которые потенциально могут облагаться налогом по более низкой ставке.
Плененный REIT пользуется всеми налоговыми льготами статуса REIT. Он может вычесть 90% или более суммы своего дохода, которую он распределяет между акционерами. Он также платит федеральную ставку налога на прибыль с любого оставшегося дохода.
Законы, регулирующие капитальные REITs
Поскольку дочерние компании REIT потенциально могут создать несколько преимуществ, существуют некоторые федеральные и государственные положения, нацеленные на них. В целом, большинство законодательных актов определяет капитал как контролирующий владение 50%. Федеральные законы требуют, чтобы любое обращение было справедливым и соответствовало оценке имущества и переговорам на расстоянии вытянутой руки. В некоторых штатах существуют свои особые требования, а в некоторых случаях существуют ограничения, которые могут полностью устранить тактику уклонения от уплаты налогов. В целом, специалисты по бухгалтерскому учету и налогообложению должны обеспечить совместимость всех неконтролируемых REIT и неконтролируемых REIT со всеми федеральными законами и законами штата.
