Что такое доступное жилье?
Успешные инвесторы в недвижимость - это не просто арендодатели. Они опытные руководители бизнеса. Инвесторы в недвижимость работают так же, как портфельные менеджеры и бизнес-менеджеры, которые стремятся максимизировать прибыль, создавая ценность для клиентов. В этой статье рассматриваются инвестиции в доступное жилье как бизнес и инвестиционная стратегия. В статье сначала дается определение доступного жилья и рассматриваются три демографические группы, представляющие лучший целевой рынок. Затем в статье рассматриваются доходность и конкурентоспособность доступного жилья, а также финансирование и социальные последствия инвестиций в доступное жилье.
Ключевые вынос
- Доступное жилье включено в портфели многих инвесторов в недвижимость в основном из-за связанных с этим налоговых льгот правительства. Собственные инвесторы, заинтересованные в доступном жилье, должны обеспечить, чтобы такие инвестиции были выгодными и продаваемыми в их районе. Инвесторам следует рассчитать затраты, связанные с покупкой, ремонтом и поддержание доступного жилья, чтобы определить, является ли оно жизнеспособным инвестиционным предложением. В действительности, инвестор будет обладать лучшими свойствами в желаемых районах по хорошим ценам, чтобы обеспечить адекватный спрос и прибыльность.
Понимание доступного жилья
Концепция доступного жилья заключается в предоставлении жилья тем членам общества с ограниченным доходом. Владельцы собственности получают налоговые льготы, если они используют процент своей собственности в качестве доступного жилья (например, так много арендуемых квартир в здании). Арендаторы также получают помощь от правительства в выплате арендной платы каждый месяц. Четыре группы людей, как правило, нуждаются в доступном жилье.
Пожилые люди и люди с ограниченными возможностями
Люди в возрасте 65 лет и старше и люди с ограниченными возможностями составляют значительный процент населения США. Исследования показывают, что эти цифры растут и достигнут рекордных уровней в ближайшие 20-30 лет. Люди в этих группах нуждаются в жилье, которое близко к общественным помещениям и изменено, чтобы помочь им в повседневной жизни. Модификации включают в себя пандусы вместо лестниц, ванные комнаты для инвалидных колясок, поручни и модифицированные шкафы и шкафы.
Студенты
Растущее число взрослых и нетрадиционных студентов колледжей и университетов увеличило потребность в жилье вне кампуса. Взрослые студенты с семьями нуждаются в частном жилье недалеко от кампуса. Иностранные студенты нуждаются в жилье, которое доступно круглогодично, потому что оно дешевле и удобнее, чем частые международные поездки в отпуск и летние каникулы.
Военные
У военнослужащих есть варианты жилья на базе и за ее пределами. Наземное жилье требует строительства, управления недвижимостью и ухода за землей, в то время как неосновное жилье требует дополнительной помощи в определении местоположения, индивидуального строительства и финансирования закупок. Неосновное жилье должно быть близко к основанию и легко перемещаться внутрь и наружу. Инвесторы в сфере военного жилья должны быть знакомы с федеральными контрактами, а также с конкретными рекомендациями для каждой отрасли обслуживания.
Программы реабилитации и повторного въезда
Часть населения нуждается в переходном жилье. Например, бездомным и семьям, выздоравливающим наркоманам и недавно освобожденным из исправительных учреждений требуется на полпути жилье. Некоторым взрослым и детям, участвующим в государственных программах защиты и психиатрической помощи, требуется групповое жилье и жилье по месту жительства. Квартиры и пансионаты должны быть достаточно большими, чтобы обеспечить жильцам надлежащие условия и уединение, но также должны обеспечивать уровни безопасности и доступности, подходящие для каждой группы.
Требования к доступным инвестициям в жилье
Доступность важна для инвесторов, потому что она определяет две важные вещи: рентабельность и конкурентоспособность. Субсидированные жилищные программы, такие как Раздел 8, помогают семьям с низкими доходами платить за аренду, платя часть рыночной цены за аренду жилья. Инвесторы в доступном жилье должны знать средний доход для своего района, чтобы определить, какой доход они могут получить при покупке недвижимости и использовании ее для доступного жилья.
Несколько источников могут помочь инвестору определить средний доход. Бюро переписей США собирает средние доходы для штатов, округов и городов. Сайты по недвижимости предоставляют эту информацию людям, заинтересованным в покупке домов в определенных регионах. Наконец, информация также доступна через государственные органы и органы местного самоуправления, агентства экономического развития и жилищные власти.
- Для получения доступной арендной платы рассчитайте 30% среднего дохода в вашем регионе. Это ваш ожидаемый валовой доход на одну доступную арендуемую единицу. Для доступного домовладения рассчитайте 35% медианного дохода по принципу, процентам, налогу на имущество, страхованию домовладельца и членским взносам. Затем рассчитайте ожидаемую цену продажи, вычтя сумму налогов, страховки и сборов, исходя из действующих ставок для данного района. Используйте разницу, принцип и проценты, чтобы определить цену покупки на основе текущих процентных ставок для вашего региона. Банковский или ипотечный специалист может помочь вам быстро определить эти суммы.
рентабельность
Чтобы определить потенциальную доходность инвестиций, оцените свои операционные расходы. Для арендных единиц начните с налогов и страховки, которую Вы платите как владелец. Включите все коммунальные услуги, расходы на содержание зданий и территории, а также расходы на передачу, такие как осмотр, сертификация места проживания, регистрация и другие сборы, требуемые вашим округом или муниципалитетом.
Для единиц продажи определите свои финансовые затраты, заключительные затраты при приобретении и во время продажи, материальные и трудовые затраты на строительство или восстановление, а также затраты на передачу.
Определите свои расходы на маркетинг и рекламу для единиц аренды и продажи. Величайший проект провалится, если вы не сможете привлечь арендаторов или покупателей. Даже простая, эффективная рекламная стратегия будет стоить как денег, так и времени. Рассмотрим затраты на ведение бизнеса, которые влияют на вашу прибыль.
Далее определите свой доход. Для арендных единиц используйте сумму ожидаемого валового дохода на доступную единицу. Для продажи единиц используйте цену покупки, определенную выше. Используйте стандартную формулу:
Доход - Расходы = Валовая прибыль
Рассмотрим ваш денежный поток. Если вы оплачиваете коммунальные услуги, некоторые программы разрешают субсидирующему органу оплачивать дополнительные суммы для покрытия части коммунальных услуг арендатора. Наконец, посмотрите на ситуацию с подоходным налогом. Амортизация повлияет на ваше налоговое обязательство и будет по-разному влиять на фактический денежный поток или реальную чистую прибыль.
товарность
Инвестор по доступному жилью должен определить местонахождение и изменить единицы, которые соответствуют руководящим принципам для субсидий аренды, доступных через местные жилищные власти. Для продавцов, сосредоточиться на минимизации затрат на строительство и восстановление для единиц, которые будут продаваться на рынке.
- Начните с простой логики. Если это не выгодно, это не продается. Обратное также верно. Воспользуйтесь преимуществами исключенных домов. Есть много домов на одну или две-четыре семьи, которые были заброшены из-за потери права выкупа. Свяжитесь с местными агентствами экономического развития, которые приобретают эти единицы ниже рыночной стоимости и продают или заключают контракты с местными застройщиками для восстановления и перепродажи. Кроме того, узнайте все о продажах шерифов в вашем регионе. Проверьте рекомендации для каждого округа, на который вы хотите ориентироваться, поскольку рекомендации могут отличаться в разных округах одного и того же региона или штата. Эти единицы часто приобретаются незаметно и могут представлять значительные затраты на реабилитацию и время, необходимое для перепродажи. Поговорите с риэлтором и узнайте о местном рынке для продажи владельцем (FSBO). Вы можете найти возможности для коротких продаж, когда продавец или агент по продажам договорились о снижении выплат по ипотечному кредиту, чтобы облегчить снижение цены для быстрой продажи. Эти устройства могут быть наименее дорогими в ремонте и перепродаже.
Успешные инвесторы знают, когда и как двигаться на рынке. Не забывайте проводить текущий анализ покупки-продажи-удержания арендных единиц. Если трудовые, материальные и финансовые затраты высоки, возможно, сейчас не время покупать больше недвижимости. Если на вашем рынке больше арендаторов, сейчас может не быть выгодного времени для продажи рыночных единиц, даже если процентные ставки низкие. Если рыночная арендная плата и средний доход в вашем регионе высоки, то сейчас, возможно, самое выгодное время для удержания имущества за ежемесячный доход от аренды, который он может генерировать.
Относитесь к своему портфелю недвижимости так же, как к своему пенсионному портфелю, немного больше краски и приспособлений.
финансирование
Исследуйте различные варианты финансирования, доступные для инвесторов. Читайте сайты для Fannie Mae, Freddie Mac и HUD Multifamily Financing. Работайте с местным банкиром и коммерческим ипотечным брокером или консультантом, чтобы определить программы кредиторов и найти частных инвесторов. Присоединяйтесь к местным ассоциациям по строительству жилья, реконструкции и инвестированию в недвижимость. Станьте членом торговой палаты и вступите в агентства экономического развития. Используйте эти отношения для определения государственного и частного финансирования и действующих партнерских отношений.
План Действий
- Быть информированным. Узнайте о доступном жилье по всей стране и в вашем районе. Примите участие. Сделать рынок доступного жилья. Определите нишу в вашем районе и заполните ее. Налаживайте партнерские отношения с единомышленниками и источниками финансирования. Будьте прибыльным инвестором. Функционирует как портфельный менеджер и бизнес-менеджер. Применяйте общепринятую инвестиционную мудрость и советы по стратегии бизнеса
Особые соображения для доступного жилищного инвестирования
Инвестором доступного жилья должен быть арендодатель, инвестор и руководитель бизнеса. Как хозяин, включите человеческий фактор. Помните, что вы можете создать рынок, помогая семьям и вашему сообществу. В качестве инвестора создайте портфель недвижимости с голубыми фишками. Имейте лучшие свойства, в самых желаемых областях, по лучшим ценам, которые приносят наибольшую прибыль.
Как руководитель бизнеса, создайте бренд, доброжелательность и максимизируйте рыночную стоимость вашего бренда не только для отдельных подразделений. Помните, что ваша деятельность также создает рабочие места и возможности трудоустройства для строителей и агентов по продаже недвижимости. Ваша деятельность по маркетингу и управлению имуществом помогает привлечь работников к рабочей силе в тех местах, где расположены ваши подразделения. Вы можете не только создавать личную прибыль, но также создавать экономические возможности для людей и сообществ за счет инвестиций в доступное жилье.
