Поскольку недвижимость является неотъемлемой частью матрицы распределения капитала как для институциональных, так и для розничных инвесторов, фонды недвижимости в последнее время демонстрируют рост. Из-за капиталоемкого характера инвестирования в недвижимость, его потребности в активном управлении, а также роста глобальных возможностей в сфере недвижимости учреждения, стремящиеся к эффективному управлению активами, постепенно переходят в фонды недвижимости.
То же самое относится и к розничным инвесторам, которые теперь получают доступ к гораздо большему выбору взаимных фондов недвижимости, чем раньше, что позволяет эффективно распределять капитал и диверсифицировать. Как и в любом другом инвестиционном секторе, недвижимость имеет свои плюсы и минусы. Однако его следует рассматривать для большинства инвестиционных портфелей, поскольку инвестиционные трасты в недвижимость (REIT) и паевые инвестиционные фонды недвижимости считаются, возможно, лучшими методами заполнения этого распределения.
Недвижимость для институциональных инвесторов
В инвестициях в недвижимость уже давно доминируют крупные игроки: пенсионные фонды, страховые компании и другие крупные финансовые институты. Благодаря глобализации инвестиций в недвижимость и появлению новых оффшорных возможностей, которые обеспечивают как большую степень диверсификации, так и потенциальный доход, постоянное место для недвижимости в распределении институциональных портфелей становится тенденцией.
Постоянное распределение капитала в сфере недвижимости сопряжено с определенными трудностями. Прежде всего, это капиталоемкий. В отличие от акций, которые можно приобрести небольшими порциями, инвестиции в коммерческую недвижимость требуют относительно больших сумм, а прямые инвестиции часто приводят к появлению крупных портфелей и непомерным рискам как в месте расположения, так и в зависимости от типа имущества. Недвижимость также требует активного управления, что является трудоемким. Управление распределением недвижимости требует значительных ресурсов по сравнению с традиционными инвестициями. В результате этих проблем, направленных на повышение эффективности управления и распределения капитала, учреждения склонны стремиться к фондам недвижимости и фондам фондов. Эти же преимущества могут быть достигнуты розничными инвесторами через REITs, биржевые фонды REIT (ETF) и паевые инвестиционные фонды недвижимости.
Розничные инвесторы
Вот несколько способов для розничных инвесторов получить доступ к потенциальной доходности недвижимости и получить доступ к классу активов.
Прямая инвестиция
Эта стратегия касается инвесторов, непосредственно выбирающих конкретные свойства. Большим преимуществом этой стратегии является контроль. Прямое владение имуществом позволяет разрабатывать и реализовывать стратегии, а также оказывать прямое влияние на доход. Однако прямые инвестиции очень затрудняют создание хорошо диверсифицированного портфеля недвижимости. Для большинства розничных инвесторов распределение недвижимости недостаточно велико, чтобы позволить покупку достаточного количества недвижимости для настоящей диверсификации; это также увеличивает подверженность местному рынку недвижимости, а также риски, связанные с типом недвижимости.
Инвестиционные трасты (REIT)
Акции REIT представляют собой частные и публичные акции компаний, которые структурированы как трасты, которые инвестируют в недвижимость, ипотеку или другие инвестиции, обеспеченные недвижимостью. REIT обычно владеют и управляют недвижимостью. Они могут включать в себя многоквартирные жилые объекты, торговые центры с продуктовой привязкой, местные торговые объекты и стрип-центры, торговые центры, коммерческие офисные помещения и отели.
Доверительные инвестиционные фонды управляются советом директоров, который принимает решения по управлению инвестициями от имени траста. REITs платят мало или вообще не платят федеральный подоходный налог, если они распределяют 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов акционерам. Даже несмотря на то, что налоговые преимущества увеличивают потоки денежных средств после налогообложения, неспособность REIT удерживать денежные средства может существенно сдерживать рост и долгосрочное повышение курса. Помимо налоговых преимуществ, REIT предоставляют многие из тех же преимуществ и недостатков, что и акции.
Менеджеры REIT обеспечивают стратегическое видение и принимают инвестиционные и имущественные решения, решая, таким образом, связанные с управлением вопросы для инвесторов. Наибольшим недостатком REIT для розничных инвесторов является сложность инвестирования с ограниченным капиталом и значительный объем знаний и анализа конкретных активов, необходимых для их выбора и прогнозирования их эффективности.
Инвестиции REIT имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость, что приводит к снижению их диверсификационных характеристик. Волатильность на рынке REIT также была выше, чем на рынке недвижимости. Это связано с влиянием макроэкономических сил на стоимость REIT и тем фактом, что акции REIT постоянно оцениваются, в то время как прямая недвижимость больше подвержена влиянию местных рынков недвижимости и оценивается с использованием метода оценки, который имеет тенденцию к сглаживанию доходности инвестиций.
Недвижимость Паевые инвестиционные фонды
Паевые инвестиционные фонды недвижимости инвестируют в основном в акции REIT и компании, управляющие недвижимостью. Они предоставляют возможность получить разнообразную экспозицию недвижимости, используя сравнительно небольшое количество капитала. В зависимости от своей стратегии и целей диверсификации, они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем это можно сделать, покупая только акции REIT, а также обеспечивают гибкость легкого перехода из одного фонда в другой. Гибкость также выгодна инвестору взаимного фонда из-за сравнительной легкости в приобретении и размещении активов на систематической и регулируемой бирже, в отличие от прямых инвестиций, которые трудны и дороги. Более спекулятивные инвесторы могут тактически перевесить определенную недвижимость или региональные риски, чтобы максимизировать прибыль.
Создание широкого круга взаимных фондов также может снизить операционные издержки и комиссионные по сравнению с покупкой отдельных акций REIT. Другим существенным преимуществом для розничных инвесторов является аналитическая и исследовательская информация, предоставляемая фондами по приобретенным активам, а также взгляд руководства на жизнеспособность и эффективность недвижимости, как в виде конкретных инвестиций, так и в качестве класса активов.
Для инвесторов без желания, знаний или капитала купить землю или недвижимость на собственные фонды недвижимости позволяют участвовать в доходах и потенциале долгосрочного роста недвижимости. Хотя инвестиционные фонды недвижимости приносят ликвидность традиционно неликвидному классу активов, скептики считают, что они не могут сравниться с прямыми инвестициями в недвижимость.
Домовладение
Многие розничные инвесторы, которые не рассматривали распределение недвижимости для своих инвестиционных портфелей, не понимают, что они уже могут вкладывать средства в недвижимость, владея домом. Мало того, что у них уже есть подверженность недвижимому имуществу, большинство также берет дополнительный финансовый риск, имея ипотеку дома. По большей части, это воздействие было полезным, помогая многим накопить капитал, необходимый для выхода на пенсию.
Суть
Хотя розничные инвесторы могут и должны принимать во внимание владение недвижимостью при распределении своего портфеля, могут также рассматриваться дополнительные, более ликвидные инвестиции в недвижимость. Для тех, кто обладает необходимыми навыками торговли и капиталом, REIT Investing предоставляет доступ к некоторым преимуществам инвестиций в недвижимость без необходимости прямого владения. Для других, которые рассматривают меньшие ассигнования, или для тех, кто не желает быть обремененным выбором активов, но требующим максимальной диверсификации, взаимные фонды недвижимости были бы подходящим выбором.
