Рынок жилья в США, ключевой индикатор американской экономики, высвечивает пять основных предупреждающих сигналов о том, что цены на жилье достигли максимума, несмотря на низкие ставки по ипотечным кредитам и возможное будущее снижение ставок со стороны Федерального резерва. Акции быстрорастущих домовладельцев, таких как Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) и Taylor Morrison Home Corp. (TMHC), вероятно, потерпят поражение, поскольку инвесторы узнают о рынке жилья. пять зловещих знаков.
Эти признаки включают снижение продаж домов в основных районах метрополитена, резкое увеличение числа домов, выставленных на продажу на самых горячих рынках, растущее снижение запрашиваемых цен, исчезновение войн на торгах в горячих районах метрополитена и ухудшение стандартов ипотечного кредитования за последний год по мнению баррона.
Что это значит для инвесторов
На прошлой неделе в пресс-релизе Freddie Mac, спонсируемого правительством предприятия, созданного для поддержки рынка ипотеки, указывалось, что средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой находится на уровне 3, 82%, что на 0, 80% ниже, чем в прошлом году на 4, 62%. Но, несмотря на более низкие ставки по ипотечным кредитам, которые могут упасть еще больше, если ФРС продолжит с ожидаемым снижением процентных ставок в этом году, потенциальные покупатели жилья не будут наживаться.
Данные риэлторской недвижимости Redfin показывают, что продажи домов в основных районах метрополитена снижаются в течение года, что является первым признаком проблем на рынке жилья. Во многих ранее жарких районах метрополитена в Калифорнии продажи в феврале и марте сократились с двузначным числом по сравнению с годом ранее. Продажи домов в первом квартале в округе Орандж упали на 20% по сравнению с прошлым годом, достигнув самого низкого уровня после обвала в 2008 году. Снижение продаж домов является признаком меньшего давления покупателей.
Другим предупреждающим признаком является количество домов, выставленных на продажу, которое увеличилось в ряде крупных районов метро в марте 2019 года. По сравнению с мартом 2018 года списки выросли на 104% в Сан-Хосе, 83% в Сиэтле, 30% в Портленде и 24% в Сан-Франциско. Увеличенные списки говорят о том, что число людей, которые хотят продавать по сравнению с теми, кто хочет купить, растет, что означает, что предложение опережает спрос.
Продажи домов на продажу и стремительный рост продаж представляют собой смертельную комбинацию, которая, как правило, оказывает давление на запрашиваемые цены, и это именно то, что начинает происходить в некоторых частях Лос-Анджелеса, Нью-Йорка и округа Фэрфилд, штат Коннектикут. Падение запрашиваемых цен, третий сигнал, является признаком того, что рыночная власть переходит от продавцов к покупателям, которые могут удерживать покупки, если они ожидают, что цены продолжат падать.
Большая переговорная сила для покупателей в сочетании с более высокими листингами сокращает количество войн на торгах, что является четвертым главным предупреждением. Число риэлтерских агентов по недвижимости в США, у которых было несколько предложений о продаже домов, сократилось с 60% в апреле 2018 года до всего лишь 15% в апреле 2019 года. Поскольку покупатели больше не пытаются перекупить друг друга, продавцы вынуждены конкурировать, отбрасывая свои просим цены дальше.
Наконец, большее количество домов, которые покупаются, делается так с помощью закладных, стандарты страхования которых опустились до опасных минимумов. Действительно, стандарты упали до минимальных значений, аналогичных тем, которые существовали в период расцвета жилищного пузыря в период с 2005 по 2007 год. В период с 2014 по 2018 год было выдано 3, 3 миллиона ипотечных кредитов, если бы стандарты не упали так низко, говорится в докладе. Городским Институтом, процитированным Barron's.
Заглядывая вперед
В свете предупреждающих признаков того, что рынок жилья мигает, опережающие результаты многих акций жилищного строительства в этом году, вероятно, сузятся. Lennar, который вырос на 34% с начала года, DR Horton 32%, и PulteGroup и Taylor Morrison оба выросли на 27%, могут увидеть значительные потери, если последние тенденции сохранятся.
