Содержание
- 1. Откройте депозитный счет
- 2. Поиск по названию и страхование
- 3. Нанять адвоката
- 4. Договориться о процессуальных издержках
- 5. Завершите домашний осмотр
- 6. Завершите проверку вредителей.
- 7. Пересмотреть предложение
- 8. Зафиксируйте свою процентную ставку
- 9. Удалить непредвиденные обстоятельства
- 10. Требования к временному финансированию
- 11. Заключительное прохождение
- 12. Понять документы
- Extra Mile: Ипотека Preapproval
- Суть
Сделка с недвижимостью - это, как правило, длительное и напряженное занятие, включающее множество шагов и процедурных формальностей. Закрытие происходит, когда вы подписываете документы, которые делают дом вашим, но до наступления того рокового дня должен произойти длинный список вещей. Вот 12 шагов, которые необходимо предпринять с момента принятия вашего предложения до момента получения ключей от вашего нового дома.
12 шагов к закрытию сделки с недвижимостью
1. Откройте депозитный счет
Эскроу-счет удерживается третьей стороной от имени покупателя и продавца. Поскольку продажа дома включает в себя несколько шагов, предпринимаемых в течение нескольких недель, лучший способ предотвратить обман продавца или покупателя - это заставить нейтральную третью сторону хранить все деньги и документы, относящиеся к сделке, пока все не будет урегулировано, После завершения всех процедурных формальностей деньги и документы перемещаются из депозитария на целевой депозитный счет продавцу и покупателю, тем самым гарантируя безопасную транзакцию.
Ключевые вынос
- Сделки с недвижимостью, как правило, заключаются в течение нескольких недель и имеют много движущихся частей. Их сложность является хорошей причиной, чтобы нанять адвоката, который проведет вас через этот процесс. Не поддавайтесь искушению пропустить шаги: это может стоить вам.
2. Поиск по названию и страхование
Поиск по названию и страхование по названию обеспечивают душевное спокойствие и юридическую гарантию, так что, когда вы покупаете собственность, никто не может попытаться потребовать ее позже, будь то отвергнутый родственник, оставшийся без завещания, или агентство по сбору налогов, не заплатили свои взносы. Поиск по названию - это проверка публичных записей с целью определения и подтверждения законного права собственности на имущество и выяснения, какие претензии, если таковые имеются, относятся к собственности. Если есть какие-либо претензии, они могут быть решены до того, как покупатель получит собственность.
Титульное страхование - это страховое возмещение, которое защищает владельца от финансовых потерь, вызванных дефектами в праве собственности на имущество. Он защищает как владельцев недвижимости, так и кредиторов от потери или повреждения, возникающих из-за залогового удержания, обременений или дефектов в праве собственности или фактическом владении недвижимостью.
3. Нанять адвоката
Хотя получение юридической помощи не является обязательным, всегда лучше получить профессиональное юридическое заключение по вашим заключительным документам. Сложный жаргон в них может быть трудным для понимания даже хорошо образованным людям. За соответствующую плату мнение опытного юриста по недвижимости может предложить несколько преимуществ, включая подсказки о любых потенциальных проблемах в оформлении документов. В некоторых штатах участие адвоката может потребоваться по закону для обработки закрытия.
4. Договориться о процессуальных издержках
От открытия счета условного депонирования до найма юриста по недвижимости все вовлеченные в это услуги и организации стоят денег, которые могут превратиться в снежный ком в большую сумму. Многие такие услуги пользуются невежеством потребителей, взимая высокие сборы. Плата за мусор, ряд сборов, которые кредитор налагает на закрытие ипотеки, которые часто являются неожиданными для заемщика и не могут быть четко объяснены кредитором, могут быть большими затратами.
Сборы за нежелательные услуги включают такие пункты, как административные сборы, сборы за рассмотрение заявок, сборы за оценку, вспомогательные сборы, сборы за обработку и расчетные сборы. Даже плата за законные услуги закрытия может быть завышена. Если вы готовы выступить и отстаивать свои позиции, вы можете, как правило, снять или отклонить другие сборы, прежде чем приступить к закрытию.
Инспекция дома и вредителей имеет решающее значение для предотвращения покупки недвижимости со скрытыми и дорогостоящими проблемами.
5. Завершите домашний осмотр
Домашний осмотр, физическое обследование состояния объекта недвижимости - это необходимый шаг, чтобы узнать о любых проблемах с объектом и ознакомиться с его окружением. Если во время осмотра вы обнаружите серьезную проблему с домом, у вас будет возможность отказаться от сделки, попросить продавца ее исправить или попросить продавца заплатить за исправление (пока ваша покупка предложение включало проверку на случай непредвиденных обстоятельств).
6. Завершите проверку вредителей.
Инспекция вредителей отделена от инспекции дома и включает в себя специалиста, который следит за тем, чтобы в вашем доме не было насекомых, разрушающих древесину, таких как термиты или муравьи-плотники. Вредители могут быть разрушительными для свойств, сделанных в основном из деревянных материалов, и многие ипотечные компании требуют, чтобы даже мелкие проблемы с вредителями были устранены до того, как вы сможете закрыть сделку.
Даже небольшое заражение может стать очень разрушительным и, следовательно, дорогостоящим для устранения. Уничтожающие древесину вредители могут быть устранены, но вы должны убедиться, что проблема может быть решена за разумную цену (или за цену, которую продавец готов и способен заплатить), прежде чем завершить покупку. Инспекция вредителей обязательна в одних штатах, а в других - необязательна
7. Пересмотреть предложение
Даже если ваше предложение о покупке уже принято, если проверки выявят какие-либо проблемы, вы можете пересмотреть цену покупки дома, чтобы отразить стоимость любого необходимого ремонта. Вы также можете оставить стоимость покупки на прежнем уровне, но попытаться заставить продавца заплатить за ремонт. Даже если вы покупаете собственность «как есть», спрашивать не вредно. Вы также можете вернуться без штрафа, если обнаружена серьезная проблема, которую продавец не может или не может исправить.
8. Зафиксируйте свою процентную ставку
Процентные ставки, в том числе предлагаемые по ипотеке, могут быть нестабильными и могут изменяться. Ставки зависят от множества факторов, таких как географический регион, тип недвижимости, тип запрашиваемого кредита и кредитный рейтинг заявителя.
Рекомендуется, если это вообще возможно, зафиксировать процентную ставку по кредиту заранее, вместо того, чтобы зависеть от колебаний рынка, что может привести к повышению ставок до того, как вы завершите покупку недвижимости. Даже повышение ставки на 0, 25% может значительно увеличить сумму и / или срок погашения.
Убедитесь, что вы знаете, являются ли непредвиденные обстоятельства в вашем контракте активным или пассивным утверждением, и следуйте соответствующим правилам.
9. Удалить непредвиденные обстоятельства
Ваше предложение по недвижимости должно зависеть от следующих пяти вещей:
- Получение финансирования под процентную ставку, не превышающую того, что вы можете себе позволить. Инспекция дома, не выявляющая каких-либо серьезных проблем с домом. Продавец полностью раскрывает любые известные проблемы с домом. Инспекция вредителей, не выявляющая каких-либо серьезных заражений или повреждения дома. Продавец завершает согласованные действия. ремонт
Такие непредвиденные обстоятельства должны быть устранены в письменном виде к определенным датам, указанным в вашем предложении о покупке. Этот процесс известен как активное одобрение. Однако в некоторых соглашениях о покупке непредвиденные обстоятельства подлежат пассивному утверждению (также известному как конструктивное утверждение), что означает, что если вы не опротестуете их в установленные сроки, они считаются утвержденными. Для покупателей крайне важно понять процесс их одобрения и принять необходимые меры в установленные сроки.
10. Требования к временному финансированию
Скорее всего, вы внесли реальные деньги при подписании договора купли-продажи, который представляет собой депозит, сделанный продавцу с указанием добросовестности, серьезности и подлинной заинтересованности покупателя в сделке с недвижимостью. Если покупатель отступает, реальные деньги идут продавцу в качестве компенсации. Если продавец отступает, деньги возвращаются покупателю.
Чтобы завершить покупку, вам нужно будет внести дополнительные средства на условный депозит. Поскольку первоначальный реальный заработок обычно применяется для первоначального взноса, важно договориться о различных дополнительных платежах, необходимых в разное время, до закрытия сделки. Невыполнение этого требования может привести к расторжению сделки, к серьезным деньгам, идущим к продавцу, и к тому, что вы по-прежнему платите за различные услуги, которыми вы пользовались до разрыва сделки.
11. Заключительное прохождение
Один из последних шагов перед тем, как подписывать свои заключительные документы, - это пройтись по собственности в последний раз. Вы хотите убедиться, что с момента вашей последней проверки дома не было никаких повреждений, продавец выполнил необходимые исправления, не было обнаружено никаких новых проблем и ничего не было удалено, что включено в соглашение о покупке.
12. Понять документы
Оформление документов имеет решающее значение для заключения сделки с недвижимостью. Несмотря на наличие кипы бумаг, заполненных сложными юридическими терминами и жаргоном, вы должны прочитать все сами. Если вы чего-то не понимаете, поищите в интернете или проконсультируйтесь с юристом по недвижимости. Ваш агент также поможет разобраться с любым сложным юридическим языком.
Хотя вы можете чувствовать давление со стороны людей, которые ждут, чтобы вы подписали ваши документы, таких как нотариус или ипотечный кредитор, внимательно прочитайте каждую страницу, так как мелкий шрифт может оказать существенное влияние на ближайшие годы. В частности, убедитесь, что процентная ставка является правильной, и четко указаны все другие согласованные условия, такие как отсутствие предоплаты. В целом, сравните ваши заключительные затраты с оценкой, основанной на добросовестности, которую вы дали в начале процесса, и рассмотрите любые сборы, которые вы считаете незаконными.
Пройдя лишнюю милю: предварительная ипотека
Хотя предварительное одобрение ипотеки не является обязательным для закрытия сделки, это может ускорить процесс. В свою очередь, предварительное одобрение может дать вам больше возможностей для ведения переговоров при переговорах, поскольку это сигнализирует продавцу, что у вас есть сильная финансовая поддержка. Он также предлагает вам блокировку ставки, что означает, что вы, скорее всего, получите выгодную процентную ставку.
Предварительное одобрение ипотеки позволяет узнать, до какого предела вы можете приобрести недвижимость. Это экономит время и усилия, позволяя вам искать только ту недвижимость, которая соответствует вашему бюджету.
Суть
Хотя может показаться, что процесс закрытия представляет собой сложную работу, стоит потратить время и усилия, чтобы все исправить, а не торопиться и подписывать сделку, которую вы не понимаете. Остерегайтесь любого давления, чтобы быстро закрыть сделку. Агенты по недвижимости и другие лица, помогающие вам, захотят, чтобы их сократили, но они не будут заботиться о проблемах, с которыми вы можете столкнуться в конечном итоге из-за плохой сделки.
