Для многих людей их дома - это их самые большие активы - те, которые они могут планировать когда-нибудь продать, чтобы переехать в другую часть страны, переехать в более крупный дом или помочь финансировать выход на пенсию. Если вы не продали дом за последние несколько лет, вы, возможно, не поймете, что изменения в налоговом кодексе могут повлиять на то, сколько вы в итоге получите после продажи. Узнайте, как новейшие налоговые законы повлияют на вас, если вы решите переехать.
Старые правила
В прошлом продавцы могли откладывать налоги на прирост капитала на всю прошлую прибыль, независимо от ее размера, при условии соблюдения следующих двух требований:
- Приобретен запасной дом, стоимость которого превышает сумму, полученную за проданный дом. Куплен запасной в течение двух лет до или двух лет после даты продажи.
Например, предположим, что вы купили дом за 200 000 долларов и продали его за пять лет за 300 000 долларов. Если вы покупаете еще один в течение двух лет по крайней мере за 300 000 долларов, вы можете избежать налога на прирост капитала с прибыли в 100 000 долларов. Кроме того, вы могли бы продолжать этот процесс каждый год, потенциально создавая неограниченную сумму отложенных налогов. Затем, когда вы умерли, прибыль могла быть уничтожена из-за усиления базовых условий для ваших бенефициаров.
Кроме того, продавец, достигший 55 лет, может навсегда исключить прибыль до 125 000 долларов, не покупая другой дом.
Новые правила
6 мая 1997 года вступил в силу Закон об освобождении налогоплательщиков от 1997 года. Акт покончил с постоянной неограниченной отсрочкой прибыли и заменил ее ограниченными исключениями.
Плательщики единого налога теперь могут исключить прибыль до 250 000 долларов при продаже своего дома. Супружеские пары, подающие совместно, могут исключить 500 000 долларов из своего налогооблагаемого дохода. Возраст не является фактором, и вы не должны покупать замену дома. После исключения вы можете купить менее дорогой дом или даже арендовать его. Более того, IRS позволит вам использовать исключение каждый раз, когда вы продаете свое основное место жительства.
Есть два правила:
- Вы должны были владеть и использовать дом в качестве основного места жительства как минимум два из предыдущих пяти лет. Вы не могли использовать исключение в течение предыдущих двух лет.
Например, предположим, что супружеская пара купила свой дом восемь лет назад за 200 000 долларов и жила в нем в течение этого времени. Теперь они готовы продать за 450 000 долларов и переехать в более крупный дом, который стоит 400 000 долларов, в менее дорогой части страны для размещения своей расширяющейся семьи. Из-за исключения им не придется платить налог на прирост капитала с прибыли в 250 000 долларов.
Давайте посмотрим на 20 лет в будущем, когда наша пара хочет уйти в отставку и уйти в квартиру. Они продают свой большой дом за 1 миллион долларов и покупают квартиру за 750 тысяч долларов. Они получат прирост капитала в размере 600 000 долларов (от 1 до 400 000 долларов США) от продажи дома. Тем не менее, они должны будут платить налог только на 100 000 долларов прибыли из-за исключения в 500 000 долларов. Они могут использовать наличные в размере 250 000 долларов США, оставшиеся после покупки квартиры, по своему усмотрению.
Дополнительные очки
Требуемые два года владения и использования в течение пятилетнего периода, заканчивающегося на дату продажи, не должны быть непрерывными. Следовательно, если вы арендовали свой дом в течение первого, третьего и пятого года владения, но проживали в нем в течение второго и четвертого года, вы все равно могли бы принять исключение.
Кроме того, существуют исключения из правила двухлетнего размещения. К ним относятся: инвалидность, осуждение и развод.
Если исключение уничтожает всю вашу прибыль, вам не нужно указывать продажу в налоговой декларации. В противном случае вы должны зарегистрировать транзакцию в Приложении D. В любом случае сохраняйте все записи не менее трех лет.
Не думайте, что вы можете использовать это исключение, только если у вас одна семья, традиционный дом. Акт распространяется на любое жилище, которое вы считаете своим основным местом жительства, например:
- Плавучий домКондо или таунхаусКооперативная квартираМобильный дом
Как уменьшить налог
Хотя уклонение от уплаты налога на прибыль в размере 250 000 долл. США (500 000 долл. США для совместных налоговых деклараций) является значительным, этого может оказаться недостаточно, чтобы полностью компенсировать прибыль некоторых продавцов. Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы увеличить свою стоимость и снизить налоговые обязательства.
Просмотрите ваши записи, чтобы узнать, были ли у вас другие разрешенные расходы, в том числе:
- Расчетные или закрывающие расходы, когда вы приобрели налог на недвижимость homeReal, который должен был уплатить продавец, но за который вы заплатили и не были возмещены. Улучшения для дома, такие как новая крыша или добавление помещения
Суть
Наконец, посмотрите на ваши другие инвестиции. У вас есть акции, облигации или другая недвижимость, которые стоят меньше, чем вы заплатили за них? Вы можете продать их и использовать потери, чтобы компенсировать прирост капитала от продажи дома.
