Окупятся ли ваши ремонтные работы в доме?

Реконструкция определенных областей дома для одной семьи - отличный способ для домовладельцев добавить функциональность и красоту в собственность за чужой счет. Выбрав правильный проект для улучшения вашего жилого пространства, значительная часть расходов может быть передана будущим владельцам в виде увеличения стоимости недвижимости.

Ключевые вынос

• Модернизация может повысить отдачу от инвестиций (ROI) дома. Деревянные палубы, замена окон, а также модернизация кухонь и ванных комнат, как правило, дают самые высокие показатели рентабельности. Для возмещения затрат проекты реконструкции, как правило, должны исправить конструктивный или структурный недостаток, чтобы компенсировать стоимость строительства. Стоимость ремонта арендуемой недвижимости может быть возмещена во время продажи, но также и с повышением арендных ставок, обусловленных обновленными домами. Жилищные кредиты являются одним из способов финансирования проектов реконструкции, позволяя производить выплаты только по процентам до тех пор, пока имущество не будет продано и затраты не будут возмещены. Одна из самых больших ошибок ремонта - улучшение дома намного выше среднего для соседних домов. Цены на жилье, как правило, отражают вкусы местных покупателей и сумму, которую они готовы платить.

Что следует учитывать перед ремонтом

Возврат инвестиций (ROI) любого данного проекта реконструкции является функцией характеристик местного рынка, состояния рынка жилой недвижимости, когда имущество продается, и качества выполненных работ. Исторически и в среднем некоторые проекты, такие как установка деревянной палубы, модернизация кухонь и ванных комнат и замена окон, показали наибольший возврат инвестиций независимо от местоположения объекта или состояния рынка жилой недвижимости.

Большие ремонтные работы не всегда лучше, так как увеличение расходов не всегда обеспечивает большую ценность.

Тем не менее, если проект реконструкции не предназначен для устранения структурной проблемы или конструктивного изъяна, маловероятно, что домовладелец окупит больше, чем стоимость строительства. Если возмещение затрат является столь же важным фактором, как и увеличение удовольствия от улучшения недвижимости, то домовладельцы должны учитывать вкусы потенциальных покупателей при принятии решения о том, какие проекты следует реализовать.

Инвесторам, перестраивающим арендуемое имущество, стоимость его возмещения может быть возмещена не только во время продажи, но и за счет повышения арендных ставок, обусловленных обновлением жилья.

Тем не менее, домовладельцы должны внимательно следить за тем, какие проекты они решат завершить, поскольку потенциальный прирост стоимости может быть реализован только в той степени, в какой есть покупатели, готовые заплатить за ремонт.

Учитывайте ваше местоположение

При рассмотрении любого типа проекта важно убедиться, что сделанные улучшения соответствуют конкретному типу жилого помещения и местной собственности. Домовладельцы часто совершают ошибку, улучшая свои дома намного выше, чем в соседних домах. Покупателей привлекают определенные районы из-за услуг, расположенных поблизости, и потому, что дома в этом районе продаются в ценовом диапазоне этого покупателя. Несмотря на то, что дом, улучшенный значительно выше, чем другие, находящиеся поблизости, может по-прежнему получать такой же уровень интереса, как и другие продаваемые на рынке, маловероятно, что он получит премию значительно выше среднего просто из-за дополнительных улучшений.

Агенты по недвижимости будут знать, когда процентное увеличение стоимости выше для домов со средней или ниже средней ценой в данном районе, и ниже для домов, оцененных в верхней части их соответствующих рынков. Именно в эти периоды роста экономической активности и увеличения спроса на недвижимость улучшения окажут наибольшее влияние на рыночную стоимость дома.

Время также будет влиять на способность улучшения увеличивать стоимость недвижимости. Внесение конструктивных или конструктивных улучшений, таких как пристройка зданий или отделка необработанного пространства, принесет пользу в течение более длительного периода времени, чем, скажем, обновления кухонь и ванных комнат или технологические усовершенствования, такие как новые системы кондиционирования, поскольку последние, как правило, устаревают через некоторое время.

Географическое положение также окажет большое влияние на быструю или наибольшую окупаемость проектов. Например, время обслуживания и стоимость подземных плавательных бассейнов затрудняют возмещение затрат на установку, а в некоторых случаях снижают общую стоимость дома. Однако, это может быть не так в южных регионах США, где длительные периоды чрезвычайно жаркой погоды делают плавательные бассейны ценным дополнением для некоторых домовладельцев.

Как правительство может помочь

Поскольку проценты по ипотечным кредитам вычитаются из подоходных налогов, дядя Сэм может помочь субсидировать благоустройство дома, сделав стоимость строительства еще менее обременительной для владельцев недвижимости.

Для менее склонных к риску владельцы недвижимости, которые накопили достаточный капитал в своих домах, могут использовать финансовые инструменты, такие как рефинансирование с обналичиванием или кредит собственного капитала, для финансирования своих строительных проектов. Используя эти методы, единственными денежными средствами, необходимыми для завершения запланированных проектов, будут процентные платежи для поддержания кредитов, которые в большинстве случаев не облагаются налогом. Основная сумма может быть погашена, когда имущество наконец продано.

Проект возвращается на инвестиции

Конечная причина, по которой любой владелец дома может заняться любым проектом реконструкции дома, - это удовольствие, полученное от жизни в обновленном доме. Для тех, кто надеется также получить прибыль от реконструкции, есть несколько источников, предлагающих понимание ожидаемой окупаемости конкретных проектов. Например, журнал REALTOR® публикует ежегодный отчет «Стоимость против стоимости», в котором сравнивается стоимость обычных проектов реконструкции и показывается окупаемость, которую могут ожидать домовладельцы. Эти оценки окупаемости основаны на основах рынка жилой недвижимости в то время, а также средней стоимости строительства.

Таблица 1 содержит средние оценки по стране, но домовладельцы могут найти более конкретную информацию в Remodeling Online, предлагая те же оценки для различных географических областей США. Эти средние диапазоны окупаемости для наиболее распространенных проектов реконструкции дают потенциальным продавцам общее представление о том, какие проекты имеют Наибольшая вероятность возврата основной массы стоимости проекта при продаже. Различия в средних показателях извлечения объясняются объемом и качеством выполненных работ, причем более мелкие и менее полезные проекты находятся в нижней части диапазона.

Средняя стоимость ремонта / реконструкции
Ремонт / реконструируют	Восстановление средней стоимости
Дополнение деревянной палубы	80-85%
Замена сайдинга	75-83%
Незначительная кухня переделывать	75-83%
Замена окон	75-80%
Ванная комната реконструируют	70-78%
Большая кухня переделывать	70-78%
Чердак Спальня Реконструировать	65-76%
Подвал Реконструировать	65-75%
Двухэтажное дополнение	65-74%
Гараж Дополнение	60-70%