Исторические коэффициенты капитализации (предельные ставки) для недвижимости в Нью-Йорке и в остальной части страны имеют циклический характер и различаются в зависимости от конкретного рынка, например многоквартирных жилых домов и многоэтажек, в отличие от домов с лифтами и коммерческой недвижимости. По состоянию на первое полугодие 2018 года уровень капитализации в Манхэттене вырос с предыдущего года до 3, 8%.
Расчет ставки капитализации
Предельная ставка - это показатель потенциальной доходности инвестиций в недвижимость. Он рассчитывается путем деления ожидаемого годового дохода, полученного от имущества, за вычетом постоянных и переменных затрат, на его общую стоимость. Отраслевые аналитики внимательно следят за предельными ставками, поскольку они оценивают возврат инвестиций. Оценщики используют подход с использованием ставки капитализации для определения стоимости приносящей доход собственности. Рыночная ставка капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта для оценки текущей стоимости объекта.
В период с 1984 по 2009 год средний коэффициент капитализации составлял 8, 4% для многоэтажек и 7, 68% для многоквартирных домов с лифтами. Максимальный уровень для зданий с лифтами достиг максимума почти в 12% как в 1984, так и в 1992 году, и снизился до чуть более 3% в 2006 году. Коэффициент подъема был немного выше в каждый год этого периода, за исключением 1994, 2000, 2002 и 2004 годов., По данным "National Real Estate Investor", в Манхэттенскую недвижимость в первой половине 2018 года было инвестировано 2, 8 миллиарда долларов США. Эта сумма увеличилась по сравнению с предыдущим годом, но все еще намного ниже, чем примерно 4 миллиарда долларов, потраченных в те же месяцы в обоих периодах. 2015 и 2016. Однако это показывает, что инвесторы по-прежнему готовы спекулировать на нью-йоркской недвижимости из-за низких процентных ставок и значительных налоговых льгот.
