Содержание
- Что такое налоговый залог?
- Налоговая льгота по номерам
- Как я могу инвестировать в налоговые залоги?
- Как получить прибыль от залога
- Недостатки налогового залога
- Суть
Растущая волатильность фондового рынка в сочетании с все еще исторически низкими процентными ставками заставляет многих инвесторов искать альтернативные пути обеспечения достойной нормы прибыли. Одна инвестиционная ниша, которую часто упускают из виду, - залоговое удержание налога на недвижимость. Эта уникальная возможность может предоставить знающим инвесторам отличные нормы прибыли в некоторых случаях. Имущественные залоги также могут нести существенный риск, что означает, что начинающие покупатели должны понимать правила и потенциальные ловушки, которые идут с этим типом актива. В этой статье обсуждаются налоговые залоги, как вы можете в них инвестировать, и какие недостатки связаны с этим видом инвестиционного инструмента.
Ключевые вынос
- Залоги продаются на аукционах, которые иногда включают в себя войны за участие в торгах. Если вам необходимо обратить взыскание, могут быть другие залоги в отношении имущества, которые удерживают вас от вступления во владение. Если вы приобретаете имущество, могут возникнуть непредвиденные расходы, такие как ремонт или даже выселение Нынешние жильцы. Вы также можете инвестировать средства в недвижимость.
Что такое налоговый залог?
Когда землевладелец не платит налоги с его или ее собственности, город или округ, в котором находится недвижимость, имеет право наложить арест на имущество. Залог является юридическим иском против собственности на неоплаченную причитающуюся сумму. Собственность с залоговым удержанием не может быть продана или рефинансирована до тех пор, пока налоги не будут уплачены, а залог не будет снят.
Когда выдается залоговое удержание, муниципалитет создает налоговое свидетельство залогового удержания, в котором отражается сумма задолженности по имуществу, а также любые проценты или штрафы. Эти сертификаты затем продаются с аукциона инвестору, предлагающему самую высокую цену. Налоговые залоги можно приобрести всего за несколько сотен долларов за очень маленькие объекты, но большинство стоит намного дороже.
Право удержания налога на имущество можно приобрести в муниципалитете, что позволяет владельцу залога собирать платежи с процентами или обращать взыскание на имущество.
Налоговая льгота по номерам
По словам Брэда Вестовера, исполнительного директора Национальной ассоциации налоговых льгот (NTLA), в 2017 году не было уплачено около 14 миллиардов долларов в виде налогов на недвижимость. Около трети этих залогов впоследствии проданы частным инвесторам. Местные органы власти извлекают выгоду из частных продаж, потому что они немедленно возвращают деньги, причитающиеся с данной собственности. Уэстовер говорит, что тридцать штатов продают налоговые залоговые сертификаты.
У Westover нет национальных цифр за 2018 год, но он отмечает, что в штате Флорида неоплаченные налоги на недвижимость упали с 1, 2 миллиарда долларов в 2008 году до 740 миллионов долларов в 2018 году, «почти половина того, что было на пике», и это падение доступности залогового права для инвесторов, вероятно, является национальной тенденцией. «При здоровой экономике имеет смысл платить больше налогов на имущество», - говорит он.
Как я могу инвестировать в налоговые залоги?
Право удержания налога на имущество можно приобрести так же, как фактические объекты недвижимости можно купить и продать на аукционах. Аукционы могут проводиться в реальных условиях или в Интернете, и инвесторы могут либо снизить процентную ставку по залоговому удержанию, либо повысить премию, которую они заплатят за нее. Инвестор, который готов принять самую низкую процентную ставку или заплатить самую высокую премию, получает право удержания. Покупатели часто вступают в войны за определенную недвижимость, что снижает доходность, которую получает победивший покупатель.
По данным Westover, национальная ставка взыскания на недвижимость с налоговыми залогами составляет всего около 4%. Но он говорит, что покупатели должны знать о стоимости ремонта, а также о любых других неизвестных, которые им, возможно, придется заплатить, если они приобретут собственность. Те, кому затем принадлежат эти свойства, могут столкнуться с неприятными задачами, такими как выселение нынешних жильцов, что может потребовать дорогой помощи от управляющего недвижимостью или адвоката.
Любой, кто заинтересован в приобретении налогового залогового удержания, должен начать с принятия решения о том, какой тип имущества он хотел бы держать в залоге, например, жилую или коммерческую недвижимость или незастроенную землю по сравнению с недвижимостью с улучшениями. Затем они могут связаться с казначеем своего города или округа, чтобы узнать, когда, где и как будет проведен следующий аукцион. Офис казначея может сообщить инвестору, где взять список залогового имущества, которые должны быть проданы с аукциона, а также правила проведения продажи. В этих правилах будут изложены любые требования к предварительной регистрации, принятые способы оплаты и другие соответствующие подробности.
Покупатели также должны провести комплексную проверку доступных объектов недвижимости, поскольку в некоторых случаях текущая стоимость объекта может быть меньше суммы залога. NTLA рекомендует разделять сумму задолженности по налогу с просроченной задолженности на рыночную стоимость имущества. Если коэффициент выше 4%, потенциальные покупатели должны держаться подальше от этой недвижимости. Кроме того, на объекте могут быть и другие права удержания, которые не позволят участнику приобрести его.
Каждому объекту недвижимости в данном округе с налоговым залогом присваивается номер в пределах соответствующей посылки. Покупатели могут искать эти залоговые права по номеру, чтобы получить информацию о них из округа, что часто можно сделать онлайн. Для каждого номера округ имеет адрес имущества, имя владельца, оценочную стоимость имущества, юридическое описание и разбивку состояния имущества, а также любые структуры, расположенные в помещениях.
Как получить прибыль от залога
Инвесторы, которые приобретают залоговое удержание по налогу на имущество, как правило, обязаны немедленно выплатить сумму залогового удержания в полном объеме обратно в муниципалитет-эмитент. Во всех штатах, кроме двух, эмитент налогового залога собирает основную сумму, проценты и любые штрафы, платит владельцу сертификата залогового удержания, а затем собирает сертификат залогового удержания, если его нет в файле. Владелец недвижимости должен выплатить инвестору всю сумму залога плюс проценты, которые могут варьироваться от 5% до 36% - ставка варьируется от одного штата к другому - но обычно составляет от 10% до 12%. Если инвестор заплатил премию за залоговое удержание, это может быть добавлено к сумме, которая погашается в некоторых случаях.
График погашения обычно длится от шести месяцев до трех лет. В большинстве случаев владелец может оплатить залог в полном объеме. Если владелец не может заплатить залоговое удержание в установленный срок, инвестор имеет право выкупить собственность так же, как это сделал бы муниципалитет, хотя это случается очень редко.
Недостатки инвестирования в налог на недвижимость
Хотя залоговое удержание налога на недвижимость может привести к значительным процентным ставкам, инвесторы должны сделать свою домашнюю работу, прежде чем выходить на эту арену. Налоговые залоги, как правило, не подходят для начинающих инвесторов или тех, кто имеет небольшой опыт или знания в сфере недвижимости.
Инвесторы также должны быть знакомы с фактическим имуществом, на которое было наложено залоговое удержание, чтобы гарантировать, что они могут получить деньги от владельца. Обветшалая собственность, расположенная в центре района трущоб, вероятно, не является удачной покупкой, независимо от обещанной процентной ставки, потому что владелец собственности может быть совершенно не способен или не желает платить причитающийся налог. Свойства с любым видом ущерба окружающей среде, например, от химических веществ или опасных материалов, которые там осаждались, также обычно нежелательны.
Владельцы залога должны знать, каковы их обязанности после получения сертификатов. Как правило, они должны уведомить владельца собственности в письменном виде о своей покупке в течение установленного периода времени, а затем они должны отправить второе письмо с уведомлением ему ближе к концу периода погашения, если к тому времени оплата не была произведена полностью.
Налоговые залоги тоже не вечные инструменты. У многих есть срок годности после окончания периода погашения. По истечении срока действия залогового удержания владелец залогового удержания становится неспособным получить неоплаченный остаток. Если имущество поступает взыскание, владелец залога может обнаружить другие залоги на имущество, что может сделать невозможным получение права собственности.
Многие коммерческие учреждения, такие как банки и хедж-фонды, заинтересовались имущественным залогом. Они смогли превзойти конкурентов и снизить урожайность. Из-за этого отдельным инвесторам стало труднее найти выгодные залоговые права, и в результате некоторые отказались. Однако в настоящее время есть также некоторые фонды, которые инвестируют в залоговое удержание, и это может стать хорошим способом для начинающего инвестора выйти на эту арену с меньшей степенью риска.
Суть
Право удержания налога на недвижимость может быть жизнеспособной инвестиционной альтернативой для опытных инвесторов, знакомых с рынком недвижимости. Те, кто знает, что они делают, и находят время, чтобы исследовать недвижимость, на которую они покупают залоговое имущество, могут со временем получить существенную прибыль. Тем не менее, потенциальные риски делают эту арену неприемлемой для неискушенных инвесторов.
Westover называет залоговое удержание налога на недвижимость «хорошими возможностями для тех, кто образован, мудр и сообразителен, и ужасными инвестициями для тех, кто не проводит должной осмотрительности. в том, что владелец не выкупит, а земля, которую вы получите, не будет иметь никакой ценности ». Для получения дополнительной информации о залогах по налогу на имущество обратитесь к агенту по недвижимости или финансовому консультанту.
