Что такое коэффициент капитализации терминала?
Коэффициент капитализации терминала, также известный как коэффициент выхода, представляет собой коэффициент, используемый для оценки стоимости объекта при перепродаже в конце периода владения. Ожидаемый чистый операционный доход (NOI) в год делится на коэффициент ограничения терминала (выраженный в процентах), чтобы получить значение терминала. Показатели капитализации терминала оцениваются на основе сопоставимых данных транзакций или того, что считается подходящим для местоположения и атрибутов конкретного объекта недвижимости.
Ключевые вынос
- Коэффициент капитализации терминала используется для оценки стоимости при перепродаже объекта недвижимости в конце периода владения. Ставка предельного взноса - это прогнозируемый годовой показатель NOI объекта, деленный на цену покупки объекта. ниже, чем начальная ставка, это обычно означает, что инвестиции в недвижимость были прибыльными.
Понимание уровня капитализации терминала
Предельная норма капитализации - это прогнозируемый чистый операционный доход за первый год (NOI), деленный на первоначальную инвестицию или цену покупки. Напротив, коэффициент капитализации терминала представляет собой прогнозируемый показатель NOI прошлого года (год выхода), деленный на цену продажи. Если эта ставка ниже, чем предельная ставка, то это обычно означает, что инвестиции в недвижимость были прибыльными.
Большинство профессионалов в области инвестирования в недвижимость согласны с тем, что важно сопоставить ставку капитализации терминала с текущей ставкой на рынке, имея в виду, что это может быть более безопасным тестом для разработки, чтобы немного подтолкнуть ставку ограничения терминала. Динамическая электронная таблица может быть полезна для стресс-тестирования проекта разработки, чтобы установить самый высокий уровень капитализации терминала, который все же обеспечил бы достаточный потенциал для инвесторов.
Опытные инвесторы в недвижимость ищут рынки и типы недвижимости, для которых ожидается снижение ставок рыночной капитализации, поскольку более низкий уровень капитализации терминала, по сравнению с предельной ставкой, приведет к приросту капитала, при условии, что чистый операционный доход не будет уменьшение за период владения. Некоторые из данных, которые должны быть рассмотрены, включают в себя показатели спроса и предложения для каждой категории пространства, а также для услуг и расходов, предположительно связанных с каждой областью деятельности.
В то время как будущее всегда неопределенно, в конце любого периода владения неизбежны две вещи: здания будут стареть, и рынки будут меняться. Поэтому очень важно, чтобы все инвесторы в недвижимость собирали и анализировали как можно больше данных, чтобы точно определить уровень капитализации терминала для проекта.
Пример ставки капитализации терминала
Инвестор покупает полностью занятую недвижимость за 100 миллионов долларов. NOI первого года оценивается в 5, 0 млн долларов. Таким образом, предельная ставка составляет 5, 0%. Спустя семь лет инвестор считает, что ставка капитализации терминала составляет примерно 4, 0%. В прошлом году NOI, в котором учитывалось повышение арендной платы, прогнозируется на уровне 5, 5 млн. Долл. США (опять же, при условии полной загрузки). Стоимость перепродажи оценивается в 137, 5 млн долл. США (5, 5 млн долл. США в NOI, поделенном на 4% -ную предельную капитализацию или ставку выхода).
