Что такое контроль аренды?
Контроль арендной платы - это государственная программа, которая устанавливает ограничение на сумму, которую арендодатель может потребовать за аренду дома или за продление аренды.
Законы о контроле за арендной платой, как правило, принимаются муниципалитетами, и их детали могут быть разными Все они предназначены для того, чтобы расходы на проживание были доступными для жителей с низкими доходами.
Контроль арендной платы в США не получил широкого распространения. Согласно недавнему исследованию, проведенному Урбан Институтом, в 182 муниципалитетах США из 89 000 действуют правила контроля за арендной платой, и все они были в Нью-Йорке, Нью-Джерси, Калифорнии, Мэриленде или Вашингтоне. На самом деле, в 37 штатах есть законы, которые запрещают местным органам власти принимать меры контроля за арендной платой.
Однако в последние годы проблема регулирования арендной платы была возрождена, особенно в городах и штатах, где растущие расходы на проживание в сочетании с застойной заработной платой создали кризис доступности жилья для жителей со средним уровнем дохода и пожилых людей с фиксированным доходом.
Орегон является первым штатом в США, принявшим закон о контроле над арендной платой в штате. Закон, подписанный в марте 2019 года, ограничивает ежегодное повышение арендной платы до 7% плюс увеличение индекса потребительских цен.
Как работает Rent Control
Самые ранние законы о контроле за арендной платой в США датируются 1920-ми годами, и зачастую это были прямые замораживания ренты. Как правило, они оказались неосуществимыми. В 1970-х годах снова возникла идея контроля ренты, на этот раз в более умеренной форме, часто называемой стабилизацией ренты.
Например, в Нью-Йорке есть две программы контроля арендной платы:
- Старая программа контроля за арендной платой постепенно прекращалась на протяжении десятилетий. Он установил жесткие ограничения на цены аренды, но единственные арендаторы, все еще подпадающие под действие закона, жили с 1971 года или ранее в зданиях, которые были построены до 1947 года. Программа стабилизации арендной платы эпохи 1970-х годов регулирует цены примерно в половине городских арендных ставок. Арендные ставки могут быть увеличены только ежегодно, и допустимое процентное увеличение ограничено жилищным агентством. Правила и исключения являются лабиринтными и управляются комбинацией городских и государственных учреждений.
Высокая стоимость жизни в Нью-Йорке часто приводится в качестве доказательства того, что контроль за арендной платой не работает. Средняя цена одной спальни в Нью-Йорке в 2018 году составила 3070 долларов.
Сторонники контроля за арендной платой, такие как Городской институт, утверждают, что контроль цен может быть эффективным для населения, на которое нацелены законы. То есть люди со средним уровнем дохода и пожилые люди с фиксированным доходом могут оставаться в своих домах, в то время как джентрификация вынуждает цены повсюду вокруг них.
Преимущества и недостатки контроля аренды
Контроль за арендной платой всегда был спорным. В настоящее время правила контроля за арендной платой в городах чаще всего регулируют повышение цен за продление аренды, а не за новых арендаторов. Это, возможно, имеет некоторые преимущества для арендодателей, которые могут брать с рынка все, что рынок будет иметь на свободных квартирах, или, в худшем случае, сохранять арендаторов, у которых есть все стимулы, чтобы оставаться на месте и платить арендную плату вовремя.
Основные аргументы против контроля арендной платы включают в себя:
- Контроль за арендной платой сокращает предложение достойного жилья, поскольку арендодатели скорее переоборудуют здание в кондоминиумы или приспособят его к коммерческому использованию, чем соблюдают закон, ограничивающий их прибыль. Инвестиции в новые оклики арендуемого жилья прекращаются. Поддержание зданий под контролем аренды слабый или несуществующий из-за низкой рентабельности инвестиций.
Основные аргументы для регулирования включают в себя:
- Цены на аренду во многих городах США растут намного быстрее, чем заработная плата для рабочих мест со средним доходом. Контроль за арендной платой позволяет семьям со средним доходом и пожилым людям с фиксированным доходом жить достойно и не опасаясь личного катастрофического повышения арендной платы. Окрестности безопаснее и стабильнее с базой долгосрочных жителей в квартирах с контролируемой арендной платой.
Ключевые вынос
- Большинство законов о контроле за арендной платой ограничивают сумму, которую арендодатель может увеличить арендную плату с существующих арендаторов. Контроль за арендой является спорным. На самом деле, в 37 штатах есть законы, которые запрещают местным органам власти принимать такие меры. Орегон стал первым штатом США, принявшим закон о контроле над арендной платой в 2019 году.
