В версии Периодической диаграммы доходности инвестиций от MFS Investments за 1998–2017 годы трасты инвестиций в недвижимость (REIT) были наиболее эффективными классами активов в течение шести из этих лет. Кроме того, за этот период REIT, представленный индексом NAREIT Equity REIT, составил среднегодовую доходность 8, 67%, что было вторым лучшим классом активов за тот же период после небольших активов средней капитализации со среднегодовой доходностью. 9, 12%.
Прошлые показатели не являются гарантией будущих доходов. Итак, в нынешних условиях REIT все еще являются жизнеспособными инвестициями для индивидуальных инвесторов, а также для финансовых консультантов и их клиентов? (Информацию по теме см. В разделе: REIT ETFs предлагают стабильность.)
Процентные ставки + REITS
По данным Yahoo! Финанс, индекс Vanguard REIT Adm (VGSLX), который отслеживает индекс MSCI US REIT, имеет текущую доходность 4, 3%. В сегодняшних условиях низких процентных ставок это, безусловно, привлекательно для многих инвесторов. Повышение процентных ставок, как правило, является негативным фактором для REIT; их отток увеличивается из-за более высоких процентных платежей, что уменьшает имеющиеся у них денежные средства для выплаты дивидендов инвесторам.
REIT с избыточным уровнем долга или теми, которые должны рефинансировать недвижимость в ближайшем будущем, более подвержены повышению ставки, чем другие.
В 2018 году цена на Vanguard REIT ETF (VNQ) упала более чем на 12% с максимума января 2015 года отчасти из-за неопределенности относительно сроков ФРС и готовности повысить процентные ставки.
Прошлые показатели REITs
Коэн и Стирс, управляющий инвестициями, который предлагает ряд фондов REIT, приводит последний цикл ужесточения ФРС в период с июня 2004 года по июнь 2006 года в качестве примера того, где более высокие ставки изначально негативно влияют на показатели REIT. Но по прошествии времени сильная экономика помогла повысить доходность REIT.
По данным фирмы, совокупный доход по REIT за этот период составил 57, 9%, что по сравнению с 15, 5% для акций и 5, 9% для облигаций.
Фирма говорит в статье на своем сайте: «Когда экономика улучшается, а фундаментальные показатели сильны, коррекция, основанная на доходности, исторически предоставляла привлекательные возможности покупки для долгосрочных инвесторов. Поскольку выгоды от более сильного экономического роста стали более очевидными, оценки имеют тенденцию возвращаться к норме. Мы считаем, что инвесторы, которые готовы воспользоваться этими возможностями, могут быть вознаграждены в долгосрочной перспективе ».
REITs предлагают плюсы диверсификации
REIT не очень хорошо диверсифицируют акции, о чем свидетельствует их примерно 78% -ная корреляция с акциями, основанная на сравнении индекса S & P 500 и индекса NAREIT Equity REIT за 10 лет до конца 2015 года. Однако REIT дают хорошие результаты. диверсификация с точки зрения низкой или отрицательной корреляции с основными облигациями, товарами и валютами.
Помимо процентных ставок, эффективность REIT будет зависеть от того, как экономика и цены на фондовом рынке. В недавней статье CNBC Джозеф Смит, директор по инвестициям CBRE Clarion Securities, которая управляет активами в области недвижимости на сумму около 22 миллиардов долларов, сказал: «Весь год происходили перемены между ожиданиями экономического роста и процентными ставками. Эта неопределенность создает волатильность, а во времена волатильности соотношение REIT с более широким фондовым рынком увеличивается ». Цитата г-на Смита была сделана в конце 2015 года. (Информацию по теме см. В разделе «Инвестиции в недвижимость в условиях высоких процентных ставок». )
Факторы, влияющие на отдельные REIT
Как и у любого взаимного фонда или ETF, в этих фондах есть базовые REIT. Отдельные REIT могут включать в себя те, которые имеют множество других коммерческих объектов, жилой недвижимости и отелей или курортов. Кроме того, существует воздействие на определенные сектора, такие как здравоохранение и специальные области, такие как лесоматериалы и ипотека REIT.
Дело в том, что некоторые показатели этих REIT будут привязаны к показателям фондового рынка и бизнес-секторов, с которыми они связаны. Это означает, что эффективность этих REIT выходит за рамки производительности всего фондового рынка и / или экономики. Это мало чем отличается от пословицы о недвижимости, в которой говорится, что вся недвижимость является местной.
На отдельные REIT также влияют люди, управляющие ими. Как и любой другой инструмент или аналогичный инструмент, управление важно. Каков их опыт? Они ориентированы на акционеров? У них есть собственные деньги, вложенные вместе с вашими?
Закон о сокращении налогов и рабочих мест от 2017 года выгоден инвесторам в недвижимость. Некоторые из изменений, включенных в новый налоговый закон, влияют на REIT. Например, REIT получают выгоду от 20% -ного вычета на доход от транзитного предприятия.
Суть
Как и многие другие инвестиции сегодня, REIT могут пострадать, по крайней мере, на начальном этапе от повышения процентных ставок. REITs с высоким уровнем левереджа и те, которые могут нуждаться в рефинансировании долга при повышении ставок, могут быть более уязвимыми, чем другие Те, кто рассматривает отдельные REIT, должны взглянуть на управление фирмой и ее основной портфель инвестиций. Существует целый ряд взаимных фондов и ETF, которые также обеспечивают серьезную экспозицию в этой области. Со временем, REIT оказались надежным компонентом многих портфелей и вполне могут продолжать развиваться. (Информацию по теме см. В 5 типах REIT и как в них инвестировать. )
